Alerta en los consorcios: las expensas superan a la inflación y casi el 20% de los departamentos acumulan deuda
El valor promedio de las expensas en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) se ubicó en febrero en $318.650, marcando una caída del 1,8% respecto de enero, cuando el promedio fue de $324.404.
Sin embargo, mientras los precios mostraron un leve alivio, la morosidad se incrementó: el porcentaje de deudores pasó del 17% al 19% en el último mes, según un relevamiento de ConsorcioAbierto basado en 13.000 consorcios de su plataforma.
Incremento interanual sigue superando la inflación
A pesar de la baja mensual, el análisis anual muestra un incremento del 38,4% respecto a febrero de 2025, cuando las expensas promediaban $230.186 en CABA. Este crecimiento supera en casi cinco puntos la inflación registrada por el Indec, cuyo IPC interanual fue del 33,1%.
Los rubros de vivienda, agua, electricidad, gas y combustibles fueron los que más subieron durante el mes, con un ajuste del 6,8%.
Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, explica que "Las expensas no se mueven exactamente igual que la inflación porque dependen mucho del calendario del edificio. Enero suele concentrar varios ajustes al mismo tiempo: actualización de contratos de servicios, reorganización de presupuestos y, en algunos casos, todavía el impacto del aguinaldo liquidado en diciembre".
Crece la mora y presiona el funcionamiento del consorcio
Según el informe, 19 de cada 100 unidades funcionales presentan deuda. "Durante mucho tiempo vimos niveles de morosidad cercanos al 17%, que se habían vuelto relativamente estructurales dentro del sistema. Hoy ese número aparece más cerca del 19%, lo que significa que casi dos de cada diez unidades funcionales tienen deuda. No es un salto abrupto, pero sí es un cambio que conviene observar con atención", detalla Laiuppa.
El especialista agrega que la mora genera un efecto financiero interno: quienes pagan en término sostienen temporalmente el funcionamiento del edificio mientras otros regularizan sus pagos. "Por eso, la morosidad no depende únicamente del contexto económico. También refleja cómo se gestiona el consorcio y qué herramientas existen para ordenar los pagos", agrega.
Estructura de costos de los consorcios porteños
En CABA, los sueldos del personal representan el mayor gasto de los consorcios, con un promedio del 33%. En edificios pequeños puede subir al 35%, en tanto que en los grandes baja al 16% por economías de escala. Además:
Mantenimiento y operación: 28% del total; en edificios grandes puede subir hasta 53% por limpieza, seguridad y mantenimiento.
Servicios públicos: se mantienen entre 13% y 15%.
Gastos administrativos, bancarios e impositivos: 14%.
Gastos extraordinarios y obras: entre 6% y 11%.
Después de varios años en los que los costos cambiaban de forma muy brusca, "hoy empieza a aparecer un poco más de previsibilidad en cómo evolucionan las expensas", aclara Laiuppa. Y continúa: "Eso no significa que los valores estén bajando, pero sí que los consorcios pueden empezar a visualizar mejor cómo se comporta su estructura de gastos. En un sistema como el de los edificios, donde hay contratos, servicios permanentes y decisiones colectivas, la previsibilidad es clave para poder administrar".