Avanza el desalojo "exprés" y el sector analiza cómo puede impactar en la oferta y el precio de alquileres
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La media sanción que obtuvo en el Senado el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada volvió a poner sobre la mesa uno de los temas que más preocupa al mercado inmobiliario: si una mayor seguridad jurídica alcanzará para convencer a más propietarios de ofrecer sus viviendas en alquiler.
La iniciativa todavía deberá superar el tratamiento en la Cámara de Diputados. Hasta entonces, las reglas actuales continúan vigentes. Sin embargo, inmobiliarias y especialistas ya analizan qué impacto podría generar una eventual reforma sobre la oferta de inmuebles y la evolución de los precios.
En el sector existe una coincidencia: el eventual acortamiento de los procesos de desalojo podría convertirse en un incentivo para quienes hoy mantienen sus propiedades fuera del mercado por temor a enfrentar conflictos judiciales prolongados ante un incumplimiento.
Desalojo "exprés": los cambios que propone el proyecto de Propiedad privada
Si la iniciativa obtiene la sanción definitiva, incorporará modificaciones que buscan agilizar la recuperación de inmuebles ante determinados incumplimientos.
Entre los principales puntos figuran:
- Juicios sumarísimos para acelerar los desalojos.
- Intimación previa de diez días al inquilino moroso.
- Restitución anticipada del inmueble con intervención judicial.
- Consignación judicial de llaves cuando el propietario rechace recibir la vivienda.
- Protección especial para menores, adultos mayores y personas con discapacidad.
El objetivo, según plantea el proyecto, consiste en brindar mayor previsibilidad a los propietarios sin eliminar la intervención de la Justicia durante el proceso.
Más oferta de alquileres, el escenario que analiza el mercado
Hoy la oferta de viviendas en alquiler muestra un escenario muy distinto al de dos años atrás. En la Ciudad de Buenos Aires se publican alrededor de 16.000 inmuebles, mientras que en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) la disponibilidad supera las 22.000 unidades, entre departamentos y casas.
No obstante, referentes del sector consideran que todavía existe un importante número de propietarios que mantiene sus inmuebles desocupados o decide venderlos ante el temor de enfrentar largos procesos judiciales si aparece un conflicto con el inquilino.
La presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI) y del Colegio Inmobiliario porteño, Marta Liotto, consideró que cualquier medida que aporte mayor previsibilidad y seguridad jurídica puede fortalecer la confianza de los propietarios.
Sin embargo, aclaró que "todavía resulta prematuro cuantificar el impacto que podría generar la iniciativa porque la decisión de alquilar una vivienda también depende de la estabilidad económica, la inflación, la rentabilidad y la confianza en las reglas de juego".
En esa línea, Liotto explicó que recién cuando "la eventual ley entre en vigencia podrá evaluarse si efectivamente aparecen más inmuebles en alquiler o si el efecto resulta más limitado de lo esperado".
Aun así, en el mercado comienzan a aparecer algunas proyecciones. Distintos operadores estiman que, si la reforma supera el debate legislativo y los nuevos procedimientos funcionan con mayor rapidez, la oferta podría crecer alrededor de un 20% durante los primeros meses de aplicación y habría mayor competencia de precios.
¿Pueden bajar los precios de los alquileres?
La respuesta no es automática. Un incremento en la cantidad de viviendas disponibles suele reducir la presión sobre los precios, aunque difícilmente provoque bajas abruptas en un mercado donde también influyen la inflación, la evolución de los salarios, el costo de mantenimiento y la carga de las expensas.
Hoy un departamento de tres ambientes promedia $1.100.000 mensuales en el AMBA, mientras que las expensas continúan entre las principales preocupaciones para quienes alquilan. En muchos edificios ya rondan los $300.000 por mes, un costo que se suma al valor del alquiler y eleva significativamente el presupuesto necesario para acceder a una vivienda.
Mientras el proyecto espera el debate en Diputados, propietarios e inquilinos ya comenzaron a revisar qué aspectos cobrarían mayor importancia si finalmente entra en vigencia. El objetivo común pasa por reducir los conflictos y dejar menos margen para interpretaciones durante la relación locativa.
