Los cambios que vienen en el mercado inmobiliario ponen en pie de guerra a los colegios profesionales

La desregulación del mercado inmobiliario volvió al centro de la escena. El ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, anticipó que el Gobierno enviará al Congreso un proyecto para modificar el actual esquema del corretaje inmobiliario, una iniciativa que promete abrir un fuerte debate entre quienes consideran que la actividad necesita mayor competencia y quienes defienden el sistema vigente de colegiación obligatoria.

El proyecto no ingresó en junio, como se había previsto inicialmente, pero todo indica que llegaría al Congreso en los próximos días junto con un paquete de iniciativas que incluiría cambios tributarios y otras reformas económicas.

La discusión trasciende a los corredores inmobiliarios. También involucra a propietarios, compradores, desarrolladores e inquilinos, ya que uno de los principales interrogantes consiste en determinar si una mayor apertura del mercado permitirá reducir los costos de las operaciones o si el problema principal continúa siendo la elevada presión impositiva.

Qué busca cambiar el Gobierno con la reforma inmobiliaria

Aunque el texto definitivo todavía no se presentó, el proyecto apunta a revisar el modelo actual de acceso a la actividad inmobiliaria, basado en colegios profesionales provinciales que regulan la matrícula de corredores y martilleros.

La iniciativa forma parte del proceso de desregulación económica que impulsa la administración nacional y que ya alcanzó a distintos sectores mediante la eliminación de restricciones consideradas innecesarias para fomentar la competencia.

Entre quienes respaldan la reforma aparece Jorge Amoreo Casotti, fundador de la plataforma PINT, quien sostuvo que el sistema actual "responde a un modelo pensado para un mundo que ya no existe".

Según explicó, Argentina constituye una excepción respecto de otros mercados desarrollados. "La figura de los colegios inmobiliarios, tal como funciona en Argentina, prácticamente no existe en ninguna parte del mundo. Son estructuras que terminaron limitando la competencia y la innovación", comentó.

A su entender, la reforma permitiría ampliar la participación de nuevos actores, facilitar el ingreso de profesionales con distintos perfiles y acelerar la incorporación de herramientas tecnológicas.

Los grandes cambios que propone la desregulación del mercado inmobiliario

Entre los principales aspectos que se discuten aparecen:

• flexibilizar el acceso al ejercicio del corretaje inmobiliario;

• eliminar barreras que hoy exige cada jurisdicción para matricularse;

• favorecer la competencia entre distintos modelos de intermediación;

• permitir que el mercado determine libremente los honorarios;

• impulsar el uso de nuevas tecnologías para comercializar inmuebles.

Casotti consideró que el sistema actual genera costos que finalmente terminan pagando quienes buscan alquilar o comprar una propiedad.

"El principal perjudicado termina siendo el consumidor. Todas esas estructuras, cajas, regulaciones y costos finalmente recaen sobre quien necesita acceder a una vivienda", señaló.

También cuestionó la existencia de honorarios mínimos establecidos por algunas normativas provinciales y afirmó que la competencia debería determinar el valor de los servicios profesionales.

No obstante, reconoció que nadie puede garantizar una reducción inmediata de las comisiones: "Cualquier persona que pretenda anticipar cómo evolucionarán los honorarios se equivoca. Eso lo determinarán las fuerzas del mercado y la competencia".

La carga impositiva, el otro gran debate

Más allá de la discusión sobre la colegiación obligatoria, numerosos especialistas del mercado consideran que el verdadero peso económico de una operación inmobiliaria no reside en la comisión del corredor.

El costo final también incorpora impuestos nacionales, provinciales y municipales, tasas, sellos, gastos registrales y honorarios profesionales que, en conjunto, representan una porción mucho más significativa.

Por ese motivo, distintos referentes sostienen que una eventual reducción de la carga tributaria tendría un efecto mucho más visible sobre el precio de comprar, vender o alquilar una propiedad que una modificación en el sistema de matriculación.

Desde ese enfoque, la discusión sobre la desregulación constituye apenas una parte de un problema más amplio relacionado con el costo de operar en Argentina.

Otro de los argumentos de quienes respaldan la iniciativa pasa por la incorporación de tecnología al negocio inmobiliario.

Casotti aseguró que la industria atraviesa un cambio de paradigma impulsado por la inteligencia artificial, los recorridos virtuales, los gemelos digitales y las plataformas que permiten visitar propiedades de manera remota.

"La transformación digital ya quedó atrás. Hoy hablamos de aceleración digital. Las empresas que no incorporen estas herramientas tendrán dificultades para seguir aportando valor", afirmó.

Según explicó, estas soluciones permiten que una propiedad permanezca disponible las 24 horas, reduzcan tiempos de búsqueda y generen consultas mucho más calificadas por parte de los potenciales compradores.

También sostuvo que muchas de esas innovaciones encuentran obstáculos regulatorios que dificultan su desarrollo dentro del esquema actual.

Los colegios inmobiliarios rechazan la reforma que propone el Gobierno

La iniciativa generó una inmediata reacción de las entidades que representan a los corredores inmobiliarios. Tanto el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI) como la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) manifestaron su rechazo y defendieron el sistema de matriculación obligatoria como una garantía para quienes intervienen en operaciones de compraventa y alquiler.

Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y del COFECI, sostuvo que la habilitación profesional constituye una potestad de las provincias y advirtió que una ley nacional no puede modificar ese esquema. Además, afirmó que la matrícula asegura capacitación permanente, controles éticos y un régimen disciplinario que protege a los consumidores.

La dirigente también remarcó que el corretaje inmobiliario involucra patrimonio familiar, documentación legal y responsabilidades que exceden una simple intermediación comercial, por lo que consideró indispensable mantener estándares profesionales para ejercer la actividad.

En la misma línea se expresó Paula Méndez, presidenta del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires, quien cuestionó la eliminación de la matrícula obligatoria al considerar que podría favorecer el ejercicio informal de la actividad y debilitar los controles sobre quienes intervienen en las operaciones inmobiliarias.

Desde las entidades también remarcaron que el problema de fondo no radica en la regulación del corretaje, sino en la elevada presión tributaria que soporta el sector y en los múltiples impuestos que encarecen las operaciones inmobiliarias.

Mientras el Gobierno sostiene que la reforma permitirá ampliar la competencia (igual hay que ver si el Congreso aprueba la medida o esta iniciativa se perpetúa en el seno legislativo), incorporar innovación y eliminar barreras de ingreso a la actividad, los colegios inmobiliarios responden que la desregulación no garantizará una reducción de costos para el consumidor y que el verdadero desafío consiste en disminuir la carga impositiva y preservar la seguridad jurídica de las operaciones.

El proyecto todavía no ingresó al Congreso, pero ya abrió una de las discusiones más profundas que atravesó el mercado inmobiliario en los últimos años. Incluso desde los colegios argumentan que no hay quórum para tratarlo y por eso Sturzenneger sigue dando vueltas para enviarlo al Congreso.

"La regulación puede perfeccionarse, pero la protección del consumidor y la seguridad jurídica de las operaciones no pueden ponerse en riesgo", concluyó Liotto.