Las claves de la reforma al mercado inmobiliario que el Gobierno enviará al Congreso esta semana

El Gobierno ultima los detalles de un nuevo paquete de proyectos de desregulación que enviará al Congreso antes del receso legislativo de invierno. La iniciativa, impulsada por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, incluye cambios en distintas actividades económicas, entre ellas el mercado inmobiliario, con el objetivo de reducir regulaciones, fomentar la competencia y bajar costos.

Según trascendió, el paquete también contempla reformas vinculadas al mercado de capitales, el cabotaje y otros sectores. Además, la semana próxima el oficialismo prevé presentar en la Cámara de Diputados el proyecto Inocencia Fiscal II, que incorporará modificaciones surgidas del diálogo entre el ministro de Economía, Luis Caputo, y representantes del sector contable para corregir aspectos de la legislación vigente.

Las iniciativas serán presentadas oficialmente en la conferencia de prensa del vocero presidencial, Adrián Ravier.

Las claves de la reforma inmobiliaria que impulsa el Gobierno

Uno de los proyectos más relevantes apunta a modificar el régimen que regula la actividad de los corredores inmobiliarios. La propuesta plantea que el corretaje deje de ser considerado una profesión liberal y pase a encuadrarse como un servicio de intermediación comercial.

La intención oficial es que esa transformación contribuya a reducir los costos de las operaciones inmobiliarias y de la construcción, con el argumento de que una mayor competencia podría facilitar el acceso a la vivienda.

Entre los principales cambios previstos se encuentran:

• La eliminación de la matriculación obligatoria en los colegios profesionales;
• El fin de los aranceles y honorarios mínimos;
• La derogación de la exigencia de contar con un título universitario, establecida por la Ley 25.028;
• La eliminación de las sanciones por ejercer la actividad sin matrícula;
• El fin de las restricciones territoriales que hoy limitan el ejercicio profesional a determinadas jurisdicciones;
• La reducción de las facultades disciplinarias de los colegios profesionales.

Quienes participaron de la elaboración del proyecto sostienen que la regulación vigente creó barreras de ingreso mediante exigencias académicas y territoriales, además de esquemas de honorarios mínimos que, a su entender, restringen la competencia y encarecen las operaciones.

Federico Sturzenegger defendió la iniciativa

El ministro Sturzenegger ya había anticipado públicamente su postura meses atrás, durante el evento "Real Estate 2026: expectativas y realidad", realizado en la Universidad Católica Argentina (UCA).

En esa oportunidad cuestionó el funcionamiento de los colegios profesionales y afirmó que la reforma busca eliminar regulaciones que, según su visión, distorsionan el mercado.

"El problema no es la existencia de los colegios en sí, sino cuando usan el poder del Estado para fijar condiciones que no responden al mercado", sostuvo Sturzenegger

Además, calificó como "una aberración social" que un colegio profesional establezca un precio mínimo para los servicios inmobiliarios y sostuvo que la desregulación permitiría disminuir los costos de construcción y mejorar el acceso a la vivienda.

El proyecto despertó una fuerte preocupación entre los martilleros y corredores públicos, especialmente por el impacto que podría tener sobre el actual sistema de colegiación.

En ese contexto, el pasado 4 de junio, autoridades del Colegio y Caja de Previsión Social de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires mantuvieron un encuentro con Sergio Massa para analizar el avance de la iniciativa y buscar respaldo político frente a la propuesta del Gobierno.

La reunión, una de las últimas apariciones públicas del líder del Frente Renovador, reflejó la inquietud del sector ante la posibilidad de que desaparezcan la matriculación obligatoria y otros mecanismos que actualmente regulan el ejercicio de la actividad.

Sobrecostos en el mercado inmobiliario, en la mira

Dentro del Gobierno consideran que muchos costos vinculados a la intermediación funcionan hoy bajo estructuras poco competitivas y sostienen que una mayor apertura podría acelerar nuevos modelos de comercialización, digitalización y servicios inmobiliarios.

Uno de los principales focos aparece sobre los colegios profesionales y los sistemas de matriculación obligatoria. Actualmente, el corretaje inmobiliario funciona bajo regulaciones provinciales y colegios profesionales que fijan requisitos para ejercer la actividad. En varias jurisdicciones también existen referencias arancelarias mínimas para honorarios.

Desde sectores alineados con la reforma sostienen que ese esquema limita la competencia y dificulta el ingreso de nuevos modelos comerciales.

Jorge Amoreo Casotti, CEO de PINT, se mostró favorable a una eventual apertura y cuestionó el funcionamiento actual del sistema. "Como toda desregulación, permitiría la competencia de nuevos actores y rompería con una anomalía argentina que tiene que ver con haber transformado una actividad comercial en una profesión científica", afirmó.

Según explicó, el esquema vigente genera costos adicionales que terminan impactando sobre compradores, vendedores e inquilinos.

"Una importante parte de la composición de los precios tiene que ver con los costos transaccionales por la comercialización, las escrituraciones y todo el bagaje administrativo que existe detrás de una operación", explicó.

Amoreo Casotti además defendió el ingreso de modelos tecnológicos y plataformas digitales dentro del negocio inmobiliario.

