Nuevo proyecto inmobiliario en una histórica esquina de San Isidro: precios de los departamentos
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Una de las esquinas más emblemáticas del barrio La Calabria, en San Isidro, atraviesa una etapa de reconversión. durante más de seis décadas, el cruce de Don Bosco y Monseñor Alberti fue punto de encuentro de generaciones de vecinos gracias a la histórica heladería Los Alpes, un clásico local que marcó la vida social del barrio. Hoy ese mismo espacio inicia una nueva etapa con la llegada de un proyecto residencial que combinará viviendas multifamiliares con locales comerciales.
Comercializado por Inmobiliaria Narvaez, el emprendimiento, que llevará también el nombre "Los Alpes", contempla la construcción de 18 unidades de dos y tres ambientes, con balcones con parrilla, uno o dos baños completos y diseño pensado para optimizar el ingreso de luz natural. Las unidades de dos ambientes parten desde los u$s153.400 y cuentan con una superficie total de 59 metros cuadrados. En tanto, las de tres ambientes comienzan en u$s212.000 y tendrán dimensiones que van desde los 81 hasta los 103 metros cuadrados.
Según informaron desde la comercialización del proyecto, actualmente alrededor del 30% de las unidades ya se encuentran vendidas.
El edificio incluirá además unidades en la última planta con terrazas privadas, mientras que todos los departamentos contarán con calefacción por piso radiante con caldera dual individual. El diseño, explican los desarrolladores a cargo del proyecto, prioriza la funcionalidad, la ventilación natural y el ingreso de luz. Entre las terminaciones se destacan las losas de hormigón visto, pisos de porcellanato de gran formato y carpinterías de piso a techo con doble vidriado hermético (DVH).
En los espacios comunes se prevén cocheras simples o dobles desde u$s20.000, sistema de monitoreo con cámaras de acceso remoto y un SUM con gimnasio en planta baja.
Además, el desarrollo mantendrá actividad comercial en la esquina, ya que el proyecto contempla dos locales en planta baja con el objetivo de preservar el movimiento urbano que históricamente caracterizó al lugar.
Cómo es el esquema de financiación del proyecto
La fecha estimada de entrega de las unidades es junio de 2027. El esquema de pago prevé un anticipo del 30% en dólares al momento del boleto, mientras que el 70% restante se podrá cancelar en 24 cuotas en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) o en dólares.
Este tipo de financiamiento es habitual en desarrollos inmobiliarios en pozo. El índice CAC refleja la evolución de los costos de la construcción —como materiales y mano de obra— y se actualiza mensualmente. Por ese motivo, las cuotas que se pagan en pesos se ajustan siguiendo esa variación, de modo que el valor acompaña el aumento del costo de obra durante el período de construcción.
En la práctica, el comprador abona un anticipo en dólares al momento de firmar el boleto y luego cancela el saldo en cuotas que se actualizan por CAC hasta la entrega de la unidad. Este mecanismo permite a los desarrolladores financiar parte de la obra mientras que los compradores acceden a un esquema de pagos escalonado durante el proceso de construcción.
Por ejemplo, si una unidad cuesta u$s200.000, el comprador debería abonar inicialmente u$s60.000 al momento del boleto. El 70% restante —equivalente a u$s140.000— se paga en cuotas que se ajustan mensualmente por el índice CAC hasta completar el plazo establecido.
Qué diferencia hay entre el índice CAC y la UVA
A diferencia de los créditos hipotecarios bancarios, que suelen ajustarse por UVA, los desarrollos inmobiliarios en pozo utilizan con mayor frecuencia el índice de la Cámara Argentina de la Construcción. Por un lado, la UVA es una unidad que sigue la evolución de la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor que publica el INDEC. Por el otro, el índice CAC refleja específicamente la variación de los costos de la construcción, como materiales, salarios de la obra y otros insumos del sector.
Por ese motivo, mientras los créditos hipotecarios ajustados por UVA evolucionan de acuerdo con la inflación general de la economía, los planes de pago vinculados al CAC siguen la dinámica propia de la actividad de la construcción.
Un mercado inmobiliario consolidado en zona norte
Este nuevo desarrollo se inscribe en uno de los mercados inmobiliarios más consolidados del norte del Gran Buenos Aires. Es que San Isidro mantiene desde hace años algunos de los valores de propiedad más altos del conurbano, impulsados por su cercanía con la Ciudad de Buenos Aires, su oferta educativa y su infraestructura urbana.
De acuerdo con relevamientos del portal inmobiliario Zonaprop, el valor promedio de publicación de los departamentos en San Isidro ronda actualmente los u$s2.600 por metro cuadrado, ubicándose entre los más elevados del GBA.
En este escenario, la escasez de terrenos disponibles en zonas consolidadas también impulsa la aparición de proyectos de menor escala, generalmente edificios de pocas unidades que se desarrollan sobre lotes previamente ocupados por viviendas o comercios.
Reconversión de espacios históricos
El caso de la esquina donde funcionó Los Alpes refleja un fenómeno que comenzó a multiplicarse en distintos municipios del corredor norte. Antiguos comercios, casas o predios de baja densidad fueron reconvertidos en desarrollos residenciales para aprovechar el valor del suelo en zonas urbanas consolidadas.
Según especialistas del sector inmobiliario, este tipo de proyectos permite densificar barrios tradicionales sin modificar de forma drástica su fisonomía, ya que se trata generalmente de edificios de baja altura con un número limitado de unidades.
La estrategia también responde a una tendencia del mercado. Ante el encarecimiento del suelo y la falta de grandes parcelas disponibles, los desarrolladores buscan oportunidades en terrenos más pequeños o propiedades que dejan de tener uso comercial.
La demanda se concentra en departamentos medianos
Dentro del mercado residencial del norte del conurbano, las unidades de dos y tres ambientes concentran gran parte de la demanda.
Este tipo de propiedades suele ser buscado tanto por compradores finales como por inversores que apuntan al mercado de alquiler. Según el último relevamiento del portal Reporte Inmobiliario, los departamentos de superficies intermedias —entre 50 y 100 metros cuadrados— son los que muestran mayor rotación en el mercado del Gran Buenos Aires.
La demanda proviene principalmente de parejas jóvenes, familias que buscan mudarse dentro del mismo barrio y también propietarios de casas que optan por reducir superficie sin alejarse de su entorno.