Cómo será el nuevo sistema para acceder a créditos hipotecarios que prepara el Gobierno

El Gobierno nacional trabaja en un proyecto de ley para modificar el funcionamiento del mercado de créditos hipotecarios mediante la incorporación de un sistema de garantías adicionales que buscará ampliar el acceso al financiamiento para la compra de viviendas. La iniciativa forma parte del paquete de desregulación impulsado por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, y será enviada al Congreso en una versión acotada con el objetivo de acelerar su tratamiento legislativo.

La propuesta apunta a fortalecer el mercado hipotecario sin reemplazar el esquema vigente de garantías sobre los inmuebles, sino incorporando un mecanismo complementario en el que las Sociedades de Garantía Recíproca (SGR) tendrán un rol como respaldo adicional de los préstamos otorgados por las entidades financieras.

El objetivo oficial es reducir el riesgo que enfrentan los bancos al conceder créditos hipotecarios, favorecer una mayor oferta de financiamiento para la compra de viviendas y facilitar el desarrollo de un mercado de capitales que permita canalizar recursos hacia este tipo de préstamos.

Si bien el proyecto aún se encuentra en elaboración y varios aspectos deberán definirse durante su tratamiento legislativo, el Gobierno ya anticipó cuáles serán los principales lineamientos del nuevo esquema.

Cómo funcionará el sistema que combina hipotecas tradicionales con garantías SGR

El punto central de la iniciativa consiste en sumar una garantía adicional a la hipoteca tradicional.

Actualmente, cuando una persona solicita un crédito hipotecario, el banco toma como garantía el inmueble que se adquiere o que se ofrece en respaldo del préstamo. En caso de incumplimiento, la entidad puede ejecutar esa garantía mediante los mecanismos previstos por la legislación vigente.

Con el nuevo proyecto, esa estructura no cambiará. La vivienda continuará siendo la garantía principal del préstamo, pero se incorporará una cobertura adicional otorgada por una Sociedad de Garantía Recíproca.

De esta manera, además del respaldo representado por el inmueble, el banco contará con una garantía complementaria destinada a cubrir parte del eventual incumplimiento del deudor.

Desde el Gobierno sostienen que este mecanismo permitirá disminuir la exposición al riesgo de las entidades financieras y facilitará la expansión del crédito hipotecario.

La incorporación de las SGR no reemplazará la hipoteca ni modificará el proceso tradicional de constitución del préstamo, sino que agregará un instrumento destinado a reforzar la seguridad de las operaciones.

Qué papel tendrán las SGR en el financiamiento de viviendas

Las Sociedades de Garantía Recíproca ya funcionan en Argentina como entidades que otorgan avales para facilitar el acceso al financiamiento, especialmente para pequeñas y medianas empresas.

El proyecto prevé extender esa experiencia al mercado hipotecario mediante un sistema de garantías aplicable a los préstamos destinados a la compra de viviendas, donde las SGR asumirían parte del riesgo asociado al crédito y cubrirían el porcentaje previsto en la normativa que finalmente apruebe el Congreso.

Si un deudor dejara de cumplir con sus obligaciones, la garantía cubriría el porcentaje previsto en la normativa que finalmente apruebe el Congreso.

El alcance de esa cobertura todavía no fue definido y constituye uno de los aspectos que deberán reglamentarse antes de la implementación del sistema.

La intención oficial es que esta garantía adicional mejore el perfil de riesgo de las carteras hipotecarias administradas por los bancos y facilite nuevas operaciones de financiamiento.

El ambicioso plan para que los bancos recuperen liquidez y presten más

Uno de los objetivos centrales del proyecto es reducir el riesgo asumido por las entidades financieras.

Al contar con una garantía complementaria, los bancos dispondrían de un respaldo adicional frente a posibles incumplimientos de pago, lo que podría favorecer una mayor disposición para otorgar créditos hipotecarios.

Además, el Gobierno busca impulsar un mecanismo que permita a las entidades financieras recuperar liquidez una vez concedidos los préstamos.

La propuesta contempla que los bancos puedan agrupar esas hipotecas y transferirlas al mercado de capitales mediante fideicomisos financieros u otros instrumentos respaldados por créditos hipotecarios.

Ese procedimiento permitiría vender las carteras a inversores y obtener nuevos recursos para continuar financiando operaciones de crédito.

Según el esquema planteado por el Ejecutivo, el ciclo podría repetirse de manera continua, ampliando la capacidad de financiamiento del sistema financiero.

Securitización de hipotecas: la apuesta del Gobierno al mercado de capitales

La iniciativa también apunta al desarrollo del mercado de capitales como fuente de financiamiento para el crédito hipotecario.

