Boom de nuevos edificios en Belgrano: cuáles son las mayores quejas y preocupaciones de los vecinos

Belgrano y su área de influencia (Belgrano C, Las Cañitas y La Imprenta) junto con sus zonas aledañas como Núñez y Saavedra, atraviesan uno de los ciclos de desarrollo inmobiliario más intensos de los últimos años, con una oferta récord de proyectos y una fuerte apuesta de los desarrolladores por la zona.

Si bien se trata de un fenómeno que no es nuevo, de acuerdo con información proporcionada por Reporte Inmobiliario, algunas zonas acumulan cuatro años consecutivos de subas moderadas en los valores de las unidades a estrenar, mientras que la cantidad de proyectos en ejecución continúa.

Desarrollos inmobiliarios en alza en Belgrano

En Las Cañitas y La Imprenta, por ejemplo, se observa una fuerte actividad con 34 emprendimientos activos, prácticamente el nivel más alto de la serie histórica. Además, casi la mitad de esos proyectos acaba de iniciar su construcción, lo que indica que todavía queda una importante oferta por incorporarse al mercado.

Desde la desarrolladora Gewin Real State señalan que no es casual que Belgrano haya estado entre los barrios con mayor superficie registrada para obra nueva durante los últimos años, "porque tiene una identidad residencial muy consolidada y todavía presenta sectores con posibilidades de renovación".

Esa combinación entre calidad de vida, infraestructura existente y potencial de transformación urbana explica por qué concentra tantos proyectos, indican.

Por su parte, Alan Flexer, gerente de NARVAEZ Inmobiliaria, sostiene que a esto se suma una variable clave: "La posibilidad de renovar el tejido urbano, reemplazando construcciones antiguas por nuevos edificios, especialmente en corredores donde el Código Urbanístico permite una mayor densidad, hace que Belgrano siga siendo uno de los barrios con mayor atractivo para el desarrollo inmobiliario".

En Las Cañitas y La Imprenta se observa una fuerte actividad con 34 emprendimientos activos

El corrimiento del eje de la ciudad hacia la zona norte apalancado por el Parque de la Innovación y la mudanza de numerosas empresas hacia el corredor de la Avenida Libertador también tienen parte en ese despliegue barrial.

Así lo confirma Martín Flachsland, gerente de Marketing de Estudio Kohon, quien destaca que el Parque y el nuevo polo de oficinas "generaron la creciente necesidad a mediano plazo de viviendas a valores acordes para los empleados de dichas empresas y los estudiantes que forman parte de este nuevo polo educativo".

Belgrano y un presente que pone a prueba la calidad de vida

Sin embargo, ese auge inmobiliario de la zona también trae aparejados algunos desafíos. Un estudio reciente realizado a residentes y visitantes de Belgrano elaborado por el Centro de Investigaciones Sociales de UADE reveló que los vecinos señalan varias preocupaciones vinculadas con la circulación, la saturación del espacio público y el aumento de la actividad urbana.

En ese sentido, el responsable de la licenciatura en Relaciones Internacionales y Gobierno de UADE, Agustín Barros, señaló a iProfesional: "Los vecinos valoran el movimiento, los comercios y los servicios de la zona, pero, al mismo tiempo, reclaman una mejor organización del tránsito, más opciones de estacionamiento, un uso más ordenado del espacio público y mejoras en materia de limpieza y convivencia".

Por qué se construye tanto en Belgrano

Belgrano es uno de los barrios con mayor demanda residencial de la Ciudad; cuenta con excelente conectividad y combina espacios verdes, oferta gastronómica, comercios, colegios y universidades atrayendo tanto a familias como a inversores que buscan inmuebles de alta calidad.

Ignacio Carpanelli, socio de Gewin, explica el fenómeno de la siguiente manera: "La demanda es muy diversificada porque allí conviven familias que desean permanecer en la zona, jóvenes profesionales, personas que buscan reducir el tamaño de su vivienda e inversores que priorizan propiedades con buena capacidad de alquiler y reventa".

Actualmente, Belgrano es uno de los barrios con mayor demanda residencial de la Ciudad

Por su parte, Federico Akerman, director de Terres, una plataforma especializada en la comercialización de terrenos en CABA, indica que el desarrollo obedece a dos lógicas que conviven y "funcionan por motivos casi opuestos".

El primero es un motor histórico y tiene que ver con la posibilidad de construir edificios de altura permitida en parcelas donde hay casas bajas y galpones, "donde la distancia entre lo construido y lo construible es tan grande que se vuelve inevitable el desarrollo".

La segunda funciona más como una radiografía del momento: hay zonas de altísimo valor donde el código limita fuerte el potencial, una condición que en cualquier otro barrio congelaría la operación. En cambio, en Belgrano "se vende igual, porque la expansión del corredor norte, los polos de oficinas y el Parque de la Innovación empujaron tanto la demanda que el precio de venta sostiene proyectos chicos, aun cuando el valor de lo construido compite de igual a igual con el valor de lo que se puede construir", explica Akerman.

