Este barrio porteño ofrece departamentos a buenos precios y vive un boom de construcción
Durante décadas, Barracas convivió con una imagen ligada a su pasado industrial y quedó varios escalones por detrás de Palermo, Belgrano o Núñez en la consideración de compradores e inversores. Ese escenario cambió. El barrio se convirtió en uno de los principales polos de desarrollo inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y lidera la actividad constructiva del sur porteño, impulsado por nuevos emprendimientos, valores todavía accesibles y una creciente demanda residencial.
La transformación no ocurrió de un día para otro. La recuperación de antiguos predios fabriles (en el Palacio Molina, ex Alpargatas, también se reconvertirá tal lo informado por Iprofesional), la mejora en la infraestructura urbana y la aparición de proyectos de escala modificaron la percepción del mercado y atrajeron a familias jóvenes e inversores.
Del barrio industrial al nuevo polo residencial
Barracas reúne una característica que escasea en otras zonas de la Ciudad: disponibilidad de tierra y de grandes inmuebles para reciclar. Jorge Manikis, titular de MKS Propiedades, explicó que el barrio ofrece oportunidades que prácticamente desaparecieron en Palermo o Belgrano. Indicó: "Barracas todavía cuenta con terrenos y edificios de escala que permiten desarrollar proyectos importantes. A eso se suma una ubicación estratégica y valores más accesibles que los del corredor norte".
Las zonas con mayor actividad se concentran alrededor de las avenidas Montes de Oca, Martín García y Caseros. También ganaron protagonismo calles como Brandsen, Herrera, Iberlucea y Luzuriaga, mientras que el tramo de Montes de Oca entre Lamadrid e Iriarte aparece entre los sectores con mayor potencial por la disponibilidad de terrenos y las posibilidades para nuevos desarrollos.
Alejandro Moretti, del Colegio Inmobiliario porteño, destacó que la demanda comenzó a valorar atributos que antes pasaban inadvertidos. Sostuvo: "Muchos compradores buscan barrios con identidad, menos densidad y productos nuevos con precios razonables. Barracas reúne esas condiciones y todavía tiene espacio para crecer".
La cercanía con San Telmo, Puerto Madero y el microcentro también contribuyó a potenciar el interés. La transformación del barrio también se apoyó en la recuperación de edificios históricos y antiguos establecimientos industriales. El reciclaje de viejas fábricas y depósitos permitió incorporar una oferta residencial moderna sin perder la identidad arquitectónica que caracteriza a la zona.
La presencia del Distrito del Diseño y la expansión de locales gastronómicos, oficinas y nuevos servicios reforzaron el atractivo residencial. El proceso recuerda al que atravesaron otras zonas de la Ciudad décadas atrás, aunque con una identidad propia vinculada a la historia y al patrimonio arquitectónico.
Qué tipo de viviendas se construyen y cuánto cuestan
La mayor parte de la oferta corresponde a edificios de uno, dos y tres ambientes, con amenities moderados y expensas controladas. Daniel Mintzer, de G&D Developers, señaló en distintas oportunidades que el mercado busca productos funcionales y eficientes.
"La demanda cambió. Hoy se privilegia la relación entre calidad y costo de mantenimiento. Las expensas elevadas dejaron de ser un atractivo", expresó.
Los valores todavía se mantienen por debajo de los barrios más consolidados del norte porteño.
Los departamentos usados oscilan entre u$s1.500 y u$s2.300 por m2.
Los proyectos premium se ubican entre u$s2.700 y u$s3.400 por m2.
Un dos ambientes se comercializa entre u$s80.000 y u$s120.000.
Las unidades de tres ambientes parten de los u$s110.000 y pueden llegar hasta u$s180.000.
Los PH reciclados y las casas antiguas representan otro segmento con fuerte demanda, con valores desde u$s150.000.
Los monoambientes a estrenar también ganaron protagonismo. Según operadores del mercado, parten desde u$s65.000 y pueden alcanzar u$s85.000, mientras que en emprendimientos con mayor nivel de amenities algunos valores superan los u$s100.000. Se trata de un tipo de vivienda muy buscado por jóvenes profesionales, inversores y compradores de primera vivienda.
