Desarrolladores aseguran que Recoleta quedó caro y "viejo": qué barrio clásico está en auge

Históricamente, el valor del metro cuadrado en el barrio de Recoleta estuvo por encima de Belgrano. Sin embargo, en el último tiempo esa distancia no sólo desapareció, sino que Belgrano tomó la delantera en el valor promedio, el cual, de acuerdo a estimaciones del sector, hoy se sitúa aproximadamente un 10% a favor de Belgrano. "Una inversión de la tendencia histórica donde Recoleta solía ser el barrio más costoso", señala Martín Flachsland, gerente de Marketing de Estudio Kohon.

Lo que sucede en Recoleta es un problema que vienen advirtiendo varios especialistas en el rubro desde hace un tiempo. El combo de departamentos muy grandes, alejados de lo que hoy buscan las familias en relación a espacios, prestaciones y amenities, sumado a valores de expensas muy altas, está desalentando la búsqueda de propiedades en el barrio. Pero no es sólo eso: además, es una zona en la que prácticamente no hay terrenos donde construir desarrollos nuevos.

"El movimiento en Recoleta hoy es muy bajo, mientras que Belgrano muestra una dinámica superior. Si bien en las zonas más exclusivas como Recoleta, Palermo o Belgrano la disponibilidad de tierra es muy escasa, es una realidad que en los últimos cinco años se han desarrollado en Belgrano edificios con el mismo perfil de categoría que antes se encontraba en Recoleta. Sin embargo, este fenómeno también nos plantea un interrogante a futuro sobre el comportamiento del mercado, ya que debemos analizar hacia dónde se desplazará ese perfil de público ante la dinámica actual del sector", explica Federico Akerman, director de Terres, primera plataforma inmobiliaria argentina dedicada a vender terrenos.

Según datos aportados a este medio por el especialista, Villa Crespo, Almagro, Núñez, Flores, Villa Ortúzar y Belgrano son los barrios con mayor porcentaje de obra nueva.

En ese escenario, si bien queda claro que en muchos productos Belgrano supera a Recoleta, Ignacio Carpanelli, socio de GEWIN Real State, cree que la foto no hay que leerla como una pelea aislada entre dos barrios, sino que hay que mirar un fenómeno más amplio:

"Belgrano como protagonista, sí, pero dentro de un corredor de zona norte de Capital que también incluye a Núñez y que viene captando cada vez más demanda, más desarrollo y más valorización", explica.

El "catch up" de precios que cambió el mapa inmobiliario

Lo cierto es que hoy Belgrano tiene mayor potencial de valorización porque todavía cuenta con capacidad de renovación y desarrollo de nuevos proyectos. Recoleta, al ser una zona ya consolidada y con poco terreno disponible para obras nuevas, tiene un margen de crecimiento de precios más limitado.

En ese sentido, los especialistas del rubro inmobiliario hablan de un "catch up" de precios e incluso de una superación. "Belgrano alcanzó y pasó los valores de Recoleta, consolidándose como un nuevo polo de alto valor en la ciudad", señala Martín Flachsland. Una diferencia que, según el especialista, se nota con mayor fuerza en las unidades a estrenar.

En ese segmento, el metro cuadrado en Belgrano para los departamentos de pozo y obra nueva hoy se sitúa en torno a los u$s2.900, mientras que en Recoleta el promedio ronda los u$s2.650.

Allí es donde Belgrano despega con fuerza, ya que la oferta es moderna y muy buscada. Desde Mastres Realty señalaron que, a la hora de vender, "hoy en Belgrano lo que vuela es lo a estrenar o seminuevo".

Sobre el usado destacan que necesita un ajuste de precios más marcado "porque el comprador compara todo el tiempo contra la obra nueva". Por eso, continúan, "el usado debe estar bien presentado, con buen precio y ser atractivo para que no quede atrás".

En la misma línea, Ignacio Carpanelli señala que la explicación de fondo no es solo numérica sino de producto, de estilo de vida y de versatilidad urbana.

"Recoleta sigue teniendo un valor enorme. Tiene una arquitectura tradicional, histórica, elegante, con una identidad muy marcada y muy difícil de reemplazar. Va a seguir siendo uno de los barrios más emblemáticos de la ciudad. Pero Belgrano —y en parte también Núñez, que derrama y acompaña ese mismo proceso— ofrece algo que hoy el mercado está premiando mucho: más capacidad de hacer ciudad nueva", explica.

El ticket de ingreso marca la diferencia entre barrios

En Belgrano, para una unidad pequeña de pozo o a estrenar, el ticket de ingreso se sitúa actualmente en u$s120.000. En Recoleta, si bien se pueden encontrar unidades usadas por tickets menores, una propiedad de calidad similar no baja de los u$s150.000.

Pero entonces, ¿qué pasa con el famoso catch up? Si bien en promedio los valores se emparejan, en la práctica aparecen diferencias según la configuración de la oferta.

Con un mismo presupuesto, hoy puede ser más fácil ingresar en Belgrano que en Recoleta. ¿Por qué? Porque hay mayor disponibilidad de unidades chicas o con layouts más flexibles, lo que permite acceder con un ticket más bajo. Es decir, más allá del valor promedio, la puerta de entrada no es la misma en ambos barrios.

"Eso demuestra que, cuando el producto está bien pensado, el mercado ya convalida en Belgrano valores que hasta hace no tanto parecían más propios de los barrios históricamente más consolidados. Y eso no pasa por casualidad. Pasa porque hay demanda real, hay validación del mercado y hay una percepción de valor futura", detalla Ignacio Carpanelli.

Versatilidad constructiva o consolidación histórica

Además de la disponibilidad de terrenos y de la cantidad de proyectos en construcción, Ignacio Carpanelli señala que hay otra diferencia importante: la versatilidad constructiva. "En Belgrano y en Núñez todavía hay más posibilidad de generar obra nueva, de armar tipologías actuales, de trabajar mejor la implantación, las vistas, la relación con el entorno y la propuesta de amenities", acota el especialista.

Recoleta, por su propia consolidación, tiene menos margen para reinventarse masivamente. Y eso hace que, aunque siga siendo un barrio de enorme prestigio, en términos de crecimiento tenga una dinámica más madura.

Por su parte, desde Mastres Realty consideran que en Recoleta lo que hace falta es ordenar precios. "La zona tiene edificios espectaculares, pero muchos valores quedaron desfasados. Con números más lógicos y algunas mejoras básicas, Recoleta vuelve a competir sin problemas contra la obra nueva de Belgrano", aseguran.

El mercado está dando señales de un cambio estructural. El norte de la ciudad se está redefiniendo porque la historia, tradición y el prestigio como barrios de Recoleta están cediendo frente a calidad de vida y las prestaciones modernas, atributos que hoy se encuentran en barrios como Belgrano o incluso zonas de Palermo. Recoleta sigue ofreciendo muy buenas oportunidades, sobre todo en propiedades señoriales bien ubicadas, con potencial de reciclaje o reposicionamiento, pero en Belgrano todavía hay margen más amplio para seguir capturando valor a partir del barrio, del producto y de la demanda.