El sur de la Ciudad se redefine con un megaproyecto de IRSA de u$s2.000 millones: debatirán su impacto ambiental
La audiencia pública por Costa Urbana ya tiene fecha confirmada. El gobierno porteño oficializó el llamado para el 22 de junio a las 12:30hs, en modalidad virtual. El objetivo: discutir las modificaciones al Certificado de Aptitud Ambiental (CAA) del proyecto que IRSA impulsa sobre 71 hectáreas en la Costanera Sur.
Según publicó el periodista Andrés Sanguinetti en el sitio EconomiaSustentable.com, se trata del desarrollo inmobiliario más ambicioso de las últimas décadas en Buenos Aires. El emprendimiento, rebautizado comercialmente como Ramblas del Plata, busca transformar el predio que fue la Ciudad Deportiva de Boca Juniors en un barrio de usos mixtos con inversión estimada en u$s2.000 millones.
Eduardo Elsztain lidera la iniciativa desde IRSA. El grupo promete redefinir la relación de la ciudad con el Río de la Plata en una escala comparable a la creación de Puerto Madero tres décadas atrás.
Qué dimensiones tiene el proyecto Costa Urbana que debatirá la audiencia pública
Los números del emprendimiento reflejan su escala descomunal. El predio abarca 71 hectáreas en total, de las cuales el 67% quedará reservado para espacio público.
Esto significa que entre 47 y 50 hectáreas serán cedidas al gobierno que lidera Jorge Macri. La cesión incluye 35 hectáreas de parques, además de calles, boulevares y un paseo costero de 12.000 metros lineales frente al río.
La superficie edificable alcanzará aproximadamente 895.000 metros cuadrados de construcción. Esa área permitirá levantar entre 6.000 y 6.500 unidades de vivienda, aunque proyecciones máximas hablan de hasta 10.000 unidades, según indicó EconomiaSustentable.com.
Las torres llegarán hasta 145 metros de altura (unos 45 pisos). Este perfil generará un nuevo skyline porteño frente al río, visible desde múltiples puntos de la Ciudad.
Además de las residencias, el barrio incorporará 36.000 metros cuadrados de locales comerciales, oficinas corporativas, un hotel de lujo y establecimientos educativos, configurando un ecosistema urbano autónomo.
Cuánto cuesta invertir en Ramblas del Plata y qué aportes hará IRSA a la Ciudad
El valor inicial de preventa arranca en u$s4.000 por metro cuadrado. El target apunta claramente a un segmento socioeconómico alto, aunque desde IRSA sostienen que habrá diversidad de tipologías.
La inversión total estimada supera los u$s1.800 millones. Algunas fuentes la sitúan en u$s2.000 millones a largo plazo, considerando las tres etapas de desarrollo previstas para los próximos 10 años.
IRSA ya acordó desembolsar unos u$s250 millones en concepto de valor de tierra cedida y contribuciones a fondos de desarrollo urbano e innovación. Ese monto representa una transferencia de valor directa al Estado porteño.
La primera fase de infraestructura ya recaudó más de u$s80 millones mediante la venta de los primeros 14 lotes. Las primeras viviendas estarían disponibles hacia 2028, según el cronograma actual, según indicó EconomiaSustentable.com.
El emprendimiento proyecta la creación de 10.000 puestos de trabajo entre directos e indirectos durante las fases de construcción y operación.
Para qué sirve el Certificado de Aptitud Ambiental que se debatirá en la audiencia
El CAA es el documento que garantiza que una obra no genera daños irreversibles al entorno. Sin su aprobación actualizada, el avance de las obras definitivas podría verse judicializado, como ya ocurrió en etapas anteriores del proyecto.
La convocatoria a audiencia pública tiene carácter obligatorio. La normativa vigente exige una revalidación social y técnica de la aptitud ambiental cuando un proyecto sufre ajustes en su diseño o cronograma.
El núcleo de la convocatoria es someter a consulta la actualización del Estudio de Impacto Ambiental. Dado que Costa Urbana modificó aspectos de su planificación original, necesita que ese estudio sea revisado y validado nuevamente.
Las modificaciones propuestas responden a varios factores. Entre ellos: ajustes en la infraestructura hídrica, optimización de los canales y espejos de agua previstos en el predio, y cambios en el orden cronológico de construcción de las torres y el espacio público, según indicó EconomiaSustentable.com.