Dentro de la oferta también aparecen lofts desarrollados sobre antiguas fábricas y depósitos, un producto que ganó espacio en los últimos años. Los compradores más jóvenes valoran las superficies amplias, la arquitectura original y la cercanía con el centro porteño. Los lofts parten desde u$s125.000 en adelante.
La demanda se concentra principalmente en familias y profesionales que buscan una mejor relación entre precio y ubicación. También creció la participación de pequeños inversores atraídos por el potencial de valorización del barrio y por una renta superior a la de zonas donde los valores ya alcanzaron niveles más elevados.
"El sur ofrece una ecuación que hoy resulta difícil encontrar en otros sectores de la Ciudad. Todavía existen oportunidades para desarrollar y para comprar con precios razonables", expresó Mintzer.
Según referentes del mercado, muchos compradores encuentran en Barracas una alternativa más accesible frente a Palermo o Belgrano, donde los precios ya superan con comodidad los u$s3.200 por m2.
La Línea F y una ventaja que puede ampliarse
La futura Línea F del subte aparece como uno de los factores con potencial para impulsar una nueva etapa de valorización. La traza unirá Barracas con Palermo y atravesará sectores centrales de la Ciudad. La experiencia de otras líneas demuestra que las mejoras en conectividad suelen trasladarse al mercado inmobiliario.
Enrique Eggimann, titular de Eggimann Propiedades, recordó que el sur porteño ya mostraba una recuperación antes del anuncio de la obra: "Barracas y La Boca incorporaron mejoras en infraestructura, bicisendas y soluciones a problemas históricos vinculados con las inundaciones. Todo eso empezó a generar una mayor demanda".
Eggimann también destacó que la cercanía con universidades y centros de trabajo puede modificar el perfil de los compradores y sumar una mayor presencia de jóvenes profesionales. La reducción de los tiempos de traslado aparece como una variable cada vez más importante al momento de elegir dónde vivir.
La diferencia de precios respecto del norte.
Mientras Palermo y Recoleta superan los u$s4.000 y u$s3.700 por m2 respectivamente en pozo, Barracas todavía muestra promedios cercanos a los u$s3.000, una brecha que abre margen para futuras valorizaciones.
La posibilidad de conectar el sur con el centro y el norte de manera más eficiente podría impulsar nuevos proyectos y fortalecer la demanda en los próximos años. La falta de tierra disponible en barrios consolidados favorece la expansión de nuevas zonas.
Los desarrolladores coinciden en que Barracas atraviesa una etapa similar a la que experimentó Palermo dos décadas atrás, aunque con características propias y una identidad más ligada a la historia y al patrimonio arquitectónico.
Otro factor que observan los operadores es la escasez de tierra en Palermo, Belgrano y Núñez. Los altos valores y la falta de lotes trasladaron parte del interés de los desarrolladores hacia zonas con mayor disponibilidad y posibilidades de crecimiento.
Moretti remarcó que esa dinámica explica buena parte del protagonismo que ganó Barracas en los últimos años. Afirmó: "Hay proyectos que hoy no podrían realizarse en otros barrios por una cuestión de costos y disponibilidad de tierra. Barracas todavía permite pensar desarrollos de escala y eso representa una ventaja competitiva importante".
Incluso algunos operadores encuentran similitudes con el proceso que vivió Palermo a fines de los ´90. La diferencia radica en que Barracas conserva una identidad marcada por el patrimonio arquitectónico, las construcciones de época y una densidad menor, elementos que hoy ganan importancia para una parte de la demanda.
Para Eggimann, el crecimiento continuará de forma gradual, acompañado por las mejoras urbanas y la expansión de la infraestructura. Concluyó: "La valorización no ocurre de manera inmediata, pero termina consolidándose con el tiempo. Barracas conserva identidad, tiene buena ubicación y todavía dispone de margen para seguir creciendo. Eso explica por qué hoy se convirtió en uno de los barrios más dinámicos de Buenos Aires".