Cuáles son los gastos que aparecen al comprar una propiedad y cuánto terminan sumando
Comprar una propiedad en la Argentina implica mucho más que acordar un precio. Detrás de una operación inmobiliaria por u$s100.000 aparecen gastos adicionales, documentación, impuestos, comisiones y contratos previos que terminan definiendo buena parte de la operación antes de llegar a la escritura.
En ese recorrido, el boleto de compraventa ocupa un lugar clave. El documento funciona como el acuerdo central entre comprador y vendedor y fija condiciones legales, plazos, penalidades y forma de pago antes de la transferencia definitiva del inmueble.
Además, existen diferencias importantes entre una operación realizada en CABA y otra en provincia de Buenos Aires, sobre todo en materia de impuestos, costos notariales y honorarios.
Cuánto dinero extra necesita un comprador
Uno de los errores más frecuentes aparece cuando el comprador calcula solamente el valor publicado de la propiedad y deja afuera los gastos asociados a la operación.
Según explicó Mario Gómez, director de Lebleu Negocios Inmobiliarios, una compra por u$s100.000 en CABA requiere actualmente entre un 5% y un 8% adicional para cubrir todos los costos de cierre. Detalló: "Ese porcentaje puede bajar si aplica una exención de sellos por vivienda única y subir si interviene crédito hipotecario".
En números concretos, eso implica entre u$s5.000 y u$s8.000 extra además del valor de la propiedad.
Entre los principales gastos aparecen:
- Honorarios de escribanía
- IVA sobre honorarios
- Impuesto de sellos
- Inscripción registral
- Certificados e informes
- Honorarios inmobiliarios
- Gastos bancarios e hipotecarios
En provincia de Buenos Aires los costos suelen ubicarse un poco más arriba.
Fernando Belvedere, titular de Belvedere Propiedades, explicó que un comprador debe calcular entre un 8% y un 12% adicional sobre el valor total de la operación: "El porcentaje depende de la localidad, del tipo de operación y de si existe financiamiento hipotecario".
Qué paga el comprador y qué paga el vendedor
Aunque muchos conceptos pueden negociarse entre las partes, el mercado inmobiliario mantiene ciertos usos habituales.
En CABA, normalmente el comprador asume:
- Honorarios del escribano
- Certificados registrales
- Tasa de inscripción
- Parte del impuesto de sellos
- Honorarios inmobiliarios del lado comprador
- Gastos hipotecarios, si corresponde
Mientras tanto, el vendedor suele afrontar:
- Estudio de títulos
- Certificados de libre deuda
- Parte del impuesto de sellos
- Honorarios inmobiliarios de la parte vendedora
En provincia de Buenos Aires la lógica resulta similar, aunque existen operaciones donde el vendedor absorbe parte de los gastos para facilitar el cierre. "En mercados más lentos algunos propietarios aceptan asumir costos que tradicionalmente pagaba el comprador", explicó Belvedere.
El boleto de compraventa, la pieza central
Dentro de una operación inmobiliaria, el boleto de compraventa representa uno de los pasos más importantes antes de escriturar.
El documento no transfiere el dominio del inmueble, pero sí obliga legalmente a las partes a concretar la escritura en una fecha determinada.
En la mayoría de las operaciones primero aparece una reserva para retirar la propiedad de la venta. Luego llega el boleto, donde generalmente el comprador entrega una seña cercana al 10% del valor total.
En una propiedad de u$s100.000, eso implica un anticipo aproximado de u$s10.000.
Allí quedan definidos:
- Precio final
- Moneda de pago
- Plazos
- Fecha de escritura
- Penalidades
- Condiciones de entrega
- Cláusulas vinculadas a créditos hipotecarios
"Lo ideal es que el escribano participe antes de firmar el boleto y no recién en la escritura", sostuvo Gómez.
Qué documentación debe revisarse
Antes de firmar cualquier boleto, especialistas recomiendan revisar cuidadosamente toda la situación registral y legal de la propiedad.
