¿Conviene construir o comprar una casa usada en un barrio cerrado?: el veredicto de expertos

El mercado de los barrios privados atraviesa un cambio de escenario que modificó la forma de invertir y de acceder a una vivienda. Después del boom de compra de lotes que dejó la pandemia, el fuerte aumento del costo de construcción hizo que muchas familias dejaran de mirar primero el terreno para poner el foco en las casas usadas. La cuenta cambió por completo: hoy, en numerosos countries, resulta más conveniente adquirir una vivienda ya construida que comprar un lote y afrontar una obra que demandará una inversión mucho mayor, además de un plazo de entre 12 y 18 meses.

La diferencia económica explica buena parte de este fenómeno. Un lote dentro de un barrio privado puede encontrarse desde u$s50.000, según la ubicación y el desarrollo. Sin embargo, ese desembolso representa apenas el primer paso. Con un costo de construcción que hoy ronda los u$s2.000 por m2 para una vivienda de buena calidad, levantar una casa de 120 m2 exige cerca de u$s240.000 solamente en obra. Así, la inversión total supera fácilmente los u$s290.000, antes de sumar honorarios profesionales, planos, permisos municipales, parquización, piscina, cercos y otros gastos habituales.

Cuando el proyecto apunta a terminaciones premium, donde el costo supera los u$s2.200 por m2, la inversión final puede ubicarse por encima de los u$s320.000, una cifra que llevó a muchos compradores a replantear la estrategia.

Comprar una casa volvió a ser negocio

Ignacio O'Keefe, director de Inmobiliaria O'Keefe, explicó que el mercado ofrece actualmente mejores oportunidades en viviendas terminadas que en proyectos desde cero.

A su entender, los costos de reposición todavía se mantienen muy elevados y eso permite encontrar propiedades usadas cuyo precio continúa por debajo de lo que costaría construirlas hoy. Esa diferencia, aclaró, probablemente se reduzca cuando los valores de reventa comiencen a reflejar plenamente el nuevo escenario de costos.

Otro aspecto que influye en la decisión es la previsibilidad. Mientras el valor de una casa usada queda definido desde el momento de la compra, una obra depende de variables que pueden modificarse durante más de un año. Materiales, mano de obra, tipo de cambio e insumos pueden alterar significativamente el presupuesto inicial.

 "La construcción no es una foto, es una película", resumió O'Keefe al explicar por qué muchas familias prefieren conocer el costo definitivo desde el primer día.

Además, quienes necesitan mudarse en el corto plazo encuentran otra ventaja difícil de igualar: pueden ingresar a vivir apenas concluye la operación, sin afrontar los tiempos propios de una obra.

Casas en countries: qué precios se manejan

Ejemplos que hoy se consiguen en el mercado del suburbano, con antigüedad que oscilan entre 7 y 15 años.

Los ejemplos aparecen en distintos corredores y muestran por qué muchos compradores vuelven a mirar las casas terminadas antes que un lote para construir.

• Barrio Residencial Los Naranjos (Escobar): casa de 3 dormitorios, 2 baños, parque de 1.400 m2, piscina y quincho desde u$s235.000.

• Barrio Residencial Los Ñanduces (Escobar): vivienda de 3 dormitorios, 2 baños, parque de 1.320 m2 y quincho por u$s250.000.

• San Lucas Village: casa de 4 dormitorios, lote de 693 m2, 3 baños y cochera desde u$s249.000.

• Álamo Alto: vivienda sobre lote de 830 m2, 3 dormitorios, master suite, playroom y cuatro cocheras por u$s249.000.

• Acacias Blancas: casa a estrenar de 223 m2, dos dormitorios en suite y tres cocheras desde u$s260.000.

• Maschwitz Privado: propiedad de 260 m2, tres dormitorios y tres baños por u$s285.000.

• Jardines de Escobar: propiedad de 200 m2, tres dormitorios y tres baños por u$s190.000.

• Barrio Araucarias: casa de 180 m2, cinco ambientes y piscina por u$s248.000.

• Barrio María del Parque en Parque Leloir: casa de 200 m2, cuatro ambientes por u$s175.000.

