Bancos compiten por colocar crédito: cuáles bajaron las tasas hipotecarias para reactivar operaciones inmobiliarias

Los créditos hipotecarios registraron en abril un cambio de tendencia que el mercado esperaba hace meses. Las tasas promedio del sistema cayeron al 9,4%, volviendo a niveles similares a los de julio de 2025.

El ajuste llega después de un período de tasas superiores al 10% que frenaron el financiamiento y golpearon las operaciones inmobiliarias. Ese impacto se sintió fuerte en las escrituras: tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en la provincia de Buenos Aires, las transacciones cayeron cerca del 15% frente al verano de 2025.

La baja responde a un cambio en la estrategia de los bancos: con mayor liquidez y necesidad de colocar crédito, las entidades volvieron a competir en condiciones y reactivaron la dinámica comercial.

El movimiento es gradual pero sostenido. Desde mayo se esperan operaciones inmobiliarias con mayor participación de apalancamiento crediticio, especialmente en el segmento de primera vivienda.

Qué bancos bajaron las tasas de los créditos hipotecarios

En los últimos días, varias entidades ajustaron sus tasas con recortes que en algunos casos superaron los cinco puntos porcentuales. El impacto directo es una reducción significativa en la cuota mensual.

Los movimientos más destacados incluyen:

• Credicoop: bajó del 12,5% al 8%
• Macro: bajó del 15% al 8,5%
• Banco Patagonia: bajó del 12,5% al 9,7%

Estas entidades se sumaron a un proceso que había comenzado semanas antes. Otros bancos ya habían anticipado el cambio de tendencia tras el pico de tasas de la segunda mitad de 2025.

Entre las condiciones actuales del sistema se encuentran:

• Banco Ciudad: desde 7,5% UVA, con tramos entre 9% y 9,5% según perfil del cliente
• BBVA: entre 7,5% y 10,9% UVA
• Santario: 9,5% UVA
• ICBC: 6,9% UVA con acreditación de haberes y 9,9% para el resto
• Banco Nación: en torno al 6% UVA para clientes con haberes acreditados, la más baja del sistema

La dispersión se mantiene según perfil, ingresos y condiciones de cada cliente. Pero el promedio general marca una mejora clara frente al escenario de meses atrás, cuando el costo del financiamiento había escalado a niveles que dejaron fuera a gran parte de la demanda.

Hoy varias líneas vuelven a ubicarse en un dígito, aunque con diferencias importantes según la entidad y el tipo de cliente.

Cómo impacta la baja de tasas en el mercado inmobiliario

La reducción de tasas tiene efecto directo sobre el sector. Cada punto menos en la tasa reduce la cuota y mejora la capacidad de acceso para quienes buscan financiamiento.

Durante el período de tasas altas, muchas operaciones quedaron truncas. La falta de financiamiento viable limitó el volumen de transacciones y redujo el universo de compradores potenciales.

Con este nuevo escenario, reaparecen las consultas y se reactivan operaciones que habían quedado en pausa. El segmento de primera vivienda es el que muestra mayor dinamismo en las últimas semanas.

El cambio no es solo técnico: modifica la ecuación de acceso. Una tasa del 9% en lugar del 12% puede representar una diferencia de $200.000 a $300.000 en la cuota mensual, dependiendo del monto del crédito y el plazo.

Cuánto ingreso se necesita para comprar una vivienda de u$s100.000

El punto central sigue siendo el ingreso familiar. Para una propiedad de u$s100.000, con una financiación del 70% al 80%, el crédito necesario se ubica entre u$s70.000 y u$s80.000.

Con las tasas actuales, la cuota inicial ronda entre $750.000 y $1.000.000, dependiendo del banco, el plazo y el perfil del cliente. Eso implica ingresos mensuales de entre $3 M y $4 M, bajo la regla de que la cuota no supere el 25% del ingreso total.

El número refleja el principal límite del sistema: aun con tasas más bajas, el acceso sigue siendo restringido para una porción importante de la población.

Más allá del costo financiero, los bancos mantienen requisitos elevados para otorgar crédito. Se exige ingreso formal comprobable, antigüedad laboral mínima y un buen historial crediticio.

En muchos casos, el scoring requerido se mantiene en niveles altos, lo que reduce la cantidad de personas que pueden calificar. También se sostiene la posibilidad de sumar ingresos familiares, una herramienta clave para ampliar la capacidad de financiamiento.

En este contexto, el Banco Nación bajó a 800 puntos el nivel de scoring requerido para sus créditos hipotecarios, con el objetivo de mejorar las condiciones de acceso.

Qué dicen los especialistas sobre la expansión del crédito

El mercado muestra una mejora en las condiciones, pero sin cambios estructurales. La baja de tasas reactivó consultas y operaciones, aunque el crédito sigue lejos de masificarse.

Federico González Rouco, economista especializado en mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, advirtió que la baja de tasas no modifica el problema estructural del sistema.

"El problema no está en la demanda, que es alta, sino en la oferta de crédito. Falta financiamiento de largo plazo", señaló.

González Rouco explicó que los bancos siguen condicionados por el descalce entre depósitos de corto plazo y préstamos a 20 o 30 años, lo que limita la expansión del crédito hipotecario de manera estructural.

También remarcó que, aun con tasas en baja, el escenario no apunta a una recuperación acelerada. "No imagino un boom de crédito en el corto plazo. Puede haber estabilidad mientras bajan las tasas, pero no un salto fuerte", añadió.

Para el especialista, la clave pasa por consolidar condiciones macroeconómicas y desarrollar instrumentos financieros que permitan ampliar el acceso de manera sostenida.

Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza, marcó que el interés de la demanda se mantiene firme, pero el sistema todavía no logra absorberlo.

"El interés de la gente ya quedó demostrado que es alto y constante. Es la oferta la que tiene que flexibilizar para poder absorberlo, siempre que el negocio siga siendo viable para los bancos", detalló.

Salinas también señaló que la tendencia de tasas es positiva, aunque con límites. "Lo positivo es la tendencia. Los bancos trabajan para mejorar condiciones, lo que muestra que el producto sigue en agenda", concluyó.