Entre los documentos más importantes aparecen:
- Título de propiedad
- Certificado de dominio
- Certificado de inhibiciones
- Planos actualizados
- Libre deuda de expensas
- Comprobantes de impuestos
- Estado parcelario
- Reglamentos de copropiedad
También resulta fundamental verificar que no existan hipotecas, embargos, usufructos o sucesiones pendientes.
Belvedere advirtió que muchos conflictos aparecen por avanzar sin controles previos. "Hay compradores que entregan dinero sin revisar documentación básica. Después aparecen problemas que podrían evitarse fácilmente", explicó.
El empresario también recomendó revisar aspectos vinculados al estado civil del vendedor y la capacidad legal para transferir el inmueble.
Qué cambia si hay crédito hipotecario
Las operaciones hipotecarias agregan costos y tiempos adicionales. Según Gómez, una compra financiada puede sumar entre un 1,5% y un 3% extra sobre el valor total de la operación.
Entre esos gastos aparecen:
- Tasación bancaria
- Comisión de otorgamiento
- Escribanía del banco
- Inscripción de hipoteca
- Seguros obligatorios
- Certificaciones adicionales
Belvedere sostuvo que muchas veces los compradores subestiman esos costos. Señaló: "En una operación financiada el desembolso total previo a la escritura puede ubicarse entre u$s8.000 y u$s15.000 además del anticipo inicial".
Por ese motivo, ambos especialistas coincidieron en la importancia de obtener una preaprobación bancaria antes de firmar cualquier compromiso formal.
Diferencias a observar en la propiedad
Además, Gómez advirtió que en muchas operaciones aparecen diferencias entre los metros declarados y la superficie real construida, un punto que puede afectar tasaciones, créditos hipotecarios y hasta futuras reventas. También recomendó revisar previamente reglamentos de copropiedad, habilitaciones y estado parcelario, sobre todo en PH y propiedades antiguas de CABA. "Hay inmuebles que parecen listos para escriturar, pero después surgen observaciones urbanísticas o documentación desactualizada que demora todo el proceso", señaló.
También explicó que varios compradores llegan al boleto sin dimensionar correctamente el costo total de la operación. Entre impuestos, honorarios, certificaciones y gastos bancarios, el desembolso final puede ubicarse bastante por encima del valor publicado del inmueble, especialmente cuando interviene financiamiento hipotecario.
Belvedere, por su parte, puso el foco sobre los tiempos entre boleto y escritura, sobre todo en operaciones donde existen créditos hipotecarios o mudanzas encadenadas. Según indicó, muchas compraventas se traban por falta de coordinación entre compradores, vendedores, bancos y escribanías. Planteó: "Hoy resulta clave dejar por escrito cada plazo, condición y responsabilidad antes de avanzar. Cuando la operación queda bien ordenada desde el inicio, bajan muchísimo los conflictos posteriores".
El titular de Belvedere Propiedades además destacó que en provincia de Buenos Aires sigue firme la demanda sobre casas y departamentos usados de dos y tres ambientes, principalmente en zonas urbanas consolidadas y corredores con buena conectividad. En ese segmento, propiedades de ticket medio cercanas a u$s100.000 continúan concentrando gran parte de las operaciones, tanto para vivienda propia como para reposición familiar.
Por ejemplo, en distintos sectores del conurbano todavía aparecen departamentos de tres ambientes alrededor de u$s149.000, especialmente en barrios con acceso a transporte, centros comerciales y servicios. Ese tipo de unidades mantiene interés sostenido porque combina valores más accesibles frente a la obra nueva y entrega inmediata para habitar o alquilar.
Qué propiedades concentran más operaciones
Actualmente gran parte de las compraventas se concentra en departamentos usados, PH y viviendas familiares de ticket medio.
Las unidades de dos y tres ambientes aparecen entre las más buscadas tanto en CABA como en el conurbano bonaerense.
También crece el interés por propiedades listas para habitar, especialmente frente al encarecimiento de la construcción y la pérdida de fuerza del crédito hipotecario.
En ese escenario, la transparencia documental y la coordinación previa entre todas las partes pasaron a ocupar un rol cada vez más importante dentro del mercado.
"En la Argentina actual, la documentación clara, los tiempos definidos y el asesoramiento profesional siguen siendo la mejor protección para compradores y vendedores", concluyó Belvedere.