Sturzenegger acelera con la reforma inmobiliaria: los cambios profundos que alarman al sector

La desregulación inmobiliaria que impulsa el Gobierno nacional ya encendió el debate dentro del sector y promete abrir una discusión profunda sobre el futuro del corretaje, los honorarios, la intermediación y los nuevos modelos de negocio.

El ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, confirmó semanas atrás que el Ejecutivo enviará en junio al Congreso un paquete de medidas orientadas a flexibilizar el mercado inmobiliario, reducir costos en las operaciones y habilitar una mayor competencia dentro de la actividad.

Aunque todavía no existe un texto oficial presentado, distintos referentes del sector comenzaron a analizar cuáles serían los principales cambios que busca implementar el Gobierno y qué impacto podrían tener sobre compraventas, alquileres y operaciones inmobiliarias.

Entre los puntos que hoy aparecen en discusión sobresalen la eliminación de honorarios mínimos obligatorios, la revisión de la matriculación obligatoria, menos restricciones para la intermediación digital y una mayor apertura para nuevos operadores tecnológicos y plataformas Proptech. La intención oficial apunta a bajar costos transaccionales y generar un esquema más competitivo dentro de la actividad.

Según planteó Sturzenegger durante un encuentro organizado por Reporte Inmobiliario en la UCA, el objetivo pasa por eliminar "privilegios" y reducir barreras que, según su mirada, encarecen las operaciones.

Sobrecostos en el mercado inmobiliario, en la mira

Dentro del Gobierno consideran que muchos costos vinculados a la intermediación funcionan hoy bajo estructuras poco competitivas y sostienen que una mayor apertura podría acelerar nuevos modelos de comercialización, digitalización y servicios inmobiliarios.

Uno de los principales focos aparece sobre los colegios profesionales y los sistemas de matriculación obligatoria. Actualmente, el corretaje inmobiliario funciona bajo regulaciones provinciales y colegios profesionales que fijan requisitos para ejercer la actividad. En varias jurisdicciones también existen referencias arancelarias mínimas para honorarios.

Desde sectores alineados con la reforma sostienen que ese esquema limita la competencia y dificulta el ingreso de nuevos modelos comerciales.

Jorge Amoreo Casotti, CEO de PINT, se mostró favorable a una eventual apertura y cuestionó el funcionamiento actual del sistema. "Como toda desregulación, permitiría la competencia de nuevos actores y rompería con una anomalía argentina que tiene que ver con haber transformado una actividad comercial en una profesión científica", afirmó.

Según explicó, el esquema vigente genera costos adicionales que terminan impactando sobre compradores, vendedores e inquilinos.

"Una importante parte de la composición de los precios tiene que ver con los costos transaccionales por la comercialización, las escrituraciones y todo el bagaje administrativo que existe detrás de una operación", explicó.

Amoreo Casotti además defendió el ingreso de modelos tecnológicos y plataformas digitales dentro del negocio inmobiliario.

"Hoy la transparencia y la seguridad jurídica no pasan por un número de matrícula detrás de un apellido, sino por la trayectoria, las buenas prácticas y la trazabilidad", sostuvo.

En ese sentido, remarcó que herramientas digitales, reputación online y sistemas de evaluación pública ya funcionan como mecanismos de validación dentro de distintos mercados.

"Los reviews (las opiniones, calificaciones y reseñas que dejan los usuarios sobre una empresa o servicio en plataformas digitales), la tecnología y la trazabilidad terminan generando confianza para el consumidor", comentó.

El empresario además consideró que una eventual desregulación podría acelerar innovación y competencia dentro del sector. Señaló: "En cualquier industria, cuando aparecen nuevos jugadores, aumenta la competencia, bajan costos y mejora la eficiencia".

Qué riesgos advierten desde el mercado inmobiliario

Sin embargo, dentro del mercado inmobiliario también aparecen posiciones intermedias y sectores que advierten sobre posibles riesgos.