Finalmente señala que, contra toda lógica del mercado, "el valor de la tierra en Belgrano se mantiene firme porque los desarrolladores apuestan a la escasez de lotes bien ubicados y a un escenario más favorable cuando los edificios estén terminados".

Menos metros, más amenities y locales comerciales

En relación con qué tipo de productos se construye, desde Estudio Kohn señalaron que el crecimiento inmobiliario de la zona está impulsado principalmente por "unidades pequeñas como monoambientes y departamentos de dos ambientes", dado que se trata de edificios con amenities enfocados en un público que prioriza espacios reducidos pero funcionales con salones de eventos, espacios de coworking, piletas o sectores de parrillas.

De acuerdo con lo que informa NARVAEZ Inmobiliaria, el avance de los proyectos de usos mixtos también marca el nuevo perfil de Belgrano: edificios que incorporan locales comerciales en planta baja para impulsar la actividad económica y generar mayor movimiento urbano.

Sin embargo, esa transformación también empieza a generar tensiones entre los vecinos por el uso cada vez más intensivo del espacio público. Los números son contundentes: seis de cada diez encuestados para el informe de UADE manifestaron su profundo rechazo al impacto que tiene la ocupación gastronómica del espacio público en la circulación peatonal y la convivencia urbana.

El desafío de gestionar el crecimiento inmobiliario

Los especialistas del sector coinciden en que Belgrano seguirá siendo uno de los principales polos de desarrollo inmobiliario de la Ciudad durante los próximos años.

Un consenso que también alcanza a la necesidad de acompañar el crecimiento con inversiones en infraestructura y una planificación urbana que permita preservar la calidad de vida del barrio.

"Nuestro estudio muestra que Belgrano sigue siendo un barrio muy valorado y emblemático de la Ciudad, pero que la intensidad de su actividad está generando tensiones en aspectos clave como el tránsito, el estacionamiento y la circulación cotidiana", agrega Agustín Barros.

En ese sentido, desde UADE destacan que lo que hay que preguntarse es cómo se gestiona ese crecimiento. Para Barros, lo que sí está claro es que "los vecinos comienzan a identificar un impacto del crecimiento sobre la calidad de vida del barrio".

Un dato que acompaña esta visión es que el 54% de los encuestados menciona las dificultades para estacionar entre los problemas más importantes.

La encuesta también revela una creciente presión sobre el espacio público vinculada principalmente a bicisendas, expansión de decks y áreas gastronómicas sobre veredas y calles, eventos masivos, aumento del flujo vehicular, infracciones por mal estacionamiento y saturación urbana.

El informe deja en claro que la sensación general es que el barrio funciona, pero que enfrenta una presión creciente sobre su infraestructura y su dinámica diaria.

Los vecinos no sólo identificaron los principales problemas, sino que también expresaron su apoyo a posibles soluciones. "En ese sentido, siete de cada diez encuestados se manifestaron a favor de impulsar emprendimientos mixtos entre el sector público y el privado para generar nuevos espacios destinados al estacionamiento. Este dato muestra que existe respaldo para soluciones que articulen inversión privada y gestión pública, con el objetivo de sostener la calidad de vida del barrio", agregó Barros.

Ventas y alquileres de departamentos, en alza

Lo cierto es que frente al boom de desarrollos inmobiliarios, los precios de venta y de alquiler en Belgrano y su efecto derrame sobre Núñez y Saavedra han experimentado un incremento constante que se ha ido recuperando de forma sostenida a lo largo del tiempo.

Desde Kohon señalan que no solo el valor de venta se posiciona de manera muy competitiva frente a los inmuebles usados, "sino que el mercado de alquileres también muestra una fuerte recuperación debido a que se trata de departamentos modernos y compactos equipados con numerosos amenities".

De acuerdo con estimaciones de Gewin, Belgrano y Núñez se mantienen entre las zonas con valores más altos de la Ciudad. "Núñez se ubicó en junio entre los tres barrios más caros, con un precio medio de publicación de u$s3.382 por metro cuadrado, mientras que Belgrano también permaneció claramente por encima del promedio porteño", destacan.

De acuerdo con un informe de Roomix, el buscador inmobiliario con inteligencia artificial de Argentina, Belgrano y Núñez conforman el top 4 de los barrios más buscados para vivir, una tendencia que acompaña el crecimiento de nuevos desarrollos y la valorización sostenida de la zona.

Paradójicamente, el mismo atractivo que posiciona a Belgrano y Núñez entre los barrios más demandados de la Ciudad también genera nuevas tensiones urbanas. A medida que crecen la inversión y los desarrollos, aumentan las exigencias sobre la movilidad, el estacionamiento y el espacio público, desafíos que los vecinos ya identifican como parte del nuevo escenario del barrio.