Nuevas reglas para alquileres: menos plazos, desalojo exprés y todos los cambios que impulsan

La Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada volvió a instalar un debate estructural en el mercado inmobiliario: cómo equilibrar la seguridad jurídica del propietario con el acceso a la vivienda.

El proyecto, en debate en el Congreso, propone acortar a tres días el plazo de intimación por falta de pago y establecer mecanismos más rápidos para recuperar inmuebles, lo que introduce un cambio profundo en la dinámica de los alquileres.

El eje central de la iniciativa pasa por redefinir los tiempos del conflicto locativo. En el esquema actual, los procesos suelen extenderse durante meses o incluso años, con instancias intermedias que permiten negociar o regularizar deudas. Con la reforma, ese recorrido se acota de manera significativa, lo que cambia la lógica de funcionamiento del mercado innmobiliario y el vínculo entre propietarios e inquilinos.

Menos plazos, más velocidad

Desde el plano jurídico, Bibiana Varela Guijarro, abogada especialista en Derecho Inmobiliario y directiva de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), dijo que la iniciativa apunta a reforzar la seguridad jurídica del derecho de propiedad y a generar condiciones más previsibles para la inversión. Comentó que el proyecto abarca una reforma amplia que incluye expropiaciones, desalojos, regularización dominial, tierras rurales y registros inmobiliarios.

Señaló que "el objetivo es consolidar un marco más estable que incentive la actividad de la construcción, con impacto directo en la economía".

Sobre el capítulo de desalojos, Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de CAPRA, dijo que la reducción de plazos resulta clave para corregir distorsiones del sistema. Comentó que hoy un juicio de desalojo puede extenderse entre uno y tres años, lo que desalienta la inversión y encarece los alquileres.

Abatti (h.) explicó que "el proceso sumarísimo permitiría resolver estos conflictos en plazos de entre cuatro y seis meses, con un esquema más acotado de pruebas. Que esto no vulnera garantías constitucionales porque, en casos de falta de pago, el eje se limita a documentación objetiva".

En esa línea, agregó que cuando el riesgo de no recuperar un inmueble se vuelve alto, ese factor se traslada directamente al precio del alquiler. Indicó que el acortamiento de los tiempos judiciales podría reducir ese riesgo percibido y contribuir a un mercado más previsible, tanto para propietarios como para inversores.

Impacto en el mercado inmobiliario

Desde la mirada del mercado, Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo Bienes Raíces y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, dijo que el impacto ya comenzó a percibirse aun sin ley aprobada. Comentó que existe un cambio en el clima entre propietarios, con mayor predisposición a volver a ofrecer unidades en alquiler. Señaló que muchos inmuebles que permanecían fuera del mercado podrían reingresar ante la expectativa de procesos más rápidos.

Explicó que el mercado ya atraviesa una primera etapa de anticipación, en la que algunos propietarios toman decisiones en función de lo que podría suceder. Agregó que, si el proyecto avanza, podría darse una segunda instancia con mayor oferta en portales inmobiliarios, ajustes de precios y más consultas de inversores que venían postergando decisiones.

También advirtió que la clave no estará solo en la aprobación de la ley, sino en su implementación. Comentó que la experiencia muestra que muchas normas dependen de la interpretación judicial, lo que puede generar diferencias en los tiempos reales de aplicación. "Si los juzgados cumplen con los plazos previstos, la percepción de seguridad jurídica podría mejorar de forma significativa", amplió Moretti.

En paralelo, el proyecto introduce cambios en el régimen de expropiaciones, con un criterio basado en el valor de mercado actualizado al momento del pago y la posibilidad de reconocer lucro cesante cuando exista prueba suficiente. También incorpora modificaciones en la normativa de tierras rurales.

Varela Guijarro comentó que estas reformas no afectan la soberanía, ya que se mantienen restricciones vigentes como el tope del 15% de titularidad extranjera y los límites por nacionalidad y superficie. Explicó que la iniciativa busca facilitar inversiones sin alterar los controles estructurales.

La tensión con los inquilinos

En una línea más cautelosa, la abogada Lucía Otegui, especialista en derecho inmobiliario, dijo que el proyecto presenta aspectos controvertidos y puede generar conflictos a futuro. Comentó que "el espíritu de la iniciativa apunta a agilizar los procesos, pero advirtió que la reducción de plazos puede tensionar garantías procesales". Sobre expropiaciones, reseñó que el esquema propuesto sugiere una protección integral del propietario, aunque en materia de tierras consideró que la flexibilización para capital extranjero implica riesgos en términos de soberanía y acceso.

Del lado de los inquilinos, la lectura es más crítica. Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, dijo que el proyecto profundiza un escenario ya desfavorable tras la derogación de laLey de Alquileres. Comentó que los contratos cortos, los aumentos frecuentes y la transferencia de costos generan dificultades para sostener el pago. Señaló que un plazo de tres días para regularizar deudas puede derivar en desalojos rápidos ante cualquier atraso.

Indicó que, en un contexto de ingresos inestables, ese margen resulta difícil de cumplir para una parte significativa de los inquilinos. Advirtió que "esto podría traducirse en mayor conflictividad social y habitacional, con una dinámica de mayor rotación forzada en el mercado de alquileres".

En términos generales, el posible efecto es dual. Por un lado, mayor previsibilidad podría incentivar la oferta y moderar precios en determinados segmentos. Por otro, la reducción del margen de negociación y el endurecimiento de las condiciones contractuales podrían elevar las barreras de acceso a la vivienda.

La evolución del proyecto y, sobre todo, su implementación, definirán el alcance real de estos cambios. Moretti concluyó que el factor decisivo será la respuesta judicial: si los desalojos se resuelven en menos de 90 días, el mercado podría ingresar en una nueva etapa de mayor dinamismo, aunque con reglas más exigentes para quienes alquilan.