El ranking de los departamentos más buscados en CABA tiene un ganador inesperado y sorprende por su precio
El mercado de departamentos de Ciudad de Buenos Aires presenta una particularidad que puede pasar inadvertida al mirar únicamente los precios: la propiedad con el metro cuadrado más caro no es la que concentra la mayor demanda.
Los datos surgen de un análisis realizado junto con Zonaprop a partir de más de 4.500 consultas mensuales que recibe Zipcode desde el portal. La comparación permite observar cómo se posicionan los distintos tipos de departamentos tanto en términos de valor de publicación como de interés de los compradores.
La principal conclusión es clara: "Los tres ambientes son la tipología más buscada, pese a que el precio publicado por metro cuadrado es inferior al de las unidades más pequeñas", revela en analista Daniel Bryn.
El ranking de precios por metro cuadrado
Al analizar los valores de expectativa —es decir, precios de publicación y no necesariamente de cierre— el monoambiente aparece en el primer lugar.
Los valores relevados son:
- Monoambiente de 40 m²: u$s2.580 por m²
- Dos ambientes de 50 m²: u$s2.491 por m²
- Tres ambientes de 70 m²: u$s2.440 por m²
La diferencia muestra una característica habitual del mercado residencial: a medida que aumenta la superficie, el valor por metro cuadrado tiende a reducirse.
Así, aunque una unidad de tres ambientes puede tener un precio total considerablemente mayor por contar con más metros, su valor unitario resulta menor que el de un monoambiente.
Qué departamentos tienen mayor demanda y cuáles son los más caros
Cuando el análisis cambia de los precios a la demanda, el orden se modifica.
Según el análisis, los tres ambientes ocupan el primer puesto entre las tipologías más consultadas. En segundo lugar aparecen los dos ambientes, mientras que los monoambientes quedan en el tercer lugar.
El ranking de demanda queda entonces de la siguiente manera:
- Tres ambientes
- Dos ambientes
- Un ambiente o monoambiente
"El dato resulta relevante para quienes evalúan comprar una propiedad con la intención de venderla posteriormente, ya que el precio por metro cuadrado no necesariamente determina la facilidad de salida de una unidad", sostiene Bryn.
El metro cuadrado más caro no garantiza mayor demanda
La comparación deja planteada una paradoja del mercado porteño.
El monoambiente tiene el mayor valor de publicación por metro cuadrado, con u$s2.580, pero ocupa el último lugar entre las tres tipologías analizadas en términos de demanda.
En cambio, el tres ambientes registra el menor precio por metro cuadrado del grupo, con u$s2.440, y al mismo tiempo concentra el mayor interés de los compradores.
Esto significa que una propiedad pequeña puede tener un metro cuadrado más costoso sin que eso implique necesariamente una mayor velocidad de venta.
Por qué la ubicación sigue siendo determinante
Más allá del tipo de departamento, la ubicación aparece como una de las variables centrales para definir tanto el precio como la posibilidad de encontrar un comprador.
Los valores promedio permiten obtener una referencia general, pero pueden esconder diferencias importantes entre barrios, calles e incluso cuadras. Por eso, comparar únicamente el precio por metro cuadrado de una tipología no alcanza para determinar si una propiedad está bien posicionada.
En ese sentido, "antes de decidir qué departamento comprar o a qué precio publicarlo, resulta necesario observar qué tipo de vivienda concentra la demanda en esa zona específica y cómo se posicionan las propiedades similares que compiten en el