Propiedades usadas: por qué los precios casi no suben y hay margen para negociar fuertes descuentos

En un mercado inmobilliario con sobreoferta y un parate en el otorgamiento de créditos hipotecarios, los precios de las propiedades usadas se están acomodando. La noticia, sin embargo, no representa un alerta para el sector, el cual percibe el dato como un punto sobre el cual el mercado podría seguir creciendo.

La situación real de los precios de las propiedades puede leerse a partir de datos aportados por distintas fuentes del sector. Por un lado, y de acuerdo con el último informe de Zonaprop, el precio medio del metro cuadrado acumuló una suba del 0,4% en el primer trimestre de 2026, muy por debajo del incremento del 3,1% registrado en el mismo período de 2025.

Desde el portal inmobiliario, además, observaron que el precio medio actual del usado, que se coloca en u$s2.219 por metro cuadrado, se mantiene un 18,23% por debajo del máximo histórico de la serie, una marca que todavía puede seguir subiendo.

En ese ranking, Puerto Madero, con un valor de u$s5.985 por m² y Palermo con u$s3.141 por m² confirman su hegemonía y se sostienen como los más caros.

A su vez, la información se completa con datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, que muestran que el ticket promedio de escrituraciones pasó de u$s116.000 en febrero de 2025 a u$s120.000 en febrero de 2026, reflejando una leve recomposición en los valores de cierre.

Menos crédito hipotecario, demanda selectiva y precios en ajuste

Si bien desde mediados de 2023 el mercado está mostrando una recuperación sostenida, lo cierto es que hay varios factores que pueden explicar esta ralentización.

Las claves del cambio, de acuerdo a varios especialistas consultados fueron: menos crédito hipotecario, lo cual obviamente desalienta la demanda de propiedades, salarios en dólares que no convalidan subas de precio y el mercado que está en una etapa de ajuste.

En este escenario, hay una combinación que empuja a la baja que surge, por un lado, de una demanda selectiva y por el otro, de un exceso de oferta que asciende a 75.035 departamentos publicados en los principales portales inmobiliarios.

El Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario de CABA informó que de este total de inmuebles publicados, en enero de este año se escrituró el 3,43% de la oferta, mostrando una desaceleración notable respecto a diciembre.

Por eso, "la tasa de absorción cayó del 6,21% a 3,43%, lo que aumentó el tiempo necesario para liquidar el inventario de 16 a 29 meses", explica el corredor inmobiliario Alejandro Braña. A su vez, señala que al ser tan bajo el ritmo de absorción y sin una demanda que empuje, "es imposible hablar de una suba en los valores" de las propiedades.

Leandro Molina, Country Manager de Zonaprop, explica el fenómeno de la siguiente manera: "El crecimiento moderado responde a un enfriamiento en la dinámica de cierre de operaciones. Por un lado, las escrituras cayeron un 17% interanual en febrero. Además, se redujo la cantidad de barrios con subas mensuales (del 90% en 2024 al 54% en 2026) y aún persiste un 25% del stock con retasaciones a la baja, lo que limita la evolución del precio promedio".

No obstante, en línea con la estacionalidad del sector, el mercado comenzó a mostrar algunas señales de reactivación en marzo. "En ese mes, la demanda creció un 19% mensual, mientras que la oferta aumentó un 6% interanual", asegura.

Aún así, la incidencia del crédito hipotecario se mantuvo baja. Según la consultora Empiria, en base a datos del Banco Central de la República Argentina, durante marzo se otorgaron 2.600 créditos por u$s193 millones, lo que representa una caída del 10% interanual. De este modo, el primer trimestre cerró con una baja acumulada del 11%.

El bróker Fabián Achával señala que, desde septiembre del año pasado, "el mercado se retrajo porque los créditos virtualmente desaparecieron y quedó el Banco Nación como único oferente", concentrando cerca del 80% de las operaciones porque combina tasas más competitivas con requisitos relativamente accesibles.

A la vez, Achával explica que, por una cuestión lógica de estacionalidad, "el 90% de las operaciones del mercado inmobiliario local se concretan durante el segundo, tercero y cuarto trimestre".

Subas selectivas por barrio y mayor margen de negociación

Otro factor determinante es que la suba de precios dejó de ser generalizada y empezó a volverse más selectiva: mientras algunas zonas o propiedades logran sostener subas, otras todavía corrigen precios.

Según indican desde Zonaprop, "el 87% de los barrios registra subas interanuales, aunque con importantes diferencias".

En ese sentido, algunas zonas del corredor Noroeste y Oeste lideran la recuperación, mientras que otros barrios aún presentan caídas:

• Saavedra subió 11,6% y lidera la recuperación en la zona Noroeste
• Villa Real avanzó 8,7% y se posiciona entre los barrios con mayor crecimiento
• Constitución cayó 7,4% y aún presenta retrocesos en precios

La mayor oferta, la menor demanda y la caída del crédito están configurando un escenario con compradores muy selectivos. Por eso, el margen de negociación se amplía y la información precisa gana valor. Como señala Fabián Achával, "las operaciones se cierran en promedio cerca de un 6% por debajo del precio publicado, consolidando un mercado más racional y negociado".

Estabilización de precios abre ventana de oportunidad para compradores

Los datos de los primeros meses del año sugieren una estabilización. Con subas de 0,1% en enero y febrero, y 0,2% en marzo, el mercado parece haber encontrado un punto de equilibrio.

La buena noticia para el mercado es que, en 2025, los precios dejaron de caer, "aunque aún tienen camino de recorrido hasta llegar a alcanzar el máximo registrado en marzo de 2019, cuando el metro cuadrado se ubicaba en u$s2.800", señala Leandro Molina.

El segmento en pozo, que crece por encima del promedio, y el aumento de los costos de construcción actúan como factores de presión alcista. A su vez, la rentabilidad del alquiler —en torno al 5,62% anual— sigue incentivando a inversores.

El punto de convergencia de todos los especialistas consultados es el mismo: la recuperación del crédito hipotecario podría ser determinante para consolidar una reactivación más marcada.