Mercado inmobiliario: prevén más inversiones y una mayor oferta de viviendas

La reforma fiscal impulsada por el Gobierno comenzó a generar expectativas positivas en uno de los sectores que más sufrió la presión tributaria durante la última década.

Esas opiniones llegan tras la reglamentación del Decreto 406/2026, que eliminó el Impuesto a las Ganancias para los ingresos provenientes de alquileres destinados a vivienda permanente y suprimió el impuesto cedular sobre determinadas operaciones de compraventa de inmuebles.

Referentes del mercado inmobiliario consideran que se abre una nueva etapa para la actividad.

La medida se suma al proceso de desregulación económica que impulsa la administración de Javier Milei.

Además, apunta a incentivar la inversión privada, reducir la carga impositiva sobre el capital y favorecer la formalización de operaciones en un sector considerado estratégico por su capacidad para movilizar empleo, crédito y actividad económica.

Qué espera el sector inmobiliario ante la nueva reforma

Desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) sostienen que la reforma puede convertirse en un punto de inflexión para un mercado que durante años convivió con una fuerte presión fiscal, escasez de inversiones y una marcada retracción de operaciones.

"Durante años, propietarios, inversores y familias convivieron con una carga tributaria que muchas veces desalentaba decisiones esenciales: poner una propiedad en alquiler, vender un inmueble, reinvertir en otro, construir, ampliar o formalizar operaciones", afirmó Mariano García Malbrán, presidente de la entidad.

Para el dirigente, el impacto excede al negocio inmobiliario y tiene consecuencias directas sobre el acceso a la vivienda.

"En un país con déficit habitacional, reducir impuestos sobre la actividad inmobiliaria no es un beneficio sectorial: es una medida que impacta directamente en la vida cotidiana de las personas", señaló.

La nueva normativa establece que las ganancias obtenidas por alquileres destinados a casa-habitación quedarán exentas del pago de Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas.

Además, elimina el impuesto del 15% que gravaba la diferencia entre el valor de compra y venta de inmuebles adquiridos desde 2018.

Según explican en el sector, ambas medidas eliminan distorsiones que venían afectando la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias y restando incentivos a la oferta.

El momento ideal para consolidar la recuperación del sector

La reforma llega en un momento particularmente favorable para el negocio inmobiliario.

Luego de atravesar varios años de crisis, caída de operaciones e incertidumbre regulatoria, el sector comenzó a mostrar signos de recuperación impulsados por una mayor estabilidad macroeconómica, la desaceleración de la inflación y el regreso del crédito hipotecario.

Las operaciones de compraventa vienen exhibiendo una recuperación sostenida en los principales mercados del país, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires, donde el volumen de escrituras volvió a crecer después de varios años de fuerte retracción.

El retorno de las líneas hipotecarias también comenzó a dinamizar la demanda.

Tras años en los que prácticamente desapareció el financiamiento para la compra de viviendas, bancos públicos y privados volvieron a ofrecer créditos UVA, ampliando el universo de potenciales compradores y mejorando las perspectivas para desarrolladores e inversores.

En paralelo, el mercado de alquileres mostró una importante recomposición de la oferta luego de la derogación de la Ley de Alquileres.

La mayor libertad contractual incentivó a numerosos propietarios a volver a colocar inmuebles en el mercado formal.

Se trata de una tendencia que ahora podría profundizarse con la eliminación de Ganancias sobre las rentas provenientes de viviendas permanentes.

Para muchos operadores, la combinación entre estabilidad económica, baja de la inflación, crédito hipotecario y alivio fiscal configura el escenario más favorable para el sector desde la salida de la pandemia.

Cómo mejora la rentabilidad para los propietarios

Uno de los aspectos más destacados por las inmobiliarias es la mejora en los retornos para los propietarios.

Informes técnicos citados por CAMESI estiman que quienes tributaban en las escalas más altas podrían registrar una mejora de hasta 60% en su rentabilidad neta.

