"Si el sillón no entra, el problema no es el sillón": regla de oro para construir, sin gastar de más

Construir una casa en Argentina en 2026 se convirtió en un ejercicio de planificación más rigurosa. Así lo describe Horacio Ludigliani, arquitecto y director de Grupo Ludigliani, quien sostiene que el escenario actual combina una macroeconomía más ordenada con costos en dólares más altos, lo que obliga a repensar cada decisión antes de poner el primer ladrillo. La consecuencia es un cambio en el comportamiento de quienes deciden edificar, que hoy priorizan casas más eficientes, mejores decisiones de diseño y menos metros cuadrados innecesarios.

"La economía está más ordenada y eso permite planificar mejor una obra, aunque los costos en dólares son bastante más altos", explica Ludigliani. Según el arquitecto, tres factores explican el momento actual del sector. Por un lado, los materiales se estabilizaron gracias a una mayor apertura de importaciones; por otro, la mano de obra viene recuperando valor, lo que impacta directamente en los presupuestos. Pero el cambio más significativo, asegura, es el cambio de actitud del cliente. "Antes muchos arrancaban una obra y resolvían sobre la marcha. Hoy la prioridad es terminarla", señala. Por eso, agrega, "se construyen menos metros cuadrados y se define prácticamente todo antes de empezar para evitar adicionales".

Ese cambio de mentalidad también modificó la relación entre los sistemas constructivos tradicionales y los industrializados. Según Ludigliani, la diferencia de precio entre la construcción tradicional y el Steel Frame se redujo de forma notable durante el último año, a partir de un fuerte incremento en la demanda del sistema en seco. Sin embargo, la distancia entre ambos sistemas ya no se mide tanto en costos sino en plazos, ya que una vivienda en seco puede levantarse hasta un 40% más rápido que una construcción tradicional.

A la hora de elegir cómo encarar una obra, el arquitecto remarca que no existe una respuesta única ya que depende del perfil del cliente. Para quienes priorizan la tranquilidad, la modalidad llave en mano sigue siendo la más elegida, aunque también la más cara. "En este caso la empresa compra los materiales, coordina los gremios y entrega la casa terminada con un precio previamente acordado. Generalmente cuesta entre un 15% y un 25% más, pero brinda previsibilidad", señala.

Quienes están dispuestos a involucrarse más en la gestión de la obra pueden optar por un esquema de administración con dirección profesional, una alternativa que permite ahorrar, pero exige tiempo, paciencia y capacidad de coordinación. "La tercera opción es contratar únicamente la mano de obra con dirección profesional. Puede ser la alternativa más económica, pero también la más riesgosa si el propietario no tiene experiencia coordinando una obra", advierte.

Para Ludigliani es importante cerrar el proyecto antes de iniciar la obra. "Quien cambia permanentemente de opinión durante la obra termina pagando mucho más", avisa. En esa misma línea, asegura que improvisar es, hoy más que nunca, la decisión más costosa que puede tomar un propietario.

Cuánto cuesta construir hoy y cómo optimizar el presupuesto

Según datos que maneja Ludigliani, para una vivienda estándar de unos 130 metros cuadrados, sin contar el terreno, la construcción tradicional se ubica entre u$s1.500 y u$s1.600 más IVA por metro cuadrado. En Steel Frame, el valor ronda los u$s1.400 por metro cuadrado.

En pesos, una vivienda tradicional de esas características demanda hoy entre $155 millones y $182 millones, mientras que en sistema en seco la inversión se mueve entre $177 millones y $182 millones, sin contar terreno ni equipamiento interior.

La distribución del gasto también varía según el sistema elegido. En una obra tradicional, el 50% del presupuesto corresponde a materiales y el otro 50% a mano de obra. En Steel Frame, en cambio, los materiales representan cerca del 60% del costo total, mientras que la mano de obra se ubica entre un 30% y un 40%, lo que vuelve a este sistema menos sensible frente a las actualizaciones salariales. "En cuanto al avance de obra, normalmente un 30% del presupuesto se destina a estructura y cerramientos, otro 40% a instalaciones y revoques, y el 30% restante a terminaciones", agrega.

Para Ludigliani, el primer paso para ordenar cualquier presupuesto es definir con precisión la superficie necesaria, ya que cada metro cuadrado adicional no planificado cuesta entre u$s1.400 y u$s1.600. También advierte sobre el impacto de las terminaciones, que pueden modificar hasta un 30% del presupuesto total según el nivel elegido, y sobre la importancia de estudiar el terreno antes de comprarlo, porque un problema de suelo o napa puede consumir cerca del 10% de la inversión.

Otro punto sensible son las aberturas y carpinterías, que representan entre un 15% y un 20% del presupuesto, especialmente cuando se utilizan DVH o PVC. Las instalaciones también requieren previsión, ya que incorporarlas una vez terminada la obra puede costar hasta tres veces más que planificarlas desde el proyecto original.

A esto se suma un dato que muchos subestiman, construir en un barrio privado implica un sobrecosto de entre el 10% y el 20% respecto de un lote abierto, debido a reglamentos internos, horarios de trabajo y restricciones logísticas.

En cuanto a honorarios profesionales, Ludigliani explica que pueden calcularse como porcentaje de la obra, por metro cuadrado o por etapas. Para una vivienda de 130 metros cuadrados, el proyecto y la dirección de obra rondan los $16,1 millones, aunque el valor siempre depende de la complejidad, la ubicación y el nivel de seguimiento requerido.

"El trabajo del arquitecto no termina en el diseño. Muchas veces un buen proyecto hace ahorrar más dinero que el valor de los propios honorarios porque permite optimizar superficies, negociar con proveedores y detectar errores antes de que se conviertan en sobrecostos", explica.

A la hora de construir una casa desde cero, la recomendación del arquitecto es cerrar por completo el proyecto antes de iniciar la obra, comprar con anticipación los materiales críticos y, si el presupuesto es ajustado, avanzar por etapas. "Si el sillón no entra cuando la casa ya está construida, el problema no es el sillón. El problema es que ese espacio nunca se pensó correctamente en el proyecto", grafica Ludigliani, en una frase que resume su filosofía sobre la planificación.