Cuidado al invertir en una cochera para luego ponerla en alquiler: cuáles son los riesgos del negocio

El mercado de cocheras volvió a mostrar movimiento en la Ciudad de Buenos Aires y empezó a captar la atención de inversores chicos que quedaron fuera del mercado de departamentos. La combinación entre mayor parque automotor, escasez de espacios para estacionar y precios que todavía no acompañaron la suba general del Real Estate reactivó un segmento que durante años quedó relegado.

A diferencia de otros activos inmobiliarios, las cocheras requieren un capital inicial más bajo, tienen costos operativos acotados y una operatoria simple. Sin embargo, expensas, liquidez y ubicación definen si la inversión resulta atractiva o termina convertida en un activo difícil de vender.

Más consultas y precios que todavía no despegaron

Esteban Sucari, director de Ecocheras, describió un escenario de mayor dinamismo frente a 2024 y mitad de 2025. Señaló que durante los últimos meses se observó más consultas y más operaciones, impulsadas por un clima de negocios más estable, con dólar contenido y baja del Riesgo País.

"Las cocheras siguen siendo uno de los pocos activos que conservan precios viejos. Mientras los departamentos ya ajustaron, este segmento todavía no acompañó esa suba y ahí aparece la oportunidad", explicó.

Según operadores del mercado, los valores de compra en la Ciudad oscilaron entre u$s10.000 y u$s35.000, según la zona, el tipo de cochera y los servicios del edificio. En barrios premium o en proyectos nuevos, los precios alcanzaron niveles más altos, sobre todo en unidades fijas y cubiertas.

Sucari diferenció dos perfiles claros: el usuario final que compra para uso propio y el inversor que apunta a renta. "Hoy la rentabilidad anual ronda entre 6% y 7%, incluso por encima de muchos departamentos, siempre que la cochera se pague bien", sostuvo.

Alquileres en alza y el peso de las expensas

El mercado de alquiler mostró una recuperación sostenida, en especial en barrios residenciales con alta densidad edilicia. En Núñez, los valores se ubicaron entre $250.000 y $350.000 mensuales, mientras que en zonas como Caballito, Almagro, Boedo y Flores los alquileres oscilaron entre $150.000 y $200.000.

Las expensas, sin embargo, se consolidaron como uno de los principales puntos a analizar. En la Ciudad promediaron entre $35.000 y $40.000 mensuales, con picos más altos en edificios premium, lo que impactó de manera directa en la renta neta.

Sucari advirtió que ese costo fijo puede jugar en contra si no se evalúa bien el número final. "Una cochera puede parecer muy rentable en bruto, pero si las expensas son altas, el margen real baja rápido", señaló.

¿Es un mercado líquido o un activo difícil de vender?

La liquidez apareció como uno de los grandes interrogantes. No todas las cocheras se venden con la misma facilidad ni en los mismos tiempos. Vanesa Armesto, titular de la inmobiliaria homónima y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño, indicó que el mercado volvió a posicionarse como una alternativa atractiva, aunque con fuertes diferencias por zona.

Explicó: "En barrios consolidados, con tránsito intenso y edificios antiguos sin estacionamiento propio, la cochera tiene salida. En otras zonas, la reventa puede demorar bastante".

Armesto destacó que durante la última década la Ciudad perdió una gran cantidad de cocheras tradicionales. Muchos garajes se reconvirtieron en locales o viviendas, mientras que las restricciones en el Microcentro redujeron la rentabilidad de los estacionamientos clásicos. Esa combinación limitó la oferta y presionó sobre los precios en barrios residenciales.

Dónde conviene invertir y dónde no

Los operadores coincidieron en que la ubicación define casi todo. Palermo, Belgrano y Recoleta concentraron la mayor demanda, tanto para compra como para alquiler. También mostraron buen desempeño Villa Urquiza, Saavedra y Colegiales.

En cambio, zonas como el Microcentro o barrios con menor poder adquisitivo (La Boca, Soldati o Constitución) presentaron menor liquidez y rentabilidades más bajas.

"No recomiendo invertir en áreas donde la rotación es lenta y el valor de reventa resulta incierto. En barrios de clase media consolidada existe capacidad para convalidar alquileres más altos y sostener la demanda", señaló Sucari.

Números de referencia en la Ciudad

De acuerdo con los valores relevados por el mercado de compraventa, los rangos promedio fueron los siguientes:

• Palermo, Belgrano y Recoleta: entre u$s20.000 y u$s35.000 en venta; alquileres de $180.000 a $250.000.
• Caballito, Almagro, Boedo y Flores: entre u$s15.000 y u$s25.000; alquileres de $170.000 a $230.000.
• Villa Urquiza, Saavedra y Colegiales: desde u$s18.000; alquileres cercanos a $150.000.
• Núñez y Palermo Chico: entre u$s25.000 y u$s40.000; alquileres que superan los $280.000.

Rentabilidad real y comparación con otros activos

Marcela Genta, de Marcela Genta Inmobiliaria, estimó que una cochera bien ubicada ofreció una renta anual de entre 7% y 8%, aunque aclaró que el número final dependió de expensas, ocupación y tipo de edificio.

"Para que cierre el negocio, una cochera valuada en u$s25.000 necesita alquilarse cerca de $170.000 mensuales. Si no alcanza ese valor, la renta se ajusta", explicó.

Genta remarcó que en edificios nuevos la obligatoriedad de incluir cocheras no siempre garantizó un negocio rentable. El ancho promedio de los lotes porteños limitó la cantidad de espacios posibles y mantuvo la oferta contenida frente a una demanda que siguió creciendo.

Qué mirar antes de firmar

Los especialistas recomendaron revisar con atención en acuerdos de alquileres:

• reglamento de copropiedad.
• tipo de cochera (fija o móvil, cubierta o descubierta).
• quién asume expensas y seguros.
• condiciones de ajuste del contrato.
• facilidad de reventa en la zona.

Sucari advirtió: "El contrato es más simple que el de vivienda, pero requiere precisión. Una mala lectura del reglamento puede generar problemas".

Un mercado que despertó

Con un parque automotor en expansión, poca incorporación de nuevos espacios y precios que todavía no reflejaron la suba general del ladrillo, las cocheras volvieron a aparecer como una inversión defensiva, de bajo mantenimiento y con renta razonable.

Sucari concluyó: "Es un mercado que estuvo dormido durante años y ahora empezó a despertar. Todavía existen oportunidades antes de que los valores acompañen al resto del Real Estate".