También incluyen nuevas propuestas para reducir el impacto durante la fase operativa del complejo. El proyecto debe garantizar que la elevación del terreno —necesaria para evitar inundaciones en las nuevas torres— no perjudique el escurrimiento de las zonas aledañas.
Qué dice IRSA sobre la dimensión ambiental del megaproyecto en Costanera Sur
José María González, gerente de Asuntos Gubernamentales de IRSA, defendió públicamente la postura del grupo ante la convocatoria oficial.
"Estamos muy entusiasmados de seguir avanzando en Ramblas del Plata junto con la Ciudad de Buenos Aires, en un proyecto que incorpora un parque público de más de 30 hectáreas —uno de los cinco parques públicos más grandes de la Ciudad— y que busca recuperar la conexión con el río", afirmó.
Sobre la audiencia pública, González sostuvo que se trata de una instancia "muy valiosa porque permite integrar la mirada de la ciudadanía en este proceso". Agregó que el objetivo es "seguir construyendo un espacio abierto, accesible y pensado para el uso y disfrute de todos".
Para el ejecutivo, el componente ambiental es estructural en Ramblas del Plata. "Forma parte del proyecto desde su diseño y se sostiene durante toda la ejecución con monitoreos, controles y procesos auditados", explicó.
IRSA trabaja con estudios de impacto ambiental aprobados, seguimiento periódico de variables como aire, ruido, suelo y agua, y medidas concretas como la gestión integral de residuos, la protección del entorno natural y la incorporación de especies nativas que fortalecen la biodiversidad.
El proyecto contempla la creación de canales internos y espejos de agua que actuarían como reservorios temporales. La iniciativa busca certificaciones LEED por su ambición de «urbanismo sustentable».
Por qué el proyecto genera resistencia entre organizaciones ambientalistas
El desafío radica en que el emprendimiento se asienta sobre un área que originalmente tenía uso deportivo. Además, se encuentra pegado a un ecosistema Ramsar: la Reserva Ecológica Costanera Sur.
Especialistas de diversas ONGs advierten sobre el llamado «Efecto Barrera». Al rellenar y elevar un predio que naturalmente funciona como planicie de inundación, se podría alterar el flujo del agua hacia el río.
Esto afectaría potencialmente el drenaje de los barrios del sur de la Ciudad ante sudestadas o lluvias extraordinarias. La preocupación no es menor en un contexto de eventos climáticos cada vez más extremos.
Desde el Observatorio del Derecho a la Ciudad, la crítica no se limita a lo estético. Su postura abarca tres ejes técnicos que seguramente resonarán en la audiencia pública.
Primero: fragmentación de la Reserva Ecológica. Sostienen que el proyecto interrumpe el corredor biológico que conecta la Reserva Ecológica Costanera Sur con otros espacios verdes, afectando la movilidad de especies y el microclima local.
Segundo: cargas de infraestructura. Cuestionan si la red actual de servicios públicos —especialmente provisión de agua potable y tratamiento de residuos cloacales— tiene capacidad de absorber un «minibarrio» de 6.000 unidades sin degradar el servicio de los vecinos actuales de La Boca y Barracas.
Tercero: el concepto de «Costa Pública». Denuncian que, aunque IRSA cede tierras, la configuración de las torres actúa como una muralla visual y física. Esto condicionaría el libre acceso y el disfrute del horizonte ribereño, un recurso que consideran «bien común», según indicó EconomiaSustentable.com..
Cómo participar de la audiencia pública del 22 de junio y qué peso tiene
La fecha establecida es el próximo 22 de junio a partir de las 12:30 horas. La modalidad será virtual, a través de la plataforma Zoom App para oradores inscriptos.
El acceso público online para la transmisión estará disponible para no inscriptos y público en general. Los detalles de conexión podrán consultarse en el sitio web oficial del gobierno porteño.
Cabe aclarar que la participación en estas audiencias es no vinculante. Sin embargo, representa un paso administrativo legal indispensable para que el proyecto pueda avanzar.
El caso representa un hito en la gestión de la gobernanza urbana porteña. La resolución de esta audiencia marcará un precedente sobre cómo la Ciudad de Buenos Aires planea integrar el Real Estate de alta gama con el compromiso de carbono neutralidad y protección de ecosistemas ribereños.
Sin la aprobación del nuevo CAA, el avance de las obras definitivas podría verse judicializado. La historia del proyecto ya incluye frenos judiciales y debates legislativos que retrasaron su cronograma original.