Mapa de la inversión inmobiliaria: en qué zonas de CABA deja más ganancia alquilar un departamento

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un escenario de relativa estabilidad en el segmento de compra, combinado con subas sostenidas en los alquileres y una rentabilidad que muestra leves mejoras, aunque con fuertes contrastes según la zona. En este contexto, la elección del barrio se vuelve clave para quienes buscan invertir en inmuebles destinados a renta.

Durante abril, el precio medio de los departamentos en CABA se ubicó en torno a los u$s2.460 por metro cuadrado, sin variaciones significativas respecto del mes anterior. En lo que va de 2026, el incremento acumulado es apenas del 0,4%, mientras que la suba interanual alcanza el 2,2%, el registro más bajo de los últimos dos años.

A pesar de la estabilidad reciente, los valores todavía se encuentran un 12,2% por debajo del máximo histórico. En términos de referencia:

• Un monoambiente promedio de 40 m2 se ubica en torno a los u$s108.000
• Un dos ambientes de 50 m2 ronda los u$s130.000
• Un tres ambientes de 70 m2 asciende aproximadamente a u$s179.000

Alquileres en alza y mayor presión sobre la demanda

A diferencia del mercado de compra, los alquileres continúan mostrando una tendencia ascendente. En abril, el valor medio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad se ubicó en $834.178 mensuales, con un aumento del 2,4% en el mes. En lo que va de 2026 acumula una suba del 12,2%, en línea con la inflación, mientras que la variación interanual llega al 34%.

La brecha entre barrios sigue siendo marcada: Puerto Madero encabeza el ranking con valores promedio superiores a $1.380.000, mientras que Villa Lugano se posiciona como la zona más económica, con alrededor de $668.000 por mes. Esta dispersión impacta directamente en la rentabilidad potencial de cada inversión.

Dónde deja más ganancia alquilar un departamento en CABA

La relación entre precio de compra y alquiler muestra una rentabilidad bruta promedio del 5,83% anual en CABA, según los últimos datos del sector. Esto implica que, en promedio, se necesitan unos 17,2 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 10% menos que un año atrás.

Sin embargo, el promedio esconde diferencias profundas. En barrios premium como Palermo, Belgrano, Núñez o Puerto Madero, la rentabilidad suele ubicarse entre el 4% y el 5%, ya que los valores de compra son elevados y el retorno es más moderado. En estos casos, la estrategia del inversor suele centrarse más en la preservación del valor y la liquidez del inmueble que en el rendimiento inmediato.

En el otro extremo, zonas como Villa Lugano, Parque Avellaneda, La Boca o Parque Patricios ofrecen retornos más altos, que en algunos casos pueden alcanzar entre el 7% y el 8%, e incluso superar esos niveles en unidades específicas. Allí, el menor costo de ingreso al mercado eleva el rendimiento porcentual.

En el escenario actual, los especialistas coinciden en que la rentabilidad depende cada vez menos del promedio general y más de la combinación entre barrio, microzona y tipo de propiedad. Las unidades más pequeñas, bien ubicadas y con alta demanda de alquiler concentran hoy las mejores oportunidades:

• Los barrios del sur y oeste: continúan posicionándose como los más atractivos para quienes priorizan renta, debido a su menor valor de entrada y demanda sostenida
• Los barrios del corredor norte: mantienen su atractivo por estabilidad, baja vacancia y mejor perfil de inquilinos, aunque con retornos más acotados.

Un mercado más selectivo y con tiempos de alquiler más largos

El comportamiento del mercado también cambió en los últimos años. Tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta se amplió y los tiempos de ocupación de una propiedad aumentaron. Mientras antes un inmueble podía alquilarse en pocas semanas, hoy el proceso puede demorar entre uno y dos meses, dependiendo del precio y la ubicación.

A esto se suma un contexto donde parte de la demanda se retrajo por el impacto de los costos totales de vivienda —alquiler, expensas y servicios—, lo que llevó a algunos hogares a mudarse a zonas más económicas o directamente abandonar el mercado formal.

El nuevo mapa de la inversión inmobiliaria en CABA: más selectividad y brecha entre zonas

El mercado inmobiliario de CABA muestra una rentabilidad en recuperación, pero lejos de sus picos históricos. En este escenario, invertir ya no garantiza resultados automáticos: la diferencia entre una buena y una mala decisión depende cada vez más de la elección del barrio, el tipo de unidad y el precio de compra.

Las zonas con mayor potencial de renta siguen concentradas en el sur y oeste porteño, mientras que los barrios del corredor norte continúan siendo los preferidos para estrategias de largo plazo y preservación de valor.