El mapa inmobiliario 2026: cuáles son los 9 barrios que concentran el 70% de los nuevos proyectos
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La construcción en la Ciudad de Buenos Aires en 2026 se concentrará en un grupo reducido de barrios. Siete de cada diez proyectos se desarrollarán en apenas nueve zonas, que reunirán cerca del 70% de los lanzamientos, los metros cuadrados a construir y las operaciones de compraventa de terrenos previstas para el año. El listado incluye a Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Belgrano, Palermo, Villa Crespo, Almagro y Caballito.
La proyección surge de un informe de mercado inmobiliario elaborado por Terres, en base al relevamiento de más de 5.500 lotes en CABA. De acuerdo con el análisis, el corredor norte explicará entre 40% y 45% del total, mientras que Palermo, Villa Crespo, Caballito y Almagro concentrarán otro 30% a 35 por ciento.
Federico Akerman, director de Terres, explicó que la concentración responde a tres factores. "No es una distribución equitativa ni casual. Estos barrios reúnen normativa que permite densificación, infraestructura que sostiene crecimiento y demanda que justifica nuevos proyectos", afirmó.
En los últimos años, el desarrollo ya venía mostrando un cambio de patrón. El 1° de enero de 2019 entró en vigencia el nuevo Código de Edificación y, a partir de ese marco, se consolidó el corredor norte y se amplió el interés hacia barrios de menor densidad.
Entre 2019 y diciembre de 2025 se otorgaron 6022 permisos de obra nueva en la Ciudad, según datos del Instituto de Estadística y Censos porteño. El pico se dio en 2021, con 1038 permisos, luego del freno de 2020 por la pandemia. En ese período, Belgrano se destacó por el volumen de superficie registrada para obra nueva, con más de 682.000 metros cuadrados en 2019. Palermo, en cambio, mostró un flujo más constante en el tiempo y alcanzó un máximo de 307.855 metros cuadrados registrados en 2024.
La concentración de la obra nueva aparece, además, en un contexto en el que la demanda de vivienda también se mantiene focalizada. Según el último informe de Zonaprop, el precio promedio de venta en la Ciudad ronda los u$s2.300 por metro cuadrado, mientras que en las zonas premium los valores superan los u$s3.000 y, en casos puntuales, escalan por encima de los 6.000 dólares.
En alquiler, los precios en los barrios de mayor demanda rondan, en promedio, los $800.000 mensuales.
El encarecimiento de la construcción en dólares también empezó a cambiar el comportamiento. Comprar en pozo, que durante años funcionó como una alternativa más accesible para entrar al mercado y capturar valorización durante la obra, dejó de ser competitivo en términos de precio.
En 2025, el interés se concentró en departamentos usados, que reunieron el 78% de las búsquedas, mientras que las unidades a estrenar captaron el 20%, según Zonaprop. El pozo, en cambio, quedó relegado. Apenas el 2% de la demanda apuntó a proyectos en obra y, en septiembre, ese porcentaje cayó al 1,3 por ciento.
El año pasado, el valor del metro cuadrado en pozo subió más de 9% y se ubicó en torno a los u$s3.056. Las unidades a estrenar promediaron u$s2.906, una diferencia cercana al 5% que marcó un quiebre con la lógica histórica del mercado, donde el pozo ofrecía valores más bajos para compensar la espera y el riesgo del proyecto.
En contraste, los departamentos usados rondaron los u$s2.210 por metro cuadrado y mostraron subas más moderadas. Con esos niveles, fueron un 38% más baratos que el pozo y un 31% más económicos que las unidades nuevas ya terminadas. En el sector explicaron que, frente a precios más altos y menor previsibilidad en obra, muchos compradores priorizaron propiedades listas, con plazos más cortos y margen para negociar el valor de cierre.
Palermo encabezó el ranking de búsquedas con el 15% de la demanda total, seguido por Belgrano con 9%. Recoleta y Caballito compartieron el tercer lugar con 8% cada uno, mientras que Almagro completó el grupo de los cinco barrios más buscados con 5 por ciento.
El ranking de la obra nueva en la Ciudad
Los permisos de obra de 2024 y 2025 también mostraron el peso de estos barrios en el mapa de la construcción porteña. En 2024, Palermo encabezó el ranking de obras nuevas con 69 proyectos y 170.684 metros cuadrados autorizados. Detrás se ubicaron Villa Urquiza, Devoto y Flores. Más atrás aparecieron Caballito, Saavedra y Núñez. Belgrano y Colegiales también se ubicaron entre los barrios con mayor volumen de superficie autorizada.
En 2025, Palermo volvió a liderar con 142 permisos, seguido por Villa Urquiza con 114 y Devoto con 98. Belgrano registró 73 permisos, mientras que Núñez, Saavedra y Caballito se ubicaron con cifras similares. El informe también destacó los saltos interanuales en barrios como Villa Urquiza, Devoto, Belgrano, Núñez, Saavedra y Almagro.
Por fuera del grupo principal, Terres ubicó a Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar y Chacarita como barrios que se incorporarán de manera gradual. En el sur, el informe incluyó a Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo, San Telmo, Constitución, Flores y Villa Soldati, con una participación menor dentro del total proyectado para 2026.