¿Quedan lotes a precio de remate en barrios cerrados de Zona Norte?: veredicto de operadores inmobiliarios

Impulsada por distintos reportes y voces del sector, desde hace un tiempo circula la idea de que hay "precios de remate" en los lotes de zona norte del Gran Buenos Aires.

Sin embargo, esa lectura hoy es parcial porque si bien el alto costo de la construcción está presionando a la baja los valores, la tendencia se corrió principalmente a los desarrollos menos consolidados y con menores prestaciones, mientras que los proyectos más establecidos están logrando sostener mejor sus precios.

Básicamente las expensas, la ubicación y el nivel de infraestructura están marcando algunas diferencias.

"Hoy el concepto de 'barato' está muy asociado a loteos o barrios abiertos. Son macrolotes que se subdividen según normativa y en muchos casos son escriturables. La diferencia clave es que no tienen seguridad formal, suelen estar cercados y con un portón de ingreso que es controlado por los mismos propietarios", explica Sebastián Sosa, presidente de REMAX Argentina y Uruguay.

El ejecutivo también señala que se trata de productos que no tienen expensas como un barrio cerrado, "sino un bono de mantenimiento mucho más bajo" y que dentro de ese segmento los lotes parten desde u$s25.000 "pero se trata de un producto distinto, pensado para otro perfil de comprador".

Aunque por otras razones, los productos premium también enfrentan alguna distorsión. Como consecuencia del encarecimiento de la construcción, hay lotes que hoy se comercializan por debajo de lo que deberían valer en términos históricos. El fenómeno se da principalmente en algunos desarrollos conocidos, como Puertos, San Matías o San Sebastián, donde ciertos terrenos quedaron desfasados respecto de su target.

Consultado sobre esta baja, Mariano Monteverdi, director de L.J. Ramos División Puertos y Escobar, asegura que "el desarrollista de Puertos no bajó los valores, sino que los sostiene". Según detalla, el ajuste que hoy se observa en el mercado "no proviene de los desarrolladores, sino del segmento de reventa" y lo atribuye a cambios en la situación de los propietarios que, "al no poder construir lo que querían con lo que tenían en el bolsillo, o ante modificaciones en su realidad laboral o económica, deciden vender rápido, en algunos casos con políticas de precio muy agresivas".

Sin embargo, la baja no es homogénea. Dentro de un mismo emprendimiento conviven realidades distintas: mientras algunos lotes ajustan sus precios, otros, especialmente los más premium, sostienen mejor su valor. Monteverdi afirma que "hay reventas que manejan quitas de hasta el 30% sobre el valor original de oferta".

Escobar lidera la demanda con tickets más bajos y potencial de crecimiento

Una de las zonas que más viene creciendo en demanda es Escobar. Según Sebastián Sosa se trata de "la que más tracciona la demanda porque hay una combinación muy clara con nuevos desarrollos, todavía disponibilidad de tierra y buen acceso desde autopistas" lo que permite tickets de ingreso "más bajos con potencial de crecimiento, algo que hoy el comprador está priorizando mucho".

Los especialistas también señalan que hay un cambio de prioridades, por lo que el mercado está premiando mucho más la ecuación completa que el nombre del barrio.

El titular de Remax lo explica de la siguiente manera: "hoy la oportunidad no está en los countries clásicos, sino en productos con bajo costo de ingreso, expensas controladas y potencial de crecimiento. Ahí aparecen barrios semi cerrados en Pilar, como Villa Rosa o Del Viso, y, sobre todo, Escobar, que sigue siendo el gran foco, con zonas como Ingeniero Maschwitz donde todavía hay recorrido de valor".

Lo cierto es que el mercado de lotes en barrios de zona norte está extremadamente fragmentado y por eso es casi imposible hablar de un valor promedio. Todo depende del barrio y, sobre todo, de la demanda puntual que tenga cada desarrollo.

"Podés encontrar, por ejemplo, en la zona de Puertos, en sectores como "Orillas", lotes que rondan los u$s300.000, mientras que en barrios cercanos como El Naudir hay valores muy distintos. Al mismo tiempo, en otros desarrollos como San Sebastián hay lotes desde u$s25.000", indican desde Remax, confirmando que no hay un precio de referencia único sino que el valor lo define la combinación entre ubicación, producto y demanda real de la microzona.

Un dato adicional es que, sobre todo, en zonas como Los Cardales y Exaltación de la Cruz, hay varios loteos con financiación. También hay opciones en Fátima y Manzanares con algo inusual y es que "empieza a haber propietarios que financian parte de la operación, algo que antes no era tan común", agrega Sosa.

Expensas superiores a $600.000 mensuales frenan a la clase media

Hasta acá, una parte del problema, porque el escenario no puede leerse completo si no se tiene en cuenta una variable que continúa generando tensión a la hora de decidir por una inversión inmobiliaria y que es el valor de las expensas, cuyo principal componente sigue siendo la seguridad.

Las expensas hoy son el principal filtro para el comprador, especialmente en la clase media. Mariano Monteverdi señala que, "si bien el público premium, enfocado en lotes exclusivos, es menos sensible a variables como las expensas, quienes buscan lotes internos o perimetrales suelen ser más permeables a estos costos, lo que influye directamente en la dinámica de precios y en la velocidad de venta".

En ese sentido informa que las expensas en la zona de barrios como San Matías, Cantón o Puertos están superando los $600.000 y en algunos casos -los lotes premium- superan el millón de pesos.

A partir de ahí, todo lo que implica infraestructura deportiva de mayor complejidad —como golf, canchas de tenis de polvo de ladrillo o amarras— impacta de forma directa en el costo mensual.

Frente a este cambio de criterio, el mercado está desarrollando, por un lado, barrios pensados específicamente para reducir el gasto fijo, con menor infraestructura y amenities más simples, como SUM, pileta, plaza de juegos, espacios verdes y cancha de fútbol y por el otro, barrios semicerrados y loteos abiertos con menores costos de ingreso y menos restricciones constructivas, orientadas no tanto al inversor sino al consumidor final que busca vivienda propia, prioriza evitar expensas y valora la flexibilidad, el costo y la practicidad.

Con todo esto se concluye que el mercado de lotes de zona norte no está mostrando una caída generalizada, sino una segmentación cada vez más marcada entre productos, ubicaciones y perfiles de demanda. "Hoy los valores están en una meseta. El costo de construcción y la gran oferta, por nuevos desarrollos y reventa, hacen que los precios se mantengan estables", finaliza Sosa.

En definitiva, lejos de un escenario de "remate", el mercado de lotes en zona norte atraviesa un proceso de ajuste y redefinición muy segmentado dónde la oportunidad ya no pasa solo por el valor de entrada, sino por la ecuación completa, que incluye expensas.