"Compren usado que está de remate": veredicto de expertos con un dólar barato y costos de construcción elevados

Con un dólar que continúa abaratándose, distintos sectores productivos comienzan a sentir el impacto en su competitividad, y uno de los más afectados es el de la construcción.

Así lo reflejan los últimos indicadores: en enero, el Índice Construya (IC) —que mide la evolución de los volúmenes vendidos al sector privado de los insumos fabricados por las empresas que lo integran— registró una caída del 11,6% mensual desestacionalizada y se ubicó además 1,1% por debajo del nivel de enero de 2025.

"El costo de construcción subió en dólares porque el dólar quedó quieto y en pesos subieron los materiales y la mano de obra. A la construcción no le conviene un dólar como el de hoy", señala Francisco Altgelt, Presidente de Altgelt.

Sin embargo, este escenario también abre oportunidades para quienes evalúan invertir en ladrillo. En paralelo a la suba de costos de obra, el valor del metro cuadrado de las propiedades residenciales usadas se mantiene en niveles históricamente bajos. Por eso, según referentes del mercado inmobiliario, se trata de un momento favorable para concretar una transacción.

"Compren usado que está de remate", es la frase que repiten por estos días los expertos del sector inmobiliario.

"El precio del usado pareciera que todavía tiene margen para subir. En el último año subió aproximadamente entre un 7 y un 10%  pero todavía no alcanzó los valores de 2016-2017, época de los créditos hipotecarios UVA. Las escrituras de 2025 terminaron con números similares a 2016-2017, pero los precios no. Si se reactiva el crédito hipotecario es probable que los precios tengan una curva en ascenso similar", explica Francisco Altgelt.

Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, destaca que la distorsión entre el valor del metro cuadrado de las propiedades usadas y el costo de construcción se percibe con mayor fuerza en el segmento de casas. "En casas, hoy es mucho más conveniente comprar una propiedad con pocos años de uso, porque construir cuesta significativamente más", explicó.

En el caso de los departamentos, el análisis es más variable y dependerá en gran medida del nivel de avance de cada obra. "Los desarrolladores están obligados a moderar los precios por referencia al valor del usado", señaló.

El metro cuadrado aún no recupera niveles de 2017

De acuerdo a relevamientos realizados por el Observatorio Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario de CABA, el valor promedio del metro cuadrado en la ciudad es de u$s2.450 contra los u$s2.800 que valía en enero de 2019.

"A pesar de una muy leve recuperación que se registró, y que no ocurrió en todos los barrios ni ubicaciones, sino en algunos lugares muy puntuales, aún estamos un 14% por debajo que los valores promedio de aquellos tiempos", señala Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño.

El especialista señala que, "para encontrar un nivel cercano de valores al actual tenemos que remontarnos a 8 años y medio atrás: en junio de 2017 el valor promedio del m2 era de 2.441 dólares"

El informe también destaca que el valor más elevado de m2 promedio de ofrecimiento en CABA, desde 2012 a la actualidad, se dio en marzo de 2019 con u$s2.800, "hoy, un 14,3% debajo".

Por su parte, el Colegio de Escribanos de CABA indicó que, en diciembre de 2024, el precio promedio de las operaciones fue de u$s101.877 mientras que en diciembre de 2025 ese número subió a u$s104.412 (apenas +2,5 por ciento).

En relación a los precios de cierre y concreción de ventas en la Ciudad de Buenos Aires, el M2 se ubicó en promedio en u$s2.178, frente a los u$s2.029 del año anterior, de 2024: una suba del 7,3 por ciento.

"Esto nos muestra que las contraofertas siguen distantes de lo que se solicita o pretende: el llamado regateo sigue alto en promedio y llega al 12,5%, muy por encima del 5% e incluso menos de las buenas épocas del sector", señaló Braña.

El relevamiento, con datos desde 2020, mostró que el alza acumulada en 5 años llegó apenas al 11%, luego de 2 períodos consecutivos de caída en 2022 y 2023.

Finalmente, Alejandro Braña señala que, lo más importante es que, "luego de 4 años consecutivos en el crecimiento de las operaciones, -de un 27% entre  2024 y 2025- lo que se logra vender es apenas el 4 o 5% del total del stock de inmuebles ofrecidos y disponibles".

Mapa inmobiliario: Puerto Madero supera los u$s6.000 y Lugano ronda los u$s1.100

Los datos disponibles por el observatorio permitieron realizar una tabla comparativa de los últimos tres años en el barrio de  Almagro que quedó conformada de la siguiente manera.

• Enero 2023 = u$s1890
• Enero 2024 = u$s1880 (-0,5%)
• Enero 2025 = u$s1991 (+5,9%)
• Enero 2026 = u$s2030 (+1,96%)

Los datos proporcionados muestran una suba de apenas el 7,4 por ciento.

Además, la disponibilidad de datos indicó que, en Caballito, el valor actual del metro cuadrado está en el mismo nivel que en marzo de 2017 con un valor de u$s2.400; que Palermo está al mismo nivel que en octubre de 2017 con un valor de u$s3.400 y que el valor en Belgrano está como en octubre de 2017 alcanzando los 3.200 dólares.

El informe concluye que, dentro de CABA, los valores muestran diferencias que llegan a un 461,3%: desde Puerto Madero a u$6.157 a Villa Lugano con un valor por metro cuadrado de1.097 dólares.

En ese sentido, barrios como Retiro o Parque Chas mostraron caídas más pronunciadas (hasta 20% bajo valor de 2019), mientras zonas como Puerto Madero y Palermo lideran los valores más altos, "aunque entre estos 2 hay una diferencia sideral: u$s6.157 contra u$s3.387 por metro cuadrado, una diferencia de 81,8 por ciento.

Mercado inmobiliario actual: aspectos clave

El mercado está saliendo de una baja histórica en los valores con precios de cierre promedio que cayeron fuertemente entre 2018 y 2023, posicionando los valores actuales por debajo de la década pasada, "y consolidando una baja del 51% en el valor real promedio de cierre en ese periodo", señala el informe.

El especialista inmobiliario Fabian Achaval señala que "se trata de una oportunidad histórica no solo para el comprador sino para el vendedor porque un 30% de las personas que venden luego salen a comprar y también lo harán a valores más bajos". También destacó que "el metro cuadrado del residencial usado esta a niveles históricos bajos en relación a la economía y a la evolución que tuvieron otros índices de bienes desde que asumió Milei".

Por su parte, a la recuperación muy leve de los precios se suma que el valor de los precios de cierre -operaciones reales- se mantuvieron por debajo del inicio de la serie histórica en 2020, evidenciando una brecha importante que supera el 10 por ciento.

En resumen, aunque el mercado muestra señales de estabilización y una leve recuperación, los departamentos en venta todavía se ubican en niveles más bajos —en términos reales— que hace ocho años y especialistas del sector consideran poco probable una baja adicional de precios.

Por eso, el contexto actual se presenta favorable para compradores que cuentan con ahorros o acceso a crédito, ya que los valores continúan siendo competitivos en comparación con el pico histórico de 2018-2019, durante el boom de préstamos UVA en la presidencia de Mauricio Macri.