Créditos hipotecarios en dólares: el plan del Gobierno para reactivar el mercado inmobiliario

Los créditos hipotecarios en dólares prácticamente desaparecieron del mercado argentino tras la crisis de 2001. Ahora, el Gobierno busca reabrirlos aprovechando la reciente flexibilización del Banco Central (BCRA).

La meta oficial es impulsar el financiamiento para desarrolladores inmobiliarios. Y, más adelante, ampliar la oferta de préstamos para que las familias vuelvan a comprar viviendas con créditos en moneda extranjera.

El camino, sin embargo, no es directo. El esquema propuesto enfrenta desafíos vinculados al fondeo, el riesgo cambiario y la cautela del sistema financiero.

Qué cambió con la nueva norma del BCRA

El Banco Central emitió la Comunicación "A" 8446. Esa disposición modificó las reglas de política crediticia que regían desde la salida de la convertibilidad.

La norma permite que los bancos usen depósitos en dólares para otorgar préstamos a empresas que no generan divisas, siempre que esos créditos cuenten con el aval de compañías exportadoras o con ingresos habituales en moneda extranjera.

Hasta ahora, solo las empresas que exportaban podían acceder a financiamiento en dólares. La flexibilización amplió el universo de beneficiarios.

Pero no creó directamente una línea de créditos hipotecarios en dólares para particulares. Sí habilitó un esquema que podría convertirse en el primer paso hacia ese objetivo.

Cómo funcionaría el esquema para desarrolladores y compradores

La propuesta que analiza el Gobierno combina dos tipos de financiamiento. Uno en dólares para los desarrolladores. Otro en pesos para los compradores finales.

El circuito previsto arranca con un préstamo en dólares. Un banco lo otorga al desarrollador para financiar la compra de tierras y la construcción del proyecto.

Ese crédito estaría garantizado por una empresa exportadora. Es el mecanismo que permite la nueva regulación del BCRA.

Una vez terminada la obra, los compradores accederían a créditos hipotecarios en pesos ajustados por UVA para adquirir las unidades.

El objetivo oficial es reducir el costo financiero de los proyectos inmobiliarios, ya que el crédito en dólares suele ofrecer tasas considerablemente inferiores a las disponibles en pesos.

En el mercado estiman que estos préstamos para desarrolladores podrían otorgarse con tasas cercanas al 8% anual. Muy por debajo del costo del financiamiento tradicional en moneda local.

Por qué desaparecieron los créditos hipotecarios en dólares tras 2001

Desde la crisis de 2001, el sistema financiero argentino dejó de ofrecer créditos hipotecarios en dólares al mercado masivo.

Las restricciones implementadas tras el fin de la convertibilidad buscaban evitar el denominado "descalce de monedas". Ese término técnico describe una situación riesgosa.

Familias con ingresos en pesos asumían deudas en dólares. Quedaban expuestas a fuertes aumentos de sus cuotas ante una devaluación. El resultado podía ser devastador.

Por esa razón, los bancos solo podían prestar los dólares depositados por ahorristas a empresas que también generaran ingresos en esa moneda. Principalmente exportadoras.

La Comunicación "A" 8446 flexibilizó parcialmente ese criterio. Aunque mantuvo mecanismos de resguardo mediante garantías de empresas exportadoras.

Aun así, la posibilidad de que vuelvan los créditos hipotecarios en dólares para personas físicas continúa siendo limitada. El principal problema sigue siendo que la mayoría de los salarios en Argentina se pagan en pesos.

La propuesta de Caputo para desarrollar el mercado de capitales

Durante un encuentro con desarrolladores inmobiliarios realizado semanas atrás, el ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que el financiamiento hipotecario en dólares podría desarrollarse principalmente a través del mercado de capitales.

"Los créditos hipotecarios en dólares no se desarrollan, pero sí podrían hacerlo a través del mercado de capitales, por ejemplo con una obligación negociable", explicó el funcionario.

Caputo también propuso la creación de un fondo inmobiliario. Estaría integrado por bancos y agentes de liquidación y compensación (Alycs).

Ese mecanismo, según el ministro, permitiría multiplicar los recursos disponibles mediante el aporte de organismos multilaterales de crédito.

La coordinación entre el sistema bancario, el mercado de capitales y los organismos internacionales podría ampliar significativamente el volumen de financiamiento destinado a nuevos desarrollos inmobiliarios.

El mercado hipotecario sigue creciendo en pesos

Mientras se analiza la implementación de estos nuevos instrumentos, el mercado hipotecario continúa mostrando una recuperación sostenida.

Según datos de First Capital Group correspondientes a junio, el saldo de los créditos hipotecarios —incluidos los ajustables por UVA— alcanzó los $7,9 billones.

El crecimiento nominal mensual fue del 3,5%. La expansión interanual llegó al 106,8% respecto del mismo mes del año anterior.

En términos reales, el incremento fue del 1,6% mensual y del 54,5% interanual.

Después de varios meses de crecimiento moderado, el segmento volvió a acelerarse. El impulso vino de la desaceleración de la inflación, que redujo el ritmo de actualización de las cuotas.

Esa dinámica mejoró las condiciones de acceso para los nuevos tomadores de crédito. Y sostuvo la demanda en un contexto de mayor estabilidad macroeconómica.

Los bancos mantienen cautela ante el nuevo esquema

Pese al interés del Gobierno, en el sistema financiero consideran que la nueva normativa tendrá inicialmente un impacto acotado.

Las entidades privadas, que durante años reclamaron una flexibilización de las reglas para utilizar los depósitos en dólares, entienden que será la banca pública la que probablemente lidere las primeras operaciones bajo el nuevo esquema.

Los especialistas señalan que el desarrollo de un verdadero mercado de créditos hipotecarios en dólares dependerá de factores que van más allá de la regulación.

Entre ellos figuran la estabilidad macroeconómica, la evolución del tipo de cambio, la disponibilidad de fondeo de largo plazo y la capacidad de generar instrumentos que reduzcan el riesgo para las familias.

Por el momento, el Gobierno apuesta a que el nuevo esquema permita abaratar el financiamiento para los desarrolladores. Impulse la construcción de viviendas. Y siente las bases para una futura expansión del crédito hipotecario.

El regreso masivo de los préstamos hipotecarios en dólares todavía no forma parte de la oferta bancaria. Pero la flexibilización del Banco Central reabrió un debate que permanecía prácticamente cerrado desde la salida de la convertibilidad.