Alquileres en CABA: los 3 barrios más baratos y los más caros para vivir hoy

El mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires inició el año con una tendencia alcista que no da tregua a los bolsillos de los inquilinos. Durante el primer trimestre de 2026, los precios de los alquileres acumularon un incremento del 9,6%, una cifra que, aunque muestra una dinámica propia, se posicionó levemente por encima de la inflación registrada en el mismo periodo para el distrito porteño.

Este incremento se ve reflejado en los nuevos contratos y renovaciones que se firman mes a mes. Según los últimos informes del sector, solo en marzo la suba fue del 3%, consolidando una aceleración que deja el aumento interanual en torno al 34,7%. La presión sobre los valores mensuales se mantiene constante, impulsada por una demanda que no encuentra techo y una oferta que, si bien se ha estabilizado, todavía no logra compensar los precios.

Cuánto cuesta alquilar un departamento en CABA

A la hora de buscar un techo en la Capital Federal, los valores varían significativamente según la cantidad de ambientes. Actualmente, un monoambiente en la Ciudad tiene un costo promedio de $704.704 por mes. Para quienes buscan una unidad un poco más amplia, un departamento de dos ambientes ya alcanza los $814.659 mensuales, mientras que las opciones de tres ambientes se ubican, en promedio, en los $1.094.451.

La brecha de precios entre los diferentes barrios porteños sigue siendo muy marcada. Puerto Madero se mantiene como el área más exclusiva y costosa, con alquileres que promedian los $1.358.875 mensuales. En el podio de los barrios más caros también aparecen Núñez, con valores de $915.379, y Palermo, con un promedio de $911.708. Estas tres zonas concentran gran parte de las publicaciones activas en los portales inmobiliarios.

Por el contrario, las alternativas más económicas se encuentran en el sur y el oeste de la Ciudad. Villa Lugano lidera la lista de los barrios más accesibles con un valor medio de $661.925. Le siguen Floresta, con contratos cercanos a los $697.128, y Liniers, donde un departamento se consigue por aproximadamente $703.432. Sin embargo, estas zonas representan apenas una mínima fracción de la oferta total disponible en el mercado.

Rentabilidad y mercado de compraventa de propiedades

En contraste con el ritmo de los alquileres, el mercado de compraventa de inmuebles muestra una evolución mucho más moderada. Durante el primer trimestre de 2026, el precio del metro cuadrado en CABA aumentó solo un 0,4%, situándose en un valor promedio de u$s2.459 en marzo. Esto genera un escenario donde la rentabilidad anual de los alquileres se ubicó en el 5,62%, permitiendo recuperar la inversión inicial en poco menos de 18 años.

Para los inversores, los barrios que ofrecen mejores retornos no son los más caros, sino aquellos con precios de venta más bajos. Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda encabezan la lista de rentabilidad, con retornos brutos que oscilan entre el 7,8% y el 10,2%. En el otro extremo, Puerto Madero y las zonas más coquetas de la Ciudad ofrecen las rentabilidades más bajas del mercado, por debajo del 4,5% anual.