• Reservas Fincas de Hudson: casa de 280 m2 por u$s250.000.

• Barrio Las Glorias de Benavídez: casa de 480 m2, cinco dormitorios por u$s290.000.

La diferencia de costos favorece a la reventa

La relación entre construir y comprar también cambió desde el punto de vista financiero. Ariel José Córdoba, de Córdoba Propiedades, sostuvo que una casa usada puede representar actualmente un ahorro inmediato de entre 18% y 26% respecto del costo total que implica adquirir un lote y desarrollar una vivienda equivalente.

Ese beneficio no surge únicamente del precio de la obra. Construir obliga a incorporar honorarios de arquitectos, dirección técnica, estudios de suelo, planos, certificaciones, conexiones de servicios, gastos financieros e imprevistos que suelen aparecer durante cualquier proyecto.

Los especialistas coinciden en que muchos compradores subestiman esos costos al momento de hacer las cuentas. Hoy es posible encontrar viviendas dentro de barrios privados desde u$s100.000, especialmente cuando tienen algunos años de antigüedad o requieren mejoras estéticas. También aparecen propiedades de entre u$s120.000 y u$s150.000, listas para habitar, cuyos valores siguen ubicándose muy por debajo del costo que demandaría construir una casa nueva.

En barrios con mayor oferta, incluso existen propietarios que aceptan negociar para concretar la operación, una situación muy distinta de la que predominaba durante la pandemia. Ese cambio devolvió poder de decisión al comprador, que hoy dispone de más alternativas y puede comparar antes de cerrar una operación.

Más oferta y compradores con mayor poder de negociación

El cambio de escenario también responde a una mayor cantidad de casas disponibles en venta. Después del fuerte impulso que tuvieron los barrios privados durante la pandemia, el mercado comenzó a normalizarse y aparecieron propietarios dispuestos a vender por distintos motivos: viviendas que quedaron grandes para la nueva dinámica familiar, mayores costos de mantenimiento, expensas más elevadas o la necesidad de reducir gastos.

O'Keefe señaló que ese proceso se observa con claridad en distintos corredores del Gran Buenos Aires y destacó que en Hudson, por ejemplo, el barrio Abril concentra buena parte de las operaciones de reventa. Allí muchos compradores eligen adquirir una casa ya construida, realizar una actualización estética y mudarse de inmediato, en lugar de iniciar una obra desde cero.

La vuelta a los esquemas laborales híbridos y presenciales también modificó la demanda. Muchas familias que durante la pandemia priorizaron terrenos para construir comenzaron a valorar nuevamente la posibilidad de resolver la mudanza en poco tiempo.

Gonzalo González Albarracín, martillero y corredor público de López Feybli & Cía. Propiedades, sostuvo que el mercado recuperó un comportamiento mucho más racional y que el comprador volvió a tener margen para negociar. Según explicó, hoy las operaciones suelen concretarse con descuentos de entre el 5% y el 10% sobre el valor de publicación y, cuando el propietario necesita vender con rapidez, esas diferencias pueden ser incluso mayores.

"Antes prácticamente no existía margen para negociar. Hoy el comprador compara alternativas y el vendedor entiende que debe acompañar esa nueva realidad", explicó.

El lote sigue siendo una opción, pero para otro perfil

Los especialistas aclaran que la caída en la demanda de terrenos no significa que hayan dejado de representar una oportunidad. La diferencia pasa por el perfil del comprador.

Quienes cuentan con tiempo, capital disponible y desean desarrollar una vivienda completamente personalizada todavía encuentran lotes con potencial de valorización, especialmente en barrios que continúan consolidándose.

Para los operadores del sector, esa diferencia explica el cambio de tendencia observado en los últimos meses. González Albarracin dijo: "El comprador prioriza cada vez más la previsibilidad, los tiempos y el costo final de la operación antes que la posibilidad de desarrollar una vivienda desde cero".

Quien necesita mudarse pronto encuentra hoy una oportunidad muy interesante en las casas usadas. "En cambio, el lote sigue siendo una excelente alternativa para quienes pueden esperar, desean construir a medida y cuentan con un horizonte de inversión más largo", concluyó O'Keefe.