Comprar una vivienda usada: 5 claves para evitar problemas y qué mirar antes de firmar el boleto

Comprar una vivienda usada exige mucho más que encontrar una propiedad en una buena ubicación y acordar un precio. Antes de entregar dinero o firmar una reserva, conviene revisar la situación legal del inmueble, sus deudas, el estado de las instalaciones y la documentación que acredita que todo está en regla.

El boleto de compraventa ocupa un lugar central en ese proceso. Aunque la escritura es la instancia que formaliza la transferencia del dominio, el boleto fija las condiciones de la operación y compromete a las partes antes de llegar a esa etapa.

Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y de Zipcode, planteó cinco controles que no deberían saltearse antes de avanzar con una vivienda usada.

Los cinco controles antes de comprar

1. Revisar el título y la situación legal

El primer paso consiste en verificar quién es el propietario y si está en condiciones de vender. Para eso resulta fundamental revisar el título de propiedad y la cadena dominial de los últimos 20 años.

También deben solicitarse informes de dominio e inhibición actualizados. Allí puede surgir la existencia de hipotecas, embargos u otras restricciones sobre el inmueble, así como una eventual inhibición del vendedor.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, coincidió en que el comprador debe confirmar que el vendedor sea el verdadero propietario y que la documentación de la vivienda esté en regla.

2. Controlar deudas y gastos pendientes

Antes de avanzar también es necesario conocer si existen obligaciones pendientes sobre el inmueble. Una deuda que no se detecta a tiempo puede convertirse en un costo adicional para quien compra.

Entre los controles recomendados aparecen:

• Expensas.
• ABL e impuestos.
• Aguas y servicios.
• Otras contribuciones vinculadas con la propiedad.

Bryn advirtió que las deudas de expensas pueden alcanzar montos importantes y recomendó pedir los certificados correspondientes antes de entregar dinero.

3. Revisar el estado real de la propiedad

Una vivienda puede lucir en buenas condiciones durante una visita y, sin embargo, requerir gastos importantes después de la compra. Por eso conviene revisar paredes, techos, pisos, instalaciones y aberturas.

También es importante verificar que lo construido coincida con los planos aprobados, especialmente en casas y PH. Una ampliación no declarada puede generar problemas posteriores.

Gómez recomendó prestar especial atención a humedad, grietas y al estado de las instalaciones de agua, gas, electricidad y desagües.

4. Verificar reglamentos y situación urbanística

En departamentos y PH, el reglamento de copropiedad puede establecer restricciones que el comprador debería conocer antes de firmar. Allí pueden surgir condiciones sobre el uso de las unidades, mascotas, modificaciones o unificación de espacios.

También corresponde verificar que las construcciones estén aprobadas y que no existan ampliaciones fuera de la documentación municipal.

5. Analizar ubicación y entorno

El último punto no está relacionado con los papeles, pero puede afectar de manera directa el valor y la calidad de vida. Antes de comprar conviene evaluar el acceso al transporte, comercios, escuelas y servicios, además de posibles problemas de ruidos, inundaciones o proyectos que modifiquen las características de la zona.

Boleto de compraventa: qué debe quedar escrito

Una vez superados los controles, aparece una instancia clave: el boleto de compraventa. Bryn lo definió como el momento en que la operación pasa de una intención a un compromiso, porque fija el precio, los plazos y las condiciones que deberán cumplir comprador y vendedor antes de la escritura.

Entre los puntos que deberían quedar expresamente establecidos figuran:

• Datos completos de comprador y vendedor.
• Identificación exacta del inmueble.
• Precio total y forma de pago.
• Monto entregado como anticipo.
• Fecha y condiciones para la escritura.
• Entrega de la posesión.
• Escribano designado.
• Distribución de gastos e impuestos.
• Multas o consecuencias ante incumplimientos.
• Entrega del inmueble libre de deudas y ocupantes.

Gómez señaló que, cuando las partes optan por un boleto, allí también debe constar el monto de la seña o anticipo y las firmas de todos los involucrados.

El dinero comprometido puede ser significativo. Según Bryn, si el boleto no incluye la entrega de la posesión, puede pactarse un pago de entre 20% y 30% del precio. Para una propiedad de u$s100.000, eso representa entre u$s20.000 y u$s30.000.

Si, en cambio, existe entrega de posesión junto con el boleto, el especialista recomendó que no menos del 70% del precio se abone en ese momento y que el 30% restante quede para la escritura, de acuerdo con las condiciones pactadas.

Qué revisar antes de poner un dólar

Uno de los errores más frecuentes consiste en firmar primero y pedir la documentación después. El orden recomendado es el contrario: la información debe estar disponible antes de comprometer dinero.

La documentación básica incluye:

• Escritura o título de propiedad.
• Informe de dominio.
• Informe de inhibiciones.
• Planos aprobados y documentación municipal.
• Reglamento de copropiedad, si corresponde.
• Libre deuda de expensas.
• Impuestos y servicios al día.
• Declaratoria de herederos inscripta, si el inmueble proviene de una sucesión.

Bryn fue categórico sobre este punto: "Comprar apurado sale caro: los papeles se revisan antes de poner un dólar, no después".

También recomendó no entregar efectivo sin un recibo detallado y dejar por escrito todas las condiciones acordadas. Una reserva o un boleto con información incompleta puede generar conflictos cuando llegue el momento de escriturar.

Inmobiliaria y escribano: dos funciones diferentes

La operación también requiere distinguir el papel de la inmobiliaria del que corresponde al escribano.

La inmobiliaria interviene principalmente en el aspecto comercial: reúne documentación, acerca a las partes, negocia precio y condiciones y coordina el proceso hasta la firma.

El escribano, por su parte, tiene a su cargo la seguridad jurídica de la transferencia. Realiza el estudio de títulos, solicita informes, controla gravámenes y deudas, prepara la escritura y gestiona su inscripción.

Para Bryn, ambos roles resultan complementarios: "Uno protege el negocio, el otro protege la propiedad".

El contexto del mercado también ofrece margen para analizar con mayor tranquilidad una compra. Según los datos aportados por Bryn, en CABA se registraron 5.990 escrituras en junio de 2026, un 10% más que en mayo y 4% por encima de junio de 2025. Al mismo tiempo, el stock llegó a 112.019 propiedades.

El precio del m2 usado se ubicó en u$s2.221, sin variación interanual. Para el comprador, este escenario implica que todavía existe capacidad para comparar alternativas, negociar y revisar la documentación sin tomar una decisión por presión.

Gómez recomendó, además, definir un presupuesto que contemple no solo el precio de la propiedad, sino también los gastos de escribanía, impuestos y honorarios. También aconsejó revisar el estado del inmueble y consultar todas las dudas antes de firmar.

En definitiva, una vivienda usada puede representar una oportunidad, pero requiere una revisión previa que abarque tanto los aspectos jurídicos como los técnicos y económicos. El boleto no debería ser visto como un simple trámite: allí quedan fijadas las condiciones de una operación que puede involucrar decenas de miles de dólares.

"Hay más movimiento, pero el mercado sigue premiando al propietario que publica al precio correcto y al comprador que revisa los papeles antes de firmar", concluyó Bryn.