Los 5 barrios porteños donde conviene comprar departamento antes de que suban los precios

Los barrios emergentes volvieron al radar de quienes buscan invertir en la Ciudad de Buenos Aires. El mercado inmobiliario dejó atrás la etapa de caída de precios y muchos compradores ya no esperan nuevas bajas para tomar una decisión. La oportunidad, dicen los especialistas, está en detectar los barrios que todavía tienen margen para subir de precio.

Hasta hace poco la estrategia era esperar. Los valores seguían corrigiéndose, el crédito hipotecario prácticamente había desaparecido y las negociaciones terminaban con descuentos de hasta el 15%. Ahora la demanda se reactivó, las operaciones volvieron a crecer y la brecha entre el precio publicado y el de cierre se redujo al mínimo.

"Hoy vemos un mercado diferente. Aumentó la demanda, hay más operaciones, volvió el crédito y los propietarios tienen expectativas de precios mucho más realistas. Al mismo tiempo, los compradores entienden que el ciclo de baja de precios terminó y que esperar ya no necesariamente significa comprar más barato", afirma Matías Chirom, cofundador y CEO de Baigun Realty. Hoy, agrega, las operaciones se cierran en promedio con descuentos de apenas entre 3% y 5%.

El cambio no se explica solamente por el regreso de los préstamos hipotecarios. También cambió el perfil de quienes salen a comprar. "El principal motor de la demanda hoy es el consumidor final. Vemos muchas familias y compradores de primera vivienda que vuelven a tomar decisiones de largo plazo. Hay dos perfiles muy claros; quienes aprovechan los desarrollos en pozo para comprar en cuotas y capturar valorización durante la obra, y quienes buscan propiedades terminadas porque hoy todavía encuentran valores muy convenientes en términos históricos", explica.

Para Chirom ya no alcanza con mirar qué barrio tiene el metro cuadrado más barato y asegura que las primeras señales de oportunidad aparecen cuando empiezan a coincidir nuevos desarrollos inmobiliarios, mejoras en infraestructura, crecimiento de la oferta gastronómica y comercial, buena conectividad y la llegada de un nuevo perfil de vecinos.

No obstante el valor no es un dato menor y, reconoce, aun hay diferencias de precios grandes. Mientras una propiedad terminada en la Ciudad de Buenos Aires ronda hoy los u$s2.600 el metro cuadrado, en el corredor norte los valores ya superan ampliamente los u$s3.500 y varios proyectos premium cotizan cerca o por encima de los u$s4.500. Para Baigun Realty, esa diferencia es la que todavía pueden aprovechar quienes lleguen antes a los barrios que recién empiezan a consolidarse.

Los 5 barrios donde conviene invertir antes de que suban los precios de departamentos

Con ese mapa sobre la mesa, Chirom identifica cinco barrios que, a su criterio, todavía ofrecen recorrido para ganar valor en los próximos años:

• Chacarita
• Villa Crespo
• Núñez
• Colegiales
• Saavedra.

Los cinco barrios comparten una característica; todavía cotizan por debajo de zonas vecinas más consolidadas como Palermo. Las diferencias aparecen en el perfil de cada inversión. Hay opciones para quien busca renta, para quien compra su primera vivienda y para quien apuesta a capturar valorización en el mediano plazo.

Chacarita

"Chacarita probablemente sea una de las mayores oportunidades de la Ciudad. Tiene una ubicación estratégica entre Palermo, Colegiales y Villa Crespo, pero todavía mantiene valores inferiores. En los últimos años recibió una fuerte llegada de nuevos desarrollos, gastronomía, cafés, oficinas y un público joven que cambió completamente la dinámica del barrio", sostiene Chirom.