Diego Álvarez Espín, economista, abogado y fundador de Mercadoinmobiliario (MI), consideró que existe margen para modernizar procesos y flexibilizar ciertas estructuras, aunque aclaró que eliminar controles podría generar problemas mayores.

"El mercado necesita más competencia, modernización y menores costos, pero eso no puede implicar pérdida de seguridad jurídica", sostuvo.

Álvarez Espín explicó que una operación inmobiliaria involucra aspectos técnicos, fiscales y patrimoniales que exceden la simple publicación de una propiedad.

"Hay análisis de títulos, documentación, cuestiones impositivas y responsabilidades patrimoniales que forman parte de cualquier operación", indicó.

Según analizó, el verdadero desafío pasa por encontrar un equilibrio entre apertura y profesionalización. Planteó: "La solución no debería ser mercado corporativo versus mercado libre. Lo razonable sería avanzar hacia un sistema mixto con libertad, pero también con estándares mínimos de idoneidad y responsabilidad".

Dentro de las posiciones más críticas aparece Marta Liotto, referente del sector y presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario porteño. Cuestionó duramente la posibilidad de avanzar hacia una desregulación total del corretaje y defendió el rol de la matrícula profesional.

"El corretaje inmobiliario no funciona como una actividad comercial tradicional. Existe una responsabilidad profesional vinculada a brindar seguridad jurídica".

La dirigente sostuvo además que eliminar controles podría generar más informalidad y mayor exposición para compradores e inquilinos.

"El principal problema no recae en los corredores, sino en los ciudadanos. Permitir el ingreso de personas no calificadas puede derivar en errores, fraudes y malas prácticas", advirtió.

En paralelo, dentro del sector también crece otra discusión vinculada al verdadero impacto que podrían tener estos cambios sobre los costos de las operaciones.

Alejandro Bennazar, referente de la reciente creada Mesa de la Industria Inmobiliaria, consideró que el debate no debería centrarse únicamente en honorarios o regulaciones, sino también sobre financiamiento, acceso a la vivienda y modernización de procesos.

"Lo que se intenta es construir un acto colaborativo frente a las reformas o posibles reformas que se quieran implementar", explicó.

Bennazar sostuvo además que el mercado inmobiliario argentino ya funciona dentro de un esquema altamente competitivo. "No existe una actividad más desregulada que la inmobiliaria. Hoy cualquier persona puede comprar, vender o alquilar de forma particular", afirmó.

También remarcó que muchos de los problemas estructurales del sector pasan por burocracia, demoras administrativas y dificultades de financiamiento.

"Hay proyectos que pueden demorarse años entre aprobaciones y trámites administrativos. Eso termina afectando toda la actividad", señaló.

Bajarían los honorarios o no

En paralelo, distintos especialistas relativizan la idea de una caída fuerte de honorarios producto de una eventual apertura.

Santiago Magnin, creador de Deinmobiliarios, consideró que los principales jugadores del mercado probablemente mantengan sus estructuras de comisiones aun con menos regulaciones.

"Los que son buenos van a seguir cobrando lo mismo y los que son malos se van a fundir. Eso pasa en cualquier mercado competitivo", sostuvo.

Magnin además analizó antecedentes internacionales vinculados a modelos de bajo costo y plataformas inmobiliarias digitales. Explicó: "Muchos modelos de flat fee crecieron en contextos de tasas internacionales cercanas a cero. Hoy ese escenario no existe más".

Según planteó, varios de esos esquemas terminaron fracasando pese a la fuerte inversión tecnológica y financiera. Acotó: "Hubo empresas enormes que pensaron que podían cambiar completamente la intermediación y terminaron perdiendo millones".

Aun así, Magnin consideró que el avance tecnológico modificará la dinámica del mercado y empujará una competencia cada vez más fuerte entre inmobiliarias, plataformas y nuevos operadores.

"Desregulen todo lo que quieran. El mercado inmobiliario ya funciona bajo una lógica muy competitiva. Lo que va a pasar es que los mejores seguirán creciendo y los peores desaparecerán", concluyó.