Los 3 barrios porteños donde más subieron los precios de las propiedades usadas

Mientras el costo de construir continúa en niveles históricamente elevados, el mercado de las propiedades usadas en la Ciudad de Buenos Aires transita una etapa muy distinta. Los precios dejaron atrás los fuertes incrementos registrados durante 2025 y hoy muestran una estabilidad que se refleja en casi todos los barrios. Sin embargo, algunos sectores lograron diferenciarse del promedio y consolidaron un proceso de valorización impulsado por mejoras urbanas, buena conectividad, espacios verdes y una demanda que sigue buscando alternativas frente a los elevados valores del corredor norte tradicional.

De acuerdo con el último informe de Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado en CABA alcanzó los u$s2.467, con un incremento de apenas 0,7% durante el primer semestre y de 1,6% en los últimos doce meses, el menor avance interanual registrado en más de dos años. Aun así, el 76% de los barrios registró aumentos, aunque en la mayoría de los casos fueron moderados. Sin embargo, hay publicaciones con cotizaciones en baja, expertos sostienen que el mercado se sinceró por completo.

Los 3 barrios de CABA donde más subió el precio de propiedades usadas

Los tres barrios que más aumentaron su cotización en un año fueron:

• Saavedra: +9,4%.
• Parque Avellaneda: +9,1%.
• Villa Real: +7,4%.

Los datos reflejan un mercado donde los valores dejaron de crecer de manera generalizada. La calidad urbana, la accesibilidad, la cercanía con espacios verdes y la posibilidad de adquirir más metros con el mismo presupuesto aparecen entre los factores que hoy explican las diferencias.

1. Saavedra consolidó su crecimiento

Saavedra volvió a ubicarse al frente de las mayores subas de la Ciudad. Según Zonaprop, el valor promedio alcanza los u$s2.881 por m2, impulsado por un proceso de transformación que comenzó hace varios años y que continúa atrayendo compradores.

María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y Emprendimientos de Interwin, explicó que el barrio se convirtió en una extensión natural de Núñez. Señaló que la expansión del corredor norte, la consolidación de un polo gastronómico y comercial y la cercanía con amplios espacios verdes reforzaron su atractivo para familias que priorizan tranquilidad sin resignar conectividad.

La ejecutiva agregó que muchos compradores que anteriormente concentraban su búsqueda en Belgrano o Núñez comenzaron a ampliar el radio de elección debido a la diferencia de valores, un fenómeno que permitió sostener la valorización de Saavedra incluso en un contexto de estabilidad general.

Entre los sectores más buscados aparecen las avenidas García del Río, Balbín y Crisólogo Larralde, además de calles como Besares, Pinto, Freire y Vilela, "donde la cercanía con el Parque Saavedra, el corredor gastronómico y los accesos hacia General Paz y la avenida Cabildo potencian el interés de los compradores", dijo Besuzzo.

2. Parque Avellaneda dejó de ser una alternativa secundaria

La otra gran sorpresa del informe fue Parque Avellaneda, que ya no aparece únicamente como una opción económica sino como uno de los barrios con mayor crecimiento de la Ciudad.

El valor promedio de publicación ronda entre u$s1.500 y u$s1.600 por m2, muy por debajo del promedio porteño, situación que permitió ampliar el universo de compradores.

Gabriel Torres, director de Gabriel Torres Inmobiliaria, sostuvo que el principal motor de la valorización fue precisamente ese diferencial de precios. Explicó que muchas familias comenzaron a elegir el barrio porque pueden acceder a viviendas con mayor superficie por un valor considerablemente menor que en otras zonas de la Ciudad.

También destacó que el crédito hipotecario favoreció esa tendencia. Aunque reconoció que no todos califican para obtener un préstamo, afirmó que los valores de ingreso de Parque Avellaneda permiten que más familias accedan al financiamiento y puedan comprar una vivienda.

La conectividad también tuvo un papel determinante. Torres señaló que "la cercanía con la autopista Dellepiane, la avenida General Paz y la avenida Directorio facilita los desplazamientos tanto hacia el centro porteño como hacia el conurbano bonaerense".

Según explicó, luego de la normalización del mercado de alquileres también crecieron las consultas de quienes buscan invertir, atraídos por una rentabilidad cercana al 8% y una demanda locativa sostenida.