García Malbrán ejemplificó el impacto con un caso concreto: un propietario que percibe $700.000 mensuales por el alquiler de una vivienda genera ingresos anuales por $8,4 millones.

Bajo el esquema anterior, una parte significativa de esos recursos podía quedar alcanzada por Ganancias.

"Con la nueva exención, ese monto queda liberado de Ganancias, lo que puede representar un ahorro anual muy importante", explicó.

De acuerdo con el empresario, esos fondos podrán destinarse a mejoras en las propiedades, mantenimiento, reinversión en nuevos inmuebles o simplemente incrementar el ingreso disponible de las familias propietarias.

Lo mismo ocurre con las operaciones de venta.

Hasta ahora, muchos propietarios postergaban decisiones de desinversión o reinversión debido al impuesto cedular que gravaba la diferencia entre el valor de compra y venta de los inmuebles.

La eliminación de esa carga tributaria busca facilitar la rotación de activos y agilizar las transacciones.

La apuesta oficial por la inversión privada

La reforma inmobiliaria forma parte de una estrategia más amplia del Gobierno destinada a incentivar la inversión privada y reducir el peso de la carga tributaria sobre distintas actividades económicas.

En ese marco, la eliminación de estos tributos se suma a otras medidas impulsadas durante la gestión de Milei, como la derogación de la Ley de Alquileres, el blanqueo de capitales, la flexibilización de regulaciones y el regreso del crédito hipotecario.

La apuesta oficial es que una menor presión fiscal contribuya a movilizar recursos que permanecían inmovilizados, favorezca la formalización de operaciones y genere un flujo de inversiones capaz de sostener la recuperación del sector.

Los referentes inmobiliarios consideran que el éxito de la iniciativa dependerá también de la continuidad de la estabilidad macroeconómica y de la consolidación del financiamiento hipotecario, dos factores que históricamente marcaron el ritmo de la actividad.

El efecto multiplicador sobre toda la economía

Desde CAMESI sostienen que el sector inmobiliario tiene un efecto multiplicador sobre numerosas actividades económicas.

"El inmueble no debe ser visto como una fuente inagotable de recaudación, sino como ahorro, inversión, trabajo y patrimonio familiar. Cuando el mercado inmobiliario se mueve, también se mueven la construcción, los servicios profesionales, el crédito y el empleo", sostuvo García Malbrán.

La afirmación refleja uno de los principales argumentos que históricamente plantea el sector.

Cada operación inmobiliaria genera actividad para:

• Escribanos
• Corredores
• Estudios jurídicos
• Arquitectos
• Empresas constructoras
• Bancos
• Aseguradoras
• Proveedores de materiales

Por ese motivo, las cámaras empresarias consideran que cualquier medida orientada a estimular la actividad inmobiliaria tiene efectos que trascienden al propio negocio del ladrillo y terminan impactando sobre distintos segmentos de la economía.

Una señal para el mercado

Si bien desde el sector reconocen que la reforma no resolverá por sí sola los problemas estructurales vinculados al acceso a la vivienda, consideran que constituye una señal relevante para recomponer la confianza de inversores y propietarios.

"Estas medidas generan expectativas positivas al facilitar la entrada de nuevos actores, aunque será fundamental acompañarlas con políticas que garanticen la transparencia y sostenibilidad del sector", advirtió el presidente de CAMESI.

Bajo esa lógica, la entidad considera que el nuevo marco tributario puede convertirse en un motor para acelerar operaciones que permanecían postergadas.

"El nuevo esquema fiscal abre una ventana de oportunidad para reactivar operaciones postergadas y aumentar la oferta de viviendas, potenciando el crecimiento económico a través de un mercado más ágil y competitivo", concluyó García Malbrán.

Creada para representar a empresas, profesionales y proveedores vinculados al negocio inmobiliario, CAMESI agrupa a distintos actores de la cadena de servicios del sector y viene impulsando desde hace años una agenda orientada a reducir la presión impositiva sobre la actividad.

La entidad considera que la reforma constituye uno de los cambios más relevantes para el mercado inmobiliario de los últimos años.