Cuánta plata se necesita en total para alquilar un departamento de $700.000, entre depósito, seguro y comisión

El mercado de alquileres recuperó oferta durante los últimos 30 meses y permitió una mayor libertad para pactar condiciones. Sin embargo, el principal obstáculo para miles de familias dejó de ser únicamente el valor mensual del alquiler. El verdadero desafío aparece antes de recibir las llaves.

Para ingresar a un departamento de dos ambientes con una renta mensual de $700.000, una familia necesita reunir una suma cercana a los $3 millones en la Ciudad de Buenos Aires y superior a los $3,2 millones en la provincia. Si se agrega la mudanza, el presupuesto puede acercarse a los $3,5 millones.

Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y titular de Zipcode, explicó que el problema surge por la concentración de varios gastos en el mismo momento.

En el caso de CABA, el cálculo contempla dos meses de depósito, equivalentes a $1.400.000; un mes adelantado de alquiler, por otros $700.000; y un seguro de caución estimado en $840.000, cifra equivalente al 5% del valor total del contrato.

En provincia de Buenos Aires se suma además una comisión inmobiliaria cercana a $336.000, lo que eleva el desembolso inicial hasta unos $3.276.000.

A esos valores todavía deben agregarse los gastos de mudanza, embalaje y otros costos derivados del traslado. Según Bryn, una familia que cambia de vivienda con muebles, electrodomésticos y embalaje profesional puede destinar entre $200.000 y $400.000 adicionales, dependiendo de las distancias y las características de los edificios.

Cuáles son los gastos más pesados

Según Bryn, el depósito constituye casi la mitad del desembolso inicial. Con un alquiler mensual de $700.000, dos meses de garantía representan $1.400.000. El segundo rubro de mayor peso corresponde al seguro de caución, que implica otros $840.000 para quienes no poseen una garantía propietaria aceptada por el dueño.

Ese dinero no se recupera al finalizar el contrato. El especialista aclaró que, cuando el inquilino cuenta con una garantía propietaria válida y no necesita contratar un seguro de caución, la suma necesaria disminuye de manera considerable.

En ese escenario, ingresar a una vivienda demanda alrededor de $2.100.000 en CABA y unos $2.436.000 en territorio bonaerense, sin considerar la mudanza.

También existen costos para el propietario. En la Ciudad de Buenos Aires, la firma de un contrato puede representar gastos cercanos a los $737.000 entre honorarios e informes, mientras que en provincia el monto ronda los $376.000.

Bryn señaló que, más allá del valor mensual, hoy muchas familias quedan fuera del mercado por la falta de ahorro previo. "Hay ingresos suficientes para afrontar el alquiler, pero no siempre para reunir de golpe una suma equivalente a cuatro o cinco meses de renta. Esa barrera de entrada se convirtió en uno de los principales problemas", indicó.

Qué revisar antes de firmar para evitar problemas

La mayor libertad contractual que introdujo el DNU 70/2023 obliga a prestar atención a cada cláusula. Alberto Héctor Loyarte, corredor inmobiliario y especialista en Real Estate, recordó que la autonomía entre las partes volvió a ocupar un papel central y que el crecimiento de la oferta permitió recuperar cierta capacidad de negociación.

En CABA, la cantidad de departamentos disponibles se expandió más de 180% respecto de los niveles mínimos registrados durante la vigencia de la Ley de Alquileres de 2020.

Aun así, el especialista advirtió que el contrato debe analizarse en detalle. Antes de entregar una seña, conviene solicitar las últimas liquidaciones de expensas y verificar si existen obras previstas o gastos extraordinarios que puedan modificar el presupuesto mensual.

También resulta fundamental conocer cuál será el índice de actualización, la periodicidad de los aumentos y la fecha del primer ajuste. Una diferencia entre actualizaciones trimestrales o semestrales puede alterar significativamente el costo final del contrato.

Además, deben quedar perfectamente establecidos los mecanismos de devolución del depósito, las responsabilidades sobre reparaciones, las condiciones para rescindir el contrato y las reglas vinculadas a mascotas o modificaciones dentro de la propiedad.

Los especialistas recomiendan documentar el estado del inmueble mediante fotografías y elaborar un inventario detallado para evitar conflictos futuros. Loyarte también aconsejó dejar previstos en el contrato los mecanismos de comunicación entre las partes y establecer con claridad quién asumirá eventuales gastos extraordinarios o reparaciones importantes.

Qué puede negociarse con los propietarios

El aumento de la oferta abrió un margen que años atrás prácticamente no existía. Bryn sostuvo que los inmuebles con varios meses de publicación, expensas elevadas o necesidad de pequeñas reparaciones permiten una negociación más amplia.

No sólo puede discutirse el valor mensual. También aparecen posibilidades para acordar la garantía, la frecuencia de actualización, la fecha de ingreso o incluso el monto del depósito.

Reducirlo de dos meses a uno representa un ahorro inmediato de $700.000. Con esa modificación, una familia que necesita seguro de caución puede bajar el desembolso inicial de $2.940.000 a $2.240.000 en CABA.

Si además dispone de una garantía propietaria, el monto para ingresar puede caer hasta alrededor de $1.400.000.

"No todos los propietarios aceptan estas alternativas, pero en muchos casos prefieren resignar parte del depósito antes que mantener la unidad vacía", explicó Bryn, quien agregó que también comienzan a verse acuerdos con actualizaciones más espaciadas y mayor flexibilidad para aceptar distintas garantías.

Los errores más frecuentes de los inquilinos

Uno de los principales problemas surge cuando las familias calculan únicamente el valor del alquiler mensual.

El costo real de ingreso suele multiplicar cuatro o cinco veces esa cifra. Otro error habitual consiste en entregar una seña sin dejar por escrito las condiciones para recuperar el dinero en caso de que la garantía resulte rechazada o aparezcan inconvenientes documentales.

También conviene revisar la presión de agua, el funcionamiento de artefactos, las instalaciones eléctricas y el estado general del departamento antes de firmar.

En operaciones que comprometen una parte importante de los ingresos familiares durante dos años, leer cuidadosamente el contrato resulta tan importante como elegir la ubicación o la cantidad de ambientes. 

Y quien debe hacerse cargo de las expensas ordinarias y extraordinarias, eso es clave para evitar problemas entre las partes mientras dura la relación contractual.

Mientras los precios muestran una evolución más moderada y la oferta continúa amplia, el principal desafío para muchas familias sigue siendo reunir el dinero necesario para comenzar. Loyarte concluyó: "Hoy el problema ya no es solamente cuánto cuesta pagar el alquiler todos los meses. El gran desafío pasa por contar con el ahorro previo para ingresar. Un contrato equilibrado, con cláusulas claras y una negociación razonable, permite construir acuerdos sostenibles para ambas partes y evitar conflictos futuros".