Torres comentó que los sectores más buscados son los alrededores del Parque Avellaneda, la intersección de Directorio y Olivera, la calle Lacarra, Bruix y el corredor comercial de Directorio y Mariano Acosta.

En cuanto a los valores, precisó que un departamento usado de dos ambientes puede conseguirse desde u$s55.000, mientras que uno de tres ambientes parte desde u$s75.000. Las casas, en tanto, arrancan alrededor de u$s120.000, aunque también aparecen oportunidades para reciclar por debajo de los u$s 100.000.

3. Villa Real sorprendió con una fuerte recuperación

El tercer lugar del ranking correspondió a Villa Real, uno de los barrios más pequeños de la Ciudad y también uno de los que mejor conservó su perfil residencial.

Rubén Vieyra, titular de Rubén Vieyra Propiedades, explicó que la suba de precios no respondió a un hecho puntual sino a una evolución gradual del barrio.

Comentó que muchas propiedades fueron recicladas durante los últimos años, mejoraron notablemente su calidad y consiguieron apreciarse, mientras Villa Real mantuvo su característica de barrio de baja altura y conservó la esencia residencial que históricamente lo distingue.

Vieyra agregó que "las avenidas Beiró y Lope de Vega concentran buena parte de la demanda, junto con las viviendas ubicadas frente a las plazas del barrio, donde la combinación entre espacios verdes, comercios y transporte público resulta especialmente valorada".

El empresario señaló que la mayor oferta continúa siendo de PH o viviendas tipo casa, ya que existen muy pocos edificios en altura. En ese segmento, un departamento de dos ambientes se ubica entre u$s80.000 y u$s90.000, mientras que uno de tres ambientes supera los u$s 120.000 y puede llegar a u$s150.000, según su estado, ubicación y categoría.

Respecto de las casas sobre lote propio, indicó que las más buscadas cuentan con dos o tres dormitorios, cochera y espacios abiertos. Los valores comienzan alrededor de u$s180.000 y pueden superar los u$s500.000 cuando se trata de propiedades de mayor categoría.

Construir es mucho más caro

La estabilidad de los valores del usado también encuentra explicación en el fuerte encarecimiento de la construcción. Según Zonaprop, el Índice del Costo de la Construcción medido en dólares retrocedió apenas 0,8% en junio, aunque durante el primer semestre acumuló una suba del 16%. Si la comparación se realiza desde octubre de 2023, el incremento alcanza el 136%, mientras que construir cuesta hoy 3,5 veces más que en el piso registrado en octubre de 2020.

Ese escenario redujo el margen para desarrollar nuevos proyectos con precios competitivos y fortaleció el atractivo relativo de las propiedades usadas. Matías Chirom, CEO de Baigún Realty, sostuvo que los desarrolladores ya no tienen margen para lanzar emprendimientos con valores alejados de la realidad del mercado. Explicó que la competencia obliga a fijar precios razonables desde el inicio y que los compradores comparan cada vez más antes de tomar una decisión.

También afirmó que barrios como Villa Urquiza, el corredor Donado-Holmberg, Saavedra, Chacarita y Núñez todavía mantienen un importante potencial de crecimiento gracias a las mejoras urbanas, la llegada de nuevos desarrollos y una oferta comercial cada vez más amplia.

Armando Pepe, referente del mercado inmobiliario y ex presidente del Colegio Inmobiliario porteño, recordó que el valor promedio de los departamentos usados ronda actualmente los u$s2.500 por m2, aunque en barrios como Recoleta y Belgrano supera los u$s3.500 por m2. Además, señaló que remodelar una vivienda también se volvió mucho más costoso y que solo renovar una cocina y un baño puede demandar entre u$s10.000 y u$s12.000.

Torres resumió que el mercado porteño atraviesa una etapa mucho más selectiva, donde los compradores priorizan barrios que todavía ofrecen una buena relación entre precio, calidad de vida y posibilidades de financiación. Consideró que las mayores oportunidades ya no se concentran únicamente en las zonas tradicionales, sino también en sectores que lograron consolidarse gracias a su conectividad, los espacios verdes y una demanda sostenida, factores que hoy explican por qué algunos barrios continúan valorizándose incluso en un escenario de estabilidad general.