Respiro en marzo para las expensas, pero ya subieron un 37% anual y la morosidad complica todo
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Las expensas muestran un leve respiro en marzo, pero la tregua es engañosa. En la Ciudad de Buenos Aires ya promedian los $259.718, con una baja mensual de apenas 0,24%.
En la Provincia de Buenos Aires rondan los $160.000. Allí las subas interanuales se acercan al 45%, un nivel que presiona fuerte sobre los bolsillos.
El dato mensual aporta cierta calma. Sin embargo, el panorama anual sigue siendo pesado para quienes deben afrontar estos gastos.
Durante 2025, las expensas escalaron un 37,97%, mientras que en el arranque de 2026 ya suman un incremento adicional del 2,14%. Los números reflejan una dinámica que no afloja.
El problema central ya no pasa solo por el nivel de los valores. La dificultad real está en sostener los pagos mes a mes, especialmente cuando otros gastos también suben y los ingresos no acompañan al mismo ritmo.
Los alquileres sin freno en CABA reflejan esa misma tendencia: subieron un 423% y duplican la inflación desde 2023, sumando más presión sobre las finanzas de inquilinos que también deben afrontar expensas en ascenso.
Qué gastos pesan más en las expensas y por qué no bajan
El desglose de componentes confirma dónde se concentra el peso. Los sueldos y cargas sociales representan $63.528, equivalentes al 29,66% del total.
Los abonos de servicios alcanzan los $43.405, con un peso del 16,57%. El mantenimiento de partes comunes suma $40.578 y representa el 15,62% del gasto mensual.
Los servicios públicos aportan $34.030, un 13,79% del total. Entre estos cuatro rubros superan el 75% de las expensas.
Esa concentración explica por qué los consorcios tienen poco margen de ajuste. Recortar costos en estos ítems resulta complejo: los sueldos responden a convenios, los servicios son obligatorios y el mantenimiento no puede suspenderse sin riesgo.
Otros componentes menores completan la estructura. Las reparaciones en unidades funcionales suman $17.848, la administración alcanza los $15.276 y los seguros representan $7.498.
Los gastos generales cierran con $7.370. Aunque cada uno aporta menos en términos relativos, todos acompañan la tendencia general de incremento.
Morosidad en ascenso: cuántos no pagan y qué implica para el consorcio
La mora en expensas se mantiene en niveles elevados. Según datos relevados sobre más de 12.000 edificios, alrededor del 17% de las unidades presenta deudas.
Ese nivel se mantiene estable desde 2024 tanto en CABA como en la Provincia, pero el problema cambia de escala: crece el monto acumulado y se vuelve más difícil de recuperar.
Muchas familias enfrentan problemas de liquidez estructural. El escenario abre tensiones dentro de los edificios.
Para quienes no logran pagar, el juicio aparece como una amenaza concreta. Para el consorcio, el conflicto implica costos adicionales, demoras y desgaste en la convivencia.
La gestión de la deuda deja de ser solo un tema administrativo. Pasa a tener impacto directo en la vida cotidiana del edificio.
En términos conceptuales, las expensas responden a los gastos necesarios para sostener las partes comunes. Aunque la normativa no define el término de manera explícita, en la práctica se dividen en dos categorías.
Las ordinarias cubren costos habituales: salarios, mantenimiento, servicios públicos. Las extraordinarias responden a reparaciones o inversiones puntuales, como un cambio de ascensor o refacción de fachada.
Cada propietario afronta esos costos en función de su unidad dentro del total del edificio. Esa lógica, central en la propiedad horizontal, explica por qué la falta de pago de algunos vecinos afecta al conjunto.
Cómo funciona el juicio ejecutivo de expensas y qué puede pasar con la propiedad
Cuando la deuda se prolonga, el consorcio puede avanzar con un juicio ejecutivo de expensas. Se trata de un proceso ágil, con instancias acotadas y defensas limitadas.
El certificado de deuda habilita la acción judicial. Ese documento permite reclamar capital adeudado, intereses y costos asociados al trámite.
El procedimiento incluye varias etapas. Primero, la presentación de la demanda ante el juzgado competente. Luego, la notificación al deudor mediante cédula o acta notarial.
El deudor puede oponer excepciones, aunque el margen de defensa es acotado. Después viene la sentencia de ejecución, que ordena el pago inmediato.
En última instancia, si no se regulariza la deuda, el consorcio puede solicitar la subasta del inmueble. Aunque el mecanismo apunta a la rapidez, implica tiempo, costos y deterioro en la convivencia.
Actuar en etapas tempranas, ofrecer planes de pago y sostener una comunicación clara aparece como una alternativa más eficiente que avanzar directo a la vía judicial.
La experiencia muestra que muchos conflictos se resuelven antes de llegar al juzgado. Los acuerdos de pago fraccionado, con seguimiento puntual, suelen dar mejores resultados.
Por qué las expensas no siempre suben al ritmo de la inflación
El comportamiento de las expensas también responde a la dinámica interna de cada edificio. No siempre acompañan la inflación de forma lineal.
Dependen de calendarios específicos, actualizaciones de contratos y reacomodamientos presupuestarios. Un consorcio puede tener sueldos atados a paritarias que se actualizan en marzo, servicios ajustados cada dos meses y mantenimiento con valores fijos hasta junio.
Esa dispersión genera desfasajes entre la inflación general y el incremento mensual de expensas. En algunos meses suben menos, en otros pegan un salto brusco.
También influye la eficiencia en la gestión. Edificios con administración profesional suelen negociar mejores tarifas en servicios y optimizar el uso de recursos.
El peso de los amenities y cómo impactan en el gasto mensual
Dentro de la estructura de gastos, los amenities suman una presión adicional. Distintos relevamientos ubican su impacto en torno al 23,6% promedio sobre el total de expensas.
Las diferencias son más marcadas en barrios cerrados y desarrollos premium. En esos casos, el peso puede superar el 30%.
El problema no pasa solo por la presencia de estos servicios, sino por su gestión. Muchos edificios incorporan propuestas atractivas sin un esquema claro de mantenimiento ni control de costos.
El análisis apunta a decisiones tomadas sin información precisa. Espacios subutilizados, contratos poco eficientes y servicios sobredimensionados generan gastos que se sostienen en el tiempo sin aportar valor real.
También aparecen casos de amenities que funcionan más como elemento de marketing que como servicio efectivo. Un gimnasio vacío o una pileta con uso marginal representan un costo constante.
Ese gasto recae sobre todos los propietarios, incluso sobre quienes nunca usan esas instalaciones. La discusión sobre cómo distribuir esos costos suele ser fuente de conflicto en las asambleas.