Sobran terrenos en barrios cerrados y están a precio de remate: cuánto cuestan los lotes en Pilar y Escobar

En el corredor norte del Gran Buenos Aires, entre Pilar y Escobar, el mercado de lotes en barrios privados exhibe una paradoja. Existen urbanizaciones consolidadas con terrenos desde u$s50.000 y desarrollos con valores que superan los u$s300.000 en lotes al agua. Al mismo tiempo, aparecen propuestas accesibles y de "remate" desde u$s28.000 en emprendimientos con infraestructura básica y bajas expensas, sin amenities que también tientan a la demanda joven. 

En un contexto de costos de construcción elevados y mayor cautela compradora (una construcción premium supera los u$s1.700 por m2), la brecha de precios abre oportunidades selectivas para quien analiza ubicación, servicios y reglamento con criterio técnico.

Dentro del partido de Escobar, los barrios que marcan referencia por encima de u$s50.000 son Puertos del Lago, El Cantón y San Matías. En estos complejos, los valores pueden partir de u$s60.000 y escalar hasta u$s300.000/u$s350.000 según ubicación interna, etapa y condición frente al agua. La demanda se apoyó en infraestructura completa —cloacas, gas, agua, fibra óptica—, seguridad 24 horas, amenities con uso efectivo y acceso relativamente directo desde Panamericana km 44.

Gonzalo González Albarracín, martillero y corredor público responsable de la firma López Feybli & Cía Propiedades, describió un mercado en fase de estabilización. La calidad de vida y el entorno verde mantuvieron atractivo, aunque el comprador actual comparó con vivienda usada financiada y evaluó con mayor detalle el costo total de construir y sostener el lote.

En Pilar, la oferta resultó más heterogénea. En grandes urbanizaciones como Pilar del Este aparecieron barrios con expensas bajas y sin amenities, con terrenos de 600 m2 desde u$s28.000. Se ubicaron más alejados del Acceso Norte, con buena infraestructura básica y un esquema de menor costo mensual. En el otro extremo, hubo barrios con acceso inmediato a Panamericana, lotes desde u$s80.000 y superficies de 800 m2, con área deportiva, SUM y servicios completos.

Dentro de ese abanico, surgió Pilar Chico, que se comercializó con financiación privada en dólares a 10 años. La financiación extensa en moneda dura se convirtió en herramienta comercial relevante para dinamizar consultas en un escenario de liquidez selectiva.

Dentro del partido de Escobar, los barrios que marcan referencia por encima de u$s50.000 son Puertos del Lago, El Cantón y San Matías

Ariel José Córdoba, de Córdoba Propiedades, señaló que los barrios que superan u$s50.000 funcionaron como microciudades. Seguridad perimetral, tendido eléctrico subterráneo, gas natural, cloacas y plantas de tratamiento propias integraron el paquete de valor. Club houses, canchas de golf, tenis, fútbol y lagunas navegables completaron una oferta que permitió desarrollar la vida social y deportiva dentro del predio.

Qué evaluar antes de comprar un terrenos

El precio de publicación no alcanzó para decidir. Existieron variables técnicas y jurídicas que incidieron en el riesgo y en el valor futuro. Córdoba enumeró el estado dominial y la modalidad de comercialización. No todos los lotes estuvieron listos para escriturar; muchos operaron bajo fideicomiso. Si el barrio no contó con subdivisión final, la operación pudo instrumentarse como cesión de boleto o cuota parte, lo que complicó el acceso a crédito hipotecario y agregó incertidumbre en plazos de escritura.

La topografía requirió inspección en campo. Un terreno que lució plano pudo presentar diferencias de nivel o rellenos que encarecieron fundaciones. La recomendación práctica consistió en visitar el lote un día de lluvia intensa. El drenaje en calle y terreno, así como la respuesta de los accesos, ofrecieron información concreta sobre escurrimiento y mantenimiento.

Las expensas y la carga impositiva también pesaron. ARBA y tasas municipales, sumadas a servicios y mantenimiento de amenities, definieron el costo mensual. En barrios con gran cantidad de lotes, el prorrateo pudo resultar más eficiente; en conjuntos pequeños con equipamiento amplio, la cuota tendió a elevarse.

