El departamento de pozo dejó de ser la estrella y este nuevo negocio inmobiliario toma impulso
Durante años, comprar un departamento de pozo fue una de las inversiones preferidas de quienes buscaban proteger sus ahorros y obtener una ganancia cuando la obra terminaba. Sin embargo, ese escenario comenzó a cambiar.
El fuerte aumento del costo de construcción medido en dólares redujo los márgenes de rentabilidad y obligó a las desarrolladoras a replantear qué proyectos conviene lanzar. Hoy, en muchos casos, construir un edificio cuesta más que comprar un departamento usado ya terminado.
Esa diferencia modificó el mapa del mercado inmobiliario y dejó a los emprendimientos premium como uno de los pocos segmentos que todavía logran sostener buenos niveles de rentabilidad.
¿Qué proyectos inmobiliarios siguen siendo rentables?
La inflación en dólares de la construcción elevó los costos del sector más de un 24% en el último año y cambió una ecuación que durante mucho tiempo favoreció a los proyectos desde el pozo.
Según explicó el arquitecto y desarrollador Horacio Ludigliani, hace algunos años el costo de levantar un edificio se ubicaba muy por debajo del valor de venta de las unidades terminadas. Esa brecha permitía obtener ganancias atractivas incluso antes de finalizar la obra.
"Durante muchos años el departamento de pozo fue una inversión casi automática porque el costo de construcción estaba muy por debajo del valor de venta del producto terminado. Hoy esa ecuación se invirtió y obliga a repensar cada proyecto", sostiene.
Actualmente, desarrollar un edificio, incluyendo el costo del terreno, demanda alrededor de u$s2.000 por metro cuadrado, mientras que en distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires todavía es posible comprar departamentos usados por valores cercanos a u$s1.500 por metro cuadrado, según datos de Zonaprop.
Para los especialistas, cuando una propiedad terminada cuesta menos que construir una nueva, muchos compradores prefieren evitar los riesgos propios de una obra y optar por una unidad lista para habitar o alquilar.
La construcción atraviesa un cambio clave y redefine las inversiones inmobiliarias
Otro de los cambios que comenzó a observar el sector es la menor demanda de departamentos de pozo, especialmente de monoambientes, que durante años fueron el producto elegido por pequeños inversores.
La menor capacidad de ahorro y la necesidad de contar con mayor capital propio redujeron la cantidad de compradores dispuestos a ingresar en proyectos que requieren esperar varios años para obtener la vivienda.
Mientras los desarrollos orientados al segmento medio enfrentan mayores dificultades para alcanzar rentabilidad, los emprendimientos de alta gama continúan mostrando mejores perspectivas, según Ludigliani.
"Los desarrollos de alta gama siguen siendo viables porque apuntan a un público que prioriza ubicación, diseño, calidad constructiva, servicios y exclusividad. En ese segmento el valor agregado pesa más que el precio del metro cuadrado. En cambio, los proyectos orientados al inversor tradicional o a la clase media tienen márgenes mucho más ajustados", explica.
El especialista considera que la actividad no se frenará, aunque sí cambiará el perfil de los nuevos lanzamientos.
"Vamos hacia una etapa con menos lanzamientos masivos y más proyectos cuidadosamente estudiados. Hasta que los costos de construcción vuelvan a alinearse con los valores de venta, los desarrolladores concentrarán sus inversiones en aquellos productos donde todavía exista una rentabilidad razonable", concluye.