El nuevo boom inmobiliario que está viviendo una clásica zona de la Ciudad de Buenos Aires

Durante 2025, el mercado inmobiliario comenzó a mostrar señales claras de reactivación, no sólo en los barrios tradicionales del corredor norte, sino también en zonas que históricamente no figuraban entre las preferidas para el desarrollo de nuevos proyectos.

En este contexto, los barrios que componen la zona sur de la Ciudad de Buenos Aires -Barracas, Parque Patricios y San Telmo- comenzaron a ganar protagonismo. Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV, explica este crecimiento por la combinación de infraestructura, precio relativo y relectura urbana.

"Obras como Paseo del Bajo reordenaron flujos, redujeron fricciones urbanas e integraron áreas históricamente "de borde" con polos de alto valor como Puerto Madero o el microcentro, generando un efecto derrame que se ve en vivienda, universidades y actividad económica", señala.

Además, destaca el repricing del suelo por oportunidad. "Durante años hubo una brecha de valor entre el corredor norte y el sur. En ciclos donde el crédito aparece, desaparece y los costos suben, el mercado vuelve a mirar dónde todavía hay margen entre costo de reposición y precio", apunta. 

Finalmente, pone en valor el nuevo Código Urbanístico con un esquema de incentivos para empujar el desarrollo hacia el sur y un cambio cultural del comprador. "Más gente acepta que la Ciudad ya no es solo Palermo o Belgrano; busca conectividad, vida cultural, identidad barrial, cercanía a centralidades y nuevos polos de empleo", finaliza Rodriguez Nader.

De zona postergada a polo urbano mixto: el nuevo ciclo inmobiliario de Parque Patricios

"En el último tiempo, el valor del metro cuadrado en la zona sur registró una suba sostenida. Hoy, las mejores oportunidades de rentabilidad se concentran en barrios como Barracas, Boedo y Parque Patricios", señaló a iProfesional Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay.

En particular, Parque Patricios mostró durante 2025 un crecimiento notorio en la demanda de departamentos, casas, PH y terrenos. "En RE/MAX registramos un aumento del 40% respecto de 2024", precisó.

La evolución de Parque Patricios a partir de la creación y consolidación del Distrito Tecnológico es uno de los ejemplos más claros en Buenos Aires de "cómo un proyecto público-privado orientado a la tecnología puede transformar un barrio, tanto desde lo urbano como desde lo inmobiliario y socioeconómico", explica a iProfesional Flavio Galli, CEO y fundador de grupo Tueroc.

Parque Patricios tiene hoy 18 desarrollos y si bien es un barrio muy heterogéneo, "se ha transformado en un lugar en el que se trabaja, se estudia y se vive", continúa explicando.

Vale como ejemplo el edificio Indigo, finalizado en 2025, con 14.000 m2 de usos mixtos que combinan locales, oficinas, coworking y vivienda y que incluye hasta una sala de streaming. Pensado para un público joven, profesional y también para vecinos del barrio, el desarrollo se encuentra todo vendido y ocupado.

Para tener un valor de referencia, el metro cuadrado en este desarrollo vale entre u$s1.800 y 2.200 dólares.

Indigo, además, por encontrarse dentro del Distrito Tecnológico, se destaca por ser "el único edificio en CABA que tienen habilitadas las exenciones impositivas para la explotación comercial", destaca Flavio Galli.

En el barrio, también está prevista para abril de este año la finalización del edificio de oficinas de la empresa Newsan, ubicado en la sede del Distrito Tecnológico.

Galli también cuenta que, de cara a 2026, "se proyectan importantes iniciativas y proyectos que se vienen trabajando de manera articulada junto con el equipo de Distritos del Gobierno de la Ciudad, en coordinación con la Comuna, el Club Huracán y la Cámara de Comercio de Parque Patricios".

Barracas, Boedo y Pompeya: tres realidades distintas dentro del mismo corredor urbano

Consultado sobre el crecimiento del barrio de Barracas, Sosa señala que está siendo un lugar elegido por personas que ya son del barrio o que viven en la Zona Sur de la provincia y buscan mudarse a Capital Federal.

No obstante, "el metro cuadrado, aunque está en alza, sigue siendo inferior al de otros puntos de CABA".