Chacarita todavía mantiene una diferencia de precios de entre 15% y 30% respecto de Palermo, según la ubicación y el tipo de propiedad. Un departamento usado cotiza entre u$s2.000 y u$s2.500 por metro cuadrado, mientras que una unidad nueva puede ubicarse entre u$s2.700 y u$s3.500. La proyección de valorización que maneja Baigun Realty llega al 25% o 35% acumulado en dólares para los próximos tres a cinco años.

Para quien busca renta o valorización, Chirom recomienda departamentos de uno o dos ambientes en pozo o en etapas tempranas de construcción.

Villa Crespo

Villa Crespo, o para algunos Palemo Queen, ya recorrió parte del camino, aunque todavía no parece haber llegado a su techo. Conserva precios entre 10% y 25% por debajo de Palermo, por u$s80.000 se consiguen monoambientes y mantiene una demanda muy diversa, tanto de usuarios finales como de inversores. La valorización estimada ronda entre 12% y 20% en dólares para los próximos años.

Para Chirom, el gran atractivo está en que combina varios motores de crecimiento. "La expansión natural de Palermo, sumada a la conectividad, la gastronomía y la enorme cantidad de emprendimientos nuevos, siguen impulsando la demanda. Es un barrio muy equilibrado porque funciona tanto para usuario final como para inversores".

Núñez

En Núñez los valores ya son más altos, aunque el empresario cree que todavía existe recorrido por delante. Gran parte de esa expectativa se apoya en la transformación del ex Tiro Federal y en el desarrollo del nuevo polo urbano del corredor norte. Hoy el metro cuadrado a estrenar se mueve entre u$s3.800 y u$s5.000, mientras que los proyectos premium ya superan los u$s4.500.

"El desarrollo del ex Tiro Federal y todos los proyectos que comenzaron a consolidarse alrededor de ese nuevo polo están elevando significativamente el nivel del barrio. Vemos la llegada de desarrollos boutique de muy alta calidad, nuevas propuestas gastronómicas, oficinas, espacios públicos y una inversión privada muy importante", describe. Nuñez, ya no juega en la liga de los barrios baratos, pero la transformación urbana todavía está lejos de completarse.

Colegiales

Con poca tierra disponible y una demanda que no afloja, los precios en Colegiales suelen reaccionar rápido cuando aparece un desarrollo nuevo. Los departamentos usados se ubican entre u$s2.400 y u$s3.100 por metro cuadrado y la valorización esperada se mueve entre 12% y 20% en dólares.

"La cercanía con Palermo y Belgrano, sumada a nuevos desarrollos y la transformación del entorno ferroviario, generan un crecimiento muy sostenido. El comprador predominante es el usuario final, especialmente familias jóvenes", señala Chirom.

Saavedra

Saavedra completa el ranking. Para quienes buscan calidad de vida sin salir del corredor norte, aparece como una de las alternativas con mejor relación entre precio y potencial. Todavía conserva valores entre 20% y 35% inferiores a Palermo y también un diferencial importante frente a Núñez y Belgrano. Hay unidades pequeñas desde u$s75.000 y la valorización estimada alcanza entre 15% y 25% en dólares para los próximos años.

"Cada vez llegan más familias jóvenes que priorizan calidad de vida sin alejarse del corredor norte. También comienza a crecer la cantidad de desarrollos nuevos, lo que probablemente siga impulsando la valorización durante los próximos años", afirma el CEO de Baigun Realty.

Si Chirom tuviera que elegir el barrio de la Ciudad de Buenos Aires con mayor potencial de apreciación, se queda con Chacarita. Para una primera vivienda recomienda Saavedra. Quien prioriza renta encontrará mejores oportunidades en Villa Crespo. Los desarrolladores, en cambio, todavía pueden encontrar tierra con recorrido en Chacarita y Saavedra. "Las mejores inversiones normalmente se hacen antes de que el barrio esté completamente consolidado", resume. Esa definición explica por qué los barrios emergentes siguen siendo hoy una de las principales apuestas para invertir antes de que los precios vuelvan a correr más rápido que las oportunidades.