Alerta en consorcios: crece la morosidad de las expensas en CABA y la deuda ya alcanza al 31% de los hogares
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El bolsillo de los propietarios e inquilinos en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) atraviesa un escenario de fragilidad financiera creciente. Según los últimos reportes de cámaras de administradores, la morosidad en el pago de expensas ha consolidado una tendencia alcista, alcanzando un promedio del 20% general, aunque con picos que ya tocan el 31% en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).
A pesar de que el ritmo de aumentos en 2025 mostró una desaceleración respecto al crítico 2024, la capacidad de pago de los hogares parece haber llegado a un techo. Con una expensa promedio en CABA que ya se ubica en $316.390, la prioridad de los copropietarios en la pirámide de gastos mensuales ha comenzado a mutar, postergando el cumplimiento con el consorcio.
El "efecto enero" y la presión de los servicios
El primer mes de 2026 dejó al descubierto una fragilidad financiera preocupante. Administradores de consorcios advirtieron que los niveles de deuda se dispararon tras las fiestas, con picos alarmantes en zonas turísticas como la Costa Atlántica, donde la falta de pago llegó a tocar el 42%.
El fenómeno no es solo contable, sino también social. La morosidad está disparando los conflictos de convivencia y el inicio de ejecuciones de expensas. Si bien la inflación acumulada del año (31,5%) fue ligeramente inferior al aumento de las expensas (34,7%), ese desfase de tres puntos, sumado al arrastre de deudas previas, ha vuelto la situación insostenible para muchos sectores de la clase media.
El peso de los servicios y los salarios
La estructura de costos de los edificios se ve presionada por tres frentes que los administradores definen como "inflexibles":
- Servicios públicos: Las facturas de AySA y las prestatarias de gas impactan con fuerza, especialmente en inmuebles que cuentan con servicios centrales de calefacción y agua caliente.
- Paritarias: El ajuste en los sueldos de los encargados de edificios sigue siendo el componente de mayor peso en la liquidación mensual.
- Mantenimiento: Los contratos de abonos (ascensores, bombas e infraestructura) se mantienen al ritmo de la inflación técnica.
Edificios "en pausa" y deudas con proveedores
La falta de liquidez ha forzado a los consejos de propietarios a tomar medidas de emergencia. Para evitar el colapso, muchos consorcios están financiando su operatividad mediante deudas con proveedores, postergando pagos no urgentes para priorizar sueldos y servicios básicos.
Esto ha derivado en un freno casi total a las obras de mejora. Los edificios se limitan a realizar arreglos "de supervivencia" o urgencias extremas, postergando tareas de pintura, impermeabilización o renovación estética. En este contexto, la Costa Atlántica presenta el panorama más desolador, con niveles de morosidad que treparon al 42% durante la temporada.
Impacto de los aumentos de servicios en consorcios y espacios comunitarios
Los edificios de propiedad horizontal, las entidades deportivas y los centros recreativos registran un consumo constante de electricidad, agua y gas. Iluminación de áreas comunes, bombas, ascensores, climatización y mantenimiento de espacios generan costos mensuales que se incrementan cuando suben las tarifas.
En este tipo de organizaciones, la factura de servicios representa una parte relevante del presupuesto. Cualquier variación en el precio por kilovatio o metro cúbico tiene efectos directos en expensas o cuotas sociales. Como resultado, las administraciones comienzan a analizar mecanismos para optimizar el uso de recursos.
Entre las medidas más frecuentes se incluyen la revisión de horarios de encendido de luminarias, la instalación de tecnología LED, la automatización de bombas de agua y la implementación de sistemas de monitoreo del consumo. Estas acciones buscan reducir desperdicios y mejorar la eficiencia operativa.
El interés por herramientas tecnológicas vinculadas a la gestión energética creció en paralelo con la confirmación de la quita de subsidios. Proveedores de soluciones de automatización registran consultas de administradores que buscan contar con información precisa sobre el uso de cada sector o instalación.