No pagar las expensas del departamento: las consecuencias que muchos desconocen

En los edificios bajo régimen de propiedad horizontal, el pago de expensas es obligatorio tanto para propietarios como inquilinos. A través de un pago mensual se cubren los gastos necesarios para el funcionamiento del consorcio, los cuales van desde servicios y mantenimiento hasta el pago del personal del edificio.

No obstante, por distintos motivos como pueden ser dificultades económicas, desacuerdos con la administración o simples demoras, algunas personas dejan de abonar estas obligaciones. Cuando esto ocurre, surgen dudas sobre cuáles son las consecuencias legales y administrativas de no abonar las expensas de un departamento.

Las consecuencias de no pagar las expensas del departamento

Como mencionanamos anteriormente, las expensas son los ingresos que obtiene el consorcio para abonar servicios, mantenimiento y el funcionamiento en general de un edificio o un conjunto de unidades funcionales.

La misma se paga en proporción al coeficiente de copropiedad que le corresponde a cada unidad. Por lo tanto, el incumplimiento no solo impacta en la administración, sino a todo el edificio en general, ya que impacta en servicios como la limpieza, el mantenimiento de ascensores, el pago de seguros o incluso los salarios del personal del edificio.

Legalmente, este tipo de deuda es considerada como ejecutiva. Esto permite iniciar directamente un juicio ejecutivo con base en la liquidación emitida por la administración. En dicho proceso, es posible que se apliquen intereses punitorios, embargar cuentas bancarios e incluso solicitar la ejecución sobre el inmueble.

En otrtras palabras, si la deuda es significativa y persiste en el tiempo, el propietario puede enfrentar el remate judicial de su unidad para saldar lo adeudado. A esto se le agregan las consecuencias internas que pueden existir como la posible restricción para participar en decisiones del consorcio si lo establece el Reglamento de Copropiedad.

También se le puede sumar un eventual deterioro del edificio y posible problemas con otros vecinos si la morosidad es algo generalizado.

Cuántos meses se pueden deber antes de que ocurran inconvenientes

Legalmente no existe un plazo mínimo de meses de deuda a partir del cual el consorcio inicie un reclamo. Es decir, desde el primer mes que se produce la deuda, este tiene el derecho de reclamar judicialmente.

Sin embargo, en la práctica, los reclamos formales suelen darse entre dos y tres meses de mora. Es importante tener presente que, cuando más tiempo se extiende una deuda, más se acumulan intereses, gastos administrativos y honorarios legales.

Al mismo tiempo, aumenta la probabilidad de que el conflicto escale en una instancia judicial. Con respecto a la prescripción, el reclamo por expensas (al ser una obligación periódica), prescribe a los dos años desde cada devengamiento, según el Código Civil y Comercial de la Nación.

¿Se puede pagar expensas de forma parcial?

En ocasiones, los propietarios tratan de pagar una parte de la deuda, ya sea por problemas económicos o como gesto de buena voluntad. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el consorcio no se encuentra obligado a aceptar pagos parciales, excepto que el Reglamento de Copropiedad o un acuerdo aprobado en asamblea lo autorice.

Por tal motivo, lo más recomendable es que el propietario se comunique de forma directa con la administración para acordar un plan de pago aprobado por la asamblea, evitando posibles problemas o litigios. Es decir, si un propietario prevé que no podrá pagar en tiempo y forma, lo ideal es que lo notifique lo antes posible y solicite un acuerdo de pago.