En qué barrios se concentra la mayor cantidad de propiedades a la venta por menos de u$s100.000
El segmento de propiedades por menos de u$s100.000 en la Ciudad de Buenos Aires se consolida como uno de los más dinámicos del mercado inmobiliario. Con más de 18.000 unidades publicadas en ese rango, la oferta refleja tanto oportunidades en el usado como una demanda que se mantiene activa, aunque mucho más selectiva en la toma de decisiones.
El stock disponible se concentra mayormente en departamentos de uno y dos ambientes, con presencia más limitada de tres ambientes y PH, y prácticamente nula en unidades de mayor tamaño. La clave pasa por ubicación, estado y nivel de expensas, variables que hoy inciden de forma directa en la velocidad de cierre.
En cuanto a distribución geográfica, aparecen con fuerza barrios donde el ticket de ingreso resulta más accesible y donde la demanda se desplaza en busca de valor:
Según relevamientos de portales inmobiliarios, la oferta dentro de este rango de precios también muestra una fuerte concentración por zonas, con volúmenes significativos en barrios de ticket de ingreso más bajo.
En términos aproximados, el stock se distribuye de la siguiente manera:
• Balvanera: entre 1.500 y 2.000 unidades, uno de los mayores volúmenes del segmento.
• Flores: entre 1.300 y 1.700 unidades, con fuerte presencia de departamentos usados.
• Almagro: entre 1.200 y 1.500 unidades en venta por debajo de u$s100.000.
• Caballito: entre 900 y 1.200 unidades, concentradas en sectores más periféricos.
• San Cristóbal: entre 800 y 1.100 unidades, con precios de ingreso competitivos.
• Villa Crespo: entre 700 y 1.000 unidades, principalmente monoambientes y dos ambientes.
• Constitución: entre 700 y 1.000 unidades, con valores por debajo del promedio de la Ciudad.
• Parque Patricios: entre 600 y 900 unidades, impulsadas por demanda de inversión.
Estos volúmenes confirman que la mayor oferta se concentra en el corredor centro-oeste y sur de la Ciudad, donde el valor de entrada resulta más accesible y el usado gana protagonismo.
En estos sectores, predominan unidades usadas, muchas con necesidad de actualización, lo que explica precios más competitivos y margen de negociación.
Por tipología, el mapa es bastante claro:
• Monoambientes: entre u$s60.000 y u$s90.000, con buena rotación en zonas bien conectadas.
• Dos ambientes: entre u$s75.000 y u$s100.000, con fuerte demanda para primera vivienda o renta.
• Tres ambientes: casos puntuales entre u$s90.000 y u$s100.000, generalmente en edificios antiguos o ubicaciones secundarias.
La ausencia de cuatro ambientes dentro de este rango confirma el ajuste estructural que tuvo el mercado en los últimos años, donde las unidades más grandes quedaron fuera del alcance de este ticket.
Factor horizonte y precio
El factor crédito hipotecario jugó un rol importante en 2025: en la Ciudad de Buenos Aires se otorgaron más de 24.000 préstamos. Sin embargo, su alcance todavía resulta limitado por las condiciones de acceso, el scoring y el nivel de ingresos de los solicitantes. Si bien su reaparición mejora expectativas, el volumen de operaciones sigue dependiendo en gran medida del ahorro previo, lo que condiciona la posibilidad de convalidar subas de precios en el corto plazo.
En paralelo, las tasas de interés registraron subas en torno al 10% promedio entre mayo de 2024 y comienzos de 2026, aunque en los últimos meses algunos bancos ajustaron a la baja sus condiciones. Entidades como el Ciudad, BBVA e ICBC ofrecen actualmente tasas por debajo del 8% en determinadas líneas, mientras que el Banco Nación mantiene las condiciones más competitivas del mercado, con tasas cercanas al 6% para quienes acreditan haberes.
En ese contexto, los valores del usado continúan mostrando oportunidades. La brecha entre precio publicado y cierre efectivo, junto con la necesidad de muchos propietarios de concretar operaciones, sostiene un escenario donde el comprador tiene margen para negociar.
La demanda no desaparece, pero exige coherencia entre precio y producto. Las unidades bien ubicadas y correctamente tasadas logran venderse en plazos razonables, mientras que aquellas fuera de valor quedan más tiempo en el mercado.
Cuál es el patrón
Dentro de este universo de propiedades por debajo de los u$s100.000, el mercado muestra un patrón claro: predominan las unidades chicas y usadas, con fuerte incidencia de la ubicación y la antigüedad en la formación de precios. El acceso a este segmento no solo depende del presupuesto, sino también de la capacidad del comprador para evaluar estado, expensas y potencial de revalorización.
En ese escenario, la diferencia entre zonas resulta determinante. Mientras que en barrios del sur y oeste porteño el mismo monto permite acceder a mayor superficie, en sectores más consolidados del corredor norte el metraje se reduce y las opciones se limitan a unidades más compactas. La reaparición del crédito hipotecario suma expectativas, aunque su impacto en precios todavía resulta acotado.
Edgardo Turale, de Alem Propiedades, coincidió y detalló que la superficie máxima que puede adquirirse por ese monto es de aproximadamente 50 m2, lo que corresponde en su mayoría a departamentos de dos ambientes, tanto terminados como en pozo. Además, señaló que la mayor oferta dentro de este rango se concentra en barrios como Almagro, Balvanera, Caballito, Flores, Barracas o La Boca, donde la antigüedad de los inmuebles explica buena parte de los valores más accesibles.
En cuanto a precios concretos, indicó que en unidades usadas los valores de dos y tres ambientes en zonas como Constitución, Monserrat, San Cristóbal, Liniers o Flores se ubican entre u$s70.000 y u$s90.000. Se trata, en muchos casos, de propiedades con más de 40 años, que incluyen dos dormitorios, living comedor y cocina, y que pueden requerir mejoras en instalaciones.
Por su parte, Sebastián Beigel, de Beigel Bienes Raíces, aportó una mirada sobre la demanda actual y su impacto en el mercado. "Hoy el comprador analiza mucho más cada operación. No convalida expectativas, convalida precio. Si el número no cierra, la operación no avanza", dijo.
El operador explicó que, pese a una mejora en la actividad, los valores del usado todavía se mantienen como una oportunidad. La alta oferta disponible y un crédito hipotecario aún incipiente limitan la posibilidad de convalidar subas sostenidas en el corto plazo.
En términos de tipologías, detalló que los monoambientes se ubican entre u$s60.000 y u$s85.000, mientras que los dos ambientes se mueven entre u$s75.000 y u$s100.000, con fuerte demanda tanto para vivienda como para inversión. Los tres ambientes dentro de este rango aparecen de forma más puntual y en condiciones particulares de ubicación o estado.
Además, Beigeil remarcó que cerca del 80% al 85% de la oferta corresponde a departamentos, mientras que el resto se reparte entre PH, casas, oficinas y locales, con disponibilidad mucho más limitada.
En este contexto, el mercado se mantiene en una zona de equilibrio, con leve presión sobre unidades chicas pero sin margen para subas generalizadas. Turale concluyó que el factor clave sigue siendo el precio real de cierre: "La propiedad que está en precio se vende. La que no, queda. Hoy el mercado valida valor, no expectativa".