Desde Grupo Propietarios Unidos señalaron que los contratos deberán definir con mayor precisión los domicilios físicos y electrónicos para las notificaciones, el medio de pago del alquiler, los plazos de intimación frente a una mora y las condiciones para solicitar la restitución del inmueble cuando exista un incumplimiento.
La agrupación también consideró que cobrarán mayor relevancia las cláusulas vinculadas con la devolución de la vivienda, las causales de rescisión, el régimen de intereses y la documentación que acredite el estado del inmueble al momento de la entrega.
No obstante, desde Propietarios Unidos aclararon que un procedimiento judicial más rápido no resolverá automáticamente otros problemas que preocupan a los propietarios, como el recupero de alquileres impagos o los daños que eventualmente pueda sufrir una vivienda. Por ese motivo, entienden que las garantías seguirán siendo un aspecto central al momento de seleccionar a un inquilino, aunque algunos requisitos podrían flexibilizarse si el nuevo esquema brinda mayor previsibilidad.
La recomendación, tanto para propietarios como para inquilinos, pasa por documentar toda la relación contractual. Comprobantes de pago, notificaciones, acuerdos, inventarios y fotografías del inmueble podrían adquirir un valor todavía mayor frente a procedimientos judiciales más ágiles.
Qué dicen desde las agrupaciones de inquilinos
El debate, sin embargo, también abrió interrogantes entre quienes representan a los inquilinos. Ludmila Mazzoni Amado, abogada experta en derecho inmobiliario y defensora de inquilinos, sostuvo que el derecho de propiedad privada ya cuenta con protección constitucional y consideró que la discusión debe contemplar también el derecho a la vivienda y las garantías de defensa de quienes alquilan un inmueble.
La especialista explicó que no corresponde equiparar una usurpación con un conflicto derivado de un contrato de locación. Recordó que un inquilino que atraviesa una mora ingresó legítimamente a la vivienda y puede existir una controversia vinculada con pagos, reparaciones, compensaciones u otros incumplimientos que requieren análisis judicial.
A su criterio, la agilización de los procesos no constituye un problema por sí misma. La preocupación aparece cuando la rapidez puede limitar el tiempo necesario para que ambas partes acrediten su posición y presenten la documentación correspondiente.
También remarcó que, si la reforma prospera, propietarios e inquilinos deberán extremar el cuidado de toda la documentación relacionada con el contrato. Comprobantes de pago, correos electrónicos, intimaciones, inventarios, fotografías y acuerdos por escrito podrían resultar determinantes frente a un eventual proceso judicial.
En ese contexto Mazzoni Amado, recomendó revisar cuidadosamente cada cláusula antes de firmar un contrato. Entre los puntos que consideró centrales mencionó la modalidad de pago, los mecanismos de actualización, las causales de rescisión, el régimen de reparaciones, los domicilios electrónicos y las condiciones previstas para la devolución del inmueble.
Además, propuso incorporar instancias de negociación o mediación previas a la judicialización del conflicto, con el objetivo de facilitar acuerdos antes de llegar a un desalojo.
Más allá de las diferencias que despierta el proyecto, existe un punto donde la mayoría de los especialistas coincide: si Diputados convierte la iniciativa en ley, el mercado locativo ingresará en una nueva etapa. La mayor seguridad jurídica podría incentivar el regreso de propiedades al mercado y contribuir a moderar la evolución de los alquileres, aunque el impacto definitivo dependerá de la respuesta de la Justicia, del contexto económico y de la confianza que recuperen los propietarios.
Para Mazzoni Amado, ese equilibrio deberá contemplar tanto el derecho de quien invierte en una propiedad como el de quien necesita una vivienda. Cerró: "La previsibilidad debe construirse para las dos partes. Propietarios e inquilinos no deberían ser considerados adversarios permanentes. Una regulación equilibrada debería brindar seguridad a ambos. Ese objetivo todavía deja interrogantes en el proyecto que ahora deberá debatir Diputados".