El requisito que tendrán los propietarios para desalojar tras la media sanción de la Ley de Inviolabilidad
Los propietarios que quieran desalojar a un inquilino por falta de pago deberán cumplir un nuevo paso antes de recurrir a la Justicia, si el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada finalmente es aprobado. La iniciativa establece que deberán realizar una intimación fehaciente y otorgar un plazo de al menos 10 días corridos para cancelar la totalidad de la deuda.
El proyecto obtuvo media sanción en el Senado y ahora debe ser tratado por la Cámara de Diputados. Por el momento, no está vigente y continúan aplicándose las normas actuales.
La modificación forma parte de una iniciativa que busca acelerar los procesos de desalojo y facilitar la recuperación de inmuebles frente a situaciones de falta de pago, vencimiento de contratos, ocupaciones precarias e intrusiones.
Desalojo por falta de pago: qué deberán hacer los propietarios
El cambio más concreto para los dueños de una propiedad aparece cuando el inquilino deja de pagar.
Antes de iniciar una demanda de desalojo por falta de pago, el propietario deberá intimar formalmente al inquilino para que cancele la totalidad de lo adeudado. Esa intimación deberá darle un plazo de no menos de 10 días corridos.
Si el inquilino no regulariza la deuda dentro de ese período, el propietario podrá iniciar el proceso judicial.
Para Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Negocios Inmobiliarios, el problema que busca abordar la reforma está relacionado con los tiempos que pueden demandar actualmente estos procesos.
"Los tiempos de la Justicia para resolver estos procesos, sumados a los incumplimientos contractuales y las dificultades para recuperar un inmueble, han generado un debate permanente entre propietarios, inquilinos y especialistas".
El proyecto plantea, además, que los desalojos tramiten mediante un procedimiento sumarísimo, con el objetivo de reducir los tiempos judiciales una vez iniciado el proceso.
¿El propietario podrá desalojar al inquilino sin pasar por la Justicia?
No. El proyecto no establece un desalojo automático ni elimina la intervención judicial.
El propietario deberá cumplir con la intimación previa y, si el inquilino no paga, iniciar la acción correspondiente. Será un juez quien deberá resolver el desalojo y ordenar la restitución del inmueble.
"El objetivo es acortar los tiempos para recuperar la posesión del inmueble cuando exista un incumplimiento contractual debidamente acreditado", explicó Sabatini.
De esta manera, la propuesta busca acelerar el trámite judicial sin eliminar las garantías procesales para las partes.
Qué protección tendrán los inquilinos
El plazo de 10 días funcionará como una instancia previa para que el inquilino pueda regularizar la situación antes de que avance el juicio.
El proyecto también incorpora cambios para quienes cumplen con el contrato y quieren devolver la propiedad al finalizar el alquiler. En particular, establece que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves.
Si el dueño rechaza la entrega, el inquilino podrá recurrir a la consignación judicial para formalizar la devolución del inmueble y evitar que continúen acumulándose alquileres u otras obligaciones.
Además, la iniciativa contempla una protección específica para situaciones de vulnerabilidad.
Si en el inmueble viven menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, deberán intervenir los organismos competentes y el juez podrá otorgar un plazo de hasta 10 días para buscar una solución habitacional transitoria.
Qué cambia para los propietarios
Si la iniciativa se convierte en ley, los propietarios tendrán un procedimiento más definido para avanzar frente a un incumplimiento, pero también deberán cumplir con la intimación previa y respetar el plazo mínimo establecido.
El proyecto contempla además la posibilidad de utilizar el domicilio electrónico constituido en el contrato para determinadas notificaciones, por lo que la correcta confección del contrato y la actualización de los datos de contacto adquieren mayor importancia.
También se prevén sanciones económicas en determinados casos cuando alguna de las partes oculte información relevante durante el proceso.
"El eje de la propuesta es reducir los tiempos para recuperar un inmueble frente a determinados incumplimientos, aunque mantiene instancias como la intimación previa por falta de pago, la posibilidad de regularizar la deuda y la consignación judicial de llaves", señaló Sabatini.
La reforma todavía no está vigente
Aunque el proyecto ya obtuvo media sanción del Senado, todavía debe ser aprobado por Diputados para continuar con el trámite legislativo.
Por eso, el nuevo requisito de intimar al inquilino y otorgarle al menos 10 días para cancelar la deuda todavía no se aplica.
Si finalmente se convierte en ley, el cambio establecerá una instancia previa obligatoria para los desalojos por falta de pago y buscará acelerar el proceso judicial posterior, en un intento por reducir los tiempos que hoy enfrentan los propietarios para recuperar sus inmuebles.