Especialista en mercado inmobiliario habló del crecimiento del sector en los últimos 3 años

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atravesó un giro drástico tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023. Según precisó el reconocido empresario inmobiliario Armando Pepe en declaraciones a radio Splendid AM 990, la oferta de unidades destinadas a vivienda familiar experimentó una recuperación sin precedentes al pasar de apenas 355 propiedades disponibles a fines de diciembre de 2023 a más de 15.700 inmuebles en la actualidad. Durante la entrevista, el expresidente del Colegio Profesional Inmobiliario (CUCICBA) analizó el momento actual de la compraventa, la rentabilidad del sector, el enfriamiento en los créditos hipotecarios y apuntó críticamente contra los proyectos oficialistas de desregulación para la actividad.

En cuanto al panorama de inversiones, Pepe sostuvo que el contexto actual plantea una clara ventana de oportunidad para la compra de inmuebles usados. Esta conveniencia responde a que los departamentos usados cotizan hoy hasta un 30% por debajo de las unidades a estrenar o de pozo. A esta brecha se le suma un fuerte incremento en los costos de construcción, donde levantar una obra requiere un desembolso cercano a los 1.750 dólares el metro cuadrado solo de edificación. Al agregar la incidencia del terreno y los costos financieros, los valores finales de salida de los emprendimientos nuevos se encarecen significativamente, paralizando el lanzamiento de desarrollos futuros.

Por otro lado, el referente remarcó que la normalización de los contratos devolvió previsibilidad a los propietarios, ubicando la renta anual neta para el locador en un 5,8% en dólares libre de impuestos, con las unidades de dos y tres ambientes como los productos más demandados. En la práctica cotidiana, la dinámica contractual se asentó en plazos de 24 meses, estableciendo actualizaciones de precio trimestrales o cuatrimestrales atadas a la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o al Índice de Contratos de Locación (ICL).

Al evaluar el comportamiento de la compraventa a través de préstamos bancarios, Pepe señaló que el impulso inicial observado a mediados de 2024 se fue diluyendo hacia la segunda mitad de 2025. Este freno estuvo determinado por el endurecimiento de las condiciones de acceso y una suba generalizada en las tasas de interés. Mientras que las líneas UVA históricas operaban con tasas adicionales que oscilaban entre el 4,5% y el 7%, la oferta bancaria actual promedia entre el 6,5% y el 7,5% más UVA, escenario por el cual el empresario enfatizó la necesidad de que las entidades bajen los costos financieros para reactivar el crédito.

En el tramo final del diálogo radial, el especialista manifestó una firme oposición a las intenciones del Ministerio de Desregulación de eliminar la obligatoriedad de la colegiación profesional para el corretaje inmobiliario. Pepe advirtió que retirar el requisito de la carrera universitaria y la matrícula significaría un retroceso de 50 años que va a contramano de las tendencias de regulación en la región. Asimismo, cargó contra el modelo operativo de las franquicias internacionales, argumentando que utilizan la matrícula de un solo profesional para cobijar a decenas de agentes sin relación de dependencia, motivo por el cual los colegios de todo el país mantienen demandas judiciales abiertas.