"Hoy la transparencia y la seguridad jurídica no pasan por un número de matrícula detrás de un apellido, sino por la trayectoria, las buenas prácticas y la trazabilidad", sostuvo.

En ese sentido, remarcó que herramientas digitales, reputación online y sistemas de evaluación pública ya funcionan como mecanismos de validación dentro de distintos mercados.

"Los reviews (las opiniones, calificaciones y reseñas que dejan los usuarios sobre una empresa o servicio en plataformas digitales), la tecnología y la trazabilidad terminan generando confianza para el consumidor", comentó.

El empresario además consideró que una eventual desregulación podría acelerar innovación y competencia dentro del sector. Señaló: "En cualquier industria, cuando aparecen nuevos jugadores, aumenta la competencia, bajan costos y mejora la eficiencia".

Qué riesgos advierten desde el mercado inmobiliario

Sin embargo, dentro del mercado inmobiliario también aparecen posiciones intermedias y sectores que advierten sobre posibles riesgos.

Diego Álvarez Espín, economista, abogado y fundador de Mercadoinmobiliario (MI), consideró que existe margen para modernizar procesos y flexibilizar ciertas estructuras, aunque aclaró que eliminar controles podría generar problemas mayores.

"El mercado necesita más competencia, modernización y menores costos, pero eso no puede implicar pérdida de seguridad jurídica", sostuvo.

Álvarez Espín explicó que una operación inmobiliaria involucra aspectos técnicos, fiscales y patrimoniales que exceden la simple publicación de una propiedad.

"Hay análisis de títulos, documentación, cuestiones impositivas y responsabilidades patrimoniales que forman parte de cualquier operación", indicó.

Según analizó, el verdadero desafío pasa por encontrar un equilibrio entre apertura y profesionalización. Planteó: "La solución no debería ser mercado corporativo versus mercado libre. Lo razonable sería avanzar hacia un sistema mixto con libertad, pero también con estándares mínimos de idoneidad y responsabilidad".

Dentro de las posiciones más críticas aparece Marta Liotto, referente del sector y presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario porteño. Cuestionó duramente la posibilidad de avanzar hacia una desregulación total del corretaje y defendió el rol de la matrícula profesional.

"El corretaje inmobiliario no funciona como una actividad comercial tradicional. Existe una responsabilidad profesional vinculada a brindar seguridad jurídica".

La dirigente sostuvo además que eliminar controles podría generar más informalidad y mayor exposición para compradores e inquilinos.

"El principal problema no recae en los corredores, sino en los ciudadanos. Permitir el ingreso de personas no calificadas puede derivar en errores, fraudes y malas prácticas", advirtió.

En paralelo, dentro del sector también crece otra discusión vinculada al verdadero impacto que podrían tener estos cambios sobre los costos de las operaciones.

Alejandro Bennazar, referente de la reciente creada Mesa de la Industria Inmobiliaria, consideró que el debate no debería centrarse únicamente en honorarios o regulaciones, sino también sobre financiamiento, acceso a la vivienda y modernización de procesos.

"Lo que se intenta es construir un acto colaborativo frente a las reformas o posibles reformas que se quieran implementar", explicó.

Bennazar sostuvo además que el mercado inmobiliario argentino ya funciona dentro de un esquema altamente competitivo. "No existe una actividad más desregulada que la inmobiliaria. Hoy cualquier persona puede comprar, vender o alquilar de forma particular", afirmó.

También remarcó que muchos de los problemas estructurales del sector pasan por burocracia, demoras administrativas y dificultades de financiamiento.

"Hay proyectos que pueden demorarse años entre aprobaciones y trámites administrativos. Eso termina afectando toda la actividad", señaló.

¿Bajarían los honorarios?: qué opinan los expertos del sector inmobiliario

En paralelo, distintos especialistas relativizan la idea de una caída fuerte de honorarios producto de una eventual apertura.

Santiago Magnin, creador de Deinmobiliarios, consideró que los principales jugadores del mercado probablemente mantengan sus estructuras de comisiones aun con menos regulaciones.

"Los que son buenos van a seguir cobrando lo mismo y los que son malos se van a fundir. Eso pasa en cualquier mercado competitivo", sostuvo.

Magnin además analizó antecedentes internacionales vinculados a modelos de bajo costo y plataformas inmobiliarias digitales. Explicó: "Muchos modelos de flat fee crecieron en contextos de tasas internacionales cercanas a cero. Hoy ese escenario no existe más".

Según planteó, varios de esos esquemas terminaron fracasando pese a la fuerte inversión tecnológica y financiera. Acotó: "Hubo empresas enormes que pensaron que podían cambiar completamente la intermediación y terminaron perdiendo millones".

Aun así, Magnin consideró que el avance tecnológico modificará la dinámica del mercado y empujará una competencia cada vez más fuerte entre inmobiliarias, plataformas y nuevos operadores.

"Desregulen todo lo que quieran. El mercado inmobiliario ya funciona bajo una lógica muy competitiva. Lo que va a pasar es que los mejores seguirán creciendo y los peores desaparecerán", concluyó.