Haydée Burgueño, titular de la inmobiliaria homónima e integrante del Grupo Inmobiliario Norte, enfatizó entorno, ubicación interna y equilibrio entre amenities y expensa razonable. Un barrio con infraestructura sólida y mantenimiento previsible redujo contingencias. El número adecuado de lotes contribuyó a sostener costos.

Por qué hoy hay problemas para vender lotes

El efecto pandemia impulsó una explosión de demanda por espacio y verde. El escenario actual mostró un cambio de paradigma. El costo de construcción elevado favoreció la compra de vivienda usada con crédito hipotecario frente a la obra desde cero. La sobreoferta de lotes en reventa generó competencia y presión sobre precios. El regreso parcial a la presencialidad en CABA reintrodujo la variable distancia y tiempo de viaje por Panamericana.

El pago contado o una propuesta concreta con plazos definidos puede habilitar descuentos en un mercado con oferta amplia

Albarracín describió tiempos de cierre más extensos que en 2020/2021 y mayor negociación. El mercado no exhibió caída abrupta, pero sí mayor selectividad. Se vendieron lotes en barrios consolidados y en etapas con infraestructura avanzada; las fases iniciales pudieron ofrecer mayor potencial de valorización, aunque con más espera y riesgo.

Estrategias y oportunidades

En Escobar, desarrolladores con espalda financiera activaron estrategias comerciales. En sectores de Puertos, como Nativas, aparecieron lotes listos para construir sin anticipo y con financiación hasta 60 cuotas. Ese esquema reactivó consultas y amplió universo comprador. La condición "listo para construir" redujo incertidumbre técnica y aceleró tiempos.

En Pilar, los valores desde u$s28.000 en barrios sin amenities de alta gama constituyeron puerta de entrada para primera vivienda o inversión a mediano plazo. La clave radicó en evaluar accesibilidad y proyección de infraestructura. Zonas periféricas con problemas de conectividad pudieron perder dinamismo si no recibieron mejoras.

La orientación del lote mantuvo relevancia. El norte conservó preferencia para vivienda por asoleamiento. La ubicación interna —cercanía a acceso, laguna o espacios comunes— influyó en precio y liquidez futura. El reglamento interno y las restricciones de construcción debieron revisarse con detenimiento para evitar sorpresas en metros máximos, retiros o tipologías.

Negociación y cierre

El contado o una propuesta concreta con plazos definidos puede habilitar descuentos en un mercado con oferta amplia. La información fina marcó diferencia remarcaron desde el sector inmobiliario: estado de cuentas del lote, deuda de expensas, situación dominial y etapa real de infraestructura. 

Albarracín agregó que el contexto exigió mayor racionalidad en la toma de decisiones. "En los últimos tiemps, el comprador busca margen de negociación real y condiciones claras de posesión. En operaciones con financiación privada, la tasa implícita y la moneda de ajuste pasaron a primer plano. También cobró relevancia el análisis de liquidez futura, con foco en facilidad de reventa y perfil de demanda del barrio", dijo.

Córdoba remarcó que no todos los desarrollos ofrecen iguales tiempos de escrituración. La diferencia entre entrega inmediata y etapas en consolidación impacta en el valor efectivo del lote. Burgueño, por su parte, sostuvo que los barrios con mejor acceso y servicios operativos conservaron mayor capacidad de negociación y menor exposición a contraofertas agresivas.

El mejor terreno posible

La selección estratégica de ubicación y categoría del barrio adquirió peso en un ciclo de reacomodamiento. Burgueño sintetizó una regla clásica del Real Estate: "conviene comprar el mejor terreno que el presupuesto permita; la casa admite mejoras con el tiempo, la ubicación y la categoría del barrio no". Amplió que, en el contexto actual, calidad e infraestructura sólida ofrecen la base más consistente para preservar valor.

Albarracín señaló que los lotes en sectores consolidados tendieron a sostener precio aun en fases de menor dinamismo. La cercanía a accesos principales, colegios y centros comerciales influyó en la estabilidad de la demanda.

Córdoba concluyó que la orientación, el entorno inmediato y la relación entre superficie y expensa "inciden en la valorización futura".