En cuanto al sector de Barracas lindero al Riachuelo, se trata de un área con una impronta predominantemente industrial, donde el crecimiento del mercado residencial ha sido limitado.

Para Sosa, "la escasa incorporación de nuevos proyectos habitacionales y las condiciones urbanas del entorno explican por qué, hasta el momento, la valorización inmobiliaria se mantiene acotada, a pesar de su potencial estratégico en términos de ubicación y conectividad".

Con respecto a Boedo, Galli explica que "se ha visto favorecido por el derrame y el crecimiento de Parque Patricios con el Distrito Tecnológico" pero que "no ocurre lo mismo con Pompeya, aún".

La explicación es que la demanda para compra y alquiler existe, especialmente para segmentos económicos, "pero la actividad es más pausada y sensible al precio" y justamente allí reside la oportunidad "para compradores e inversores con visión de mediano y largo plazo, más aún si terminan de aparecer los créditos bancarios".

El sur como oportunidad: cuando el producto redefine la geografía

Entre los desarrollos que se destacan en la zona se encuentra MOCA 2 en la esquina de Finochietto y Hornos, a metros de Plaza Constitución, Concebido sobre los antiguos terrenos de la fábrica Bagley: una ubicación que históricamente fue leída como periférica pero que hoy, gracias a una transformación urbana sostenida, empieza a consolidar un nuevo polo residencial y cultural en el sur porteño.

Se trata de un nuevo edificio de G&D Developers que está finalizado y en plena etapa de entrega de unidades, pero que debido a su alta demanda, ha impulsado la proyección de MOCA 3.

El edificio tiene 273 unidades entre monoambientes, 2, 3 y 4 ambientes, distribuidas en 17 pisos residenciales, uno de oficinas en el primero y las cocheras en el subsuelo. Entre los amenities que siguen estándares de edificios de alto valor se destacan un SUM, el gimnasio, pileta climatizada, solarium, parrillas, bicicletero y seguridad 24h.

El valor de las unidades arranca en u$s66.000 para unidades de monoambientes y llega a u$s220.500 para las de 4 ambientes.

El arquitecto Daniel Mintzer, socio de la desarrolladora G&D Developers explica que, "MOCA 2 instala un nuevo paradigma demostrando que el sur de la ciudad, al igual que otras zonas no tradicionales y aun relegadas, pueden ser competitivas, deseables y rentables", aún cuando no se encuentre en una geografía "top". "Cuando el producto es sólido, el mercado responde donde nadie lo espera", agrega.

Según señala Galli, San Telmo ocupa el segundo lugar, luego de Palermo, "con la renta temporaria más alta".

En concordancia, Sebastián Sosa lo destaca como un barrio de nicho que "a diferencia de Constitución, presenta cierta demanda para inversión orientada al alquiler temporario".

Allí se encuentra el proyecto Astillero que integra 16.000m2 de espacios contemporáneos de usos mixtos, con 167 unidades de 25 a 140m2, sobre un zócalo gastronómico con servicios y a 50 metros de Puerto Madero.

La premisa de este proyecto es la combinación de lo clásico con lo moderno y está encarnado en el edificio histórico de un antiguo astillero del Río de la Plata que hoy es parte del patrimonio de la Ciudad.

Además, se encuentra en pleno Distrito de las Artes y en una ubicación preferente del Corredor Multicultural donde se destacan la Usina del Arte, el MACBA, MAMBA, el Centro Cultural Kirchner, Museo Fortabat, Museo Histórico Nacional, Museo del Cine, Torquato Tasso y Fundación PROA, entre otras.

En este proyecto, los espacios verdes tanto privados como públicos están especialmente diseñados y pensados para hacer énfasis en todo lo referente al reciclado, cuidado y respeto por el entorno, la historia y la cultura.

Las unidades, que tienen fecha de entrega prevista para mayo de este año, son: monoambientes, estudio, dúplex, 2 y 3 ambientes,. Actualmente, la disponibilidad se concentra en monoambientes desde u$s155.000 hasta u$s170.000 y los dúplex con un valor aproximado de 285.000 dólares.

Mientras gran parte del real estate porteño continúa peleando contra la sobreoferta en zonas más tradicionales de la ciudad, muchas desarrolladoras apuestan por una zona subvalorada con productos de primer nivel.