En la práctica, una vez otorgados los préstamos, las entidades financieras podrían transformarlos en activos negociables mediante fideicomisos financieros u otros instrumentos respaldados por hipotecas.

Los inversores que adquieran esos títulos obtendrían ingresos provenientes del flujo de pago realizado por los tomadores de los créditos.

Al mismo tiempo, los bancos recuperarían liquidez para seguir concediendo nuevos préstamos sin necesidad de mantener esas hipotecas durante toda su vigencia.

Este mecanismo ya existe en distintos mercados financieros y el Gobierno busca fortalecer su utilización en Argentina mediante un sistema que reduzca el riesgo de las operaciones hipotecarias.

De acuerdo con los lineamientos difundidos por el Ejecutivo, el nuevo sistema pretende generar un circuito de financiamiento en el que intervengan bancos, Sociedades de Garantía Recíproca e inversores institucionales.

En ese esquema, las entidades financieras contarían con un respaldo adicional para prestar dinero y podrían vender posteriormente esas carteras en el mercado de capitales.

Por su parte, los inversores accederían a instrumentos financieros respaldados por préstamos hipotecarios.

Desde la perspectiva oficial, este circuito permitiría ampliar la disponibilidad de créditos para la compra de viviendas sin modificar el funcionamiento básico de las hipotecas tradicionales.

La expectativa es que una menor exposición al riesgo incentive una mayor participación de las entidades financieras en el mercado hipotecario.

Los puntos clave que el proyecto todavía debe definir antes de llegar al Congreso

Aunque el Gobierno ya adelantó la estructura general de la iniciativa, aún restan varios puntos por definir antes de su implementación.

Entre los aspectos pendientes figuran:

• El porcentaje del crédito que podrá cubrir la garantía otorgada por las SGR
• Los requisitos que deberán cumplir quienes soliciten estos préstamos
• Los criterios de elegibilidad para acceder al sistema
• Los límites de cobertura que podrán asumir las Sociedades de Garantía Recíproca
• El esquema de supervisión que ejercerán los organismos de control

En ese sentido, el Banco Central y la Comisión Nacional de Valores tendrían funciones vinculadas a la regulación y seguimiento del nuevo mecanismo.

Todos estos aspectos deberán quedar establecidos durante el tratamiento legislativo y posteriormente mediante la reglamentación correspondiente.

El proyecto no se limitará únicamente al mercado hipotecario. El Gobierno también prevé incorporar medidas de desregulación vinculadas al sector inmobiliario.

Entre ellas se encuentran modificaciones en el régimen que regula la actividad de corredores y martilleros públicos.

La intención oficial es introducir cambios orientados a fomentar la competencia dentro del mercado y reducir los costos asociados a las operaciones inmobiliarias.

Los detalles de estas modificaciones todavía no fueron difundidos y formarán parte del texto definitivo que será enviado al Congreso.

Los desafíos que enfrenta el nuevo esquema de financiamiento hipotecario

Uno de los principales temas que deberá resolver el proyecto es el tratamiento del riesgo cambiario.

El interrogante cobra relevancia ante la posibilidad de que, en el futuro, puedan desarrollarse líneas de créditos hipotecarios denominadas en dólares para personas cuyos ingresos continúan percibiéndose en pesos.

En ese escenario, el descalce entre la moneda en la que se obtiene el ingreso y la moneda en la que debe pagarse el préstamo constituye uno de los riesgos que deberá ser evaluado en el diseño del sistema.

Otro desafío será lograr que el mercado de capitales tenga suficiente profundidad para absorber las carteras hipotecarias que eventualmente vendan los bancos.

El funcionamiento del esquema dependerá de la existencia de inversores interesados en adquirir esos instrumentos financieros y sostener un circuito continuo de financiamiento.

También será necesario definir un marco regulatorio que establezca reglas claras para todos los participantes del sistema y determine el alcance de las garantías, los mecanismos de control y las responsabilidades de cada uno de los actores involucrados.

El proyecto aún se encuentra en etapa de elaboración y deberá atravesar el debate legislativo antes de convertirse en ley. Durante ese proceso podrán incorporarse modificaciones sobre el funcionamiento de las garantías adicionales, la participación de las Sociedades de Garantía Recíproca y el esquema de supervisión que aplicarán las autoridades regulatorias. Hasta entonces, el objetivo del Gobierno es avanzar con una propuesta que permita ampliar el acceso a los créditos hipotecarios mediante un sistema complementario de respaldo para las operaciones de financiamiento destinadas a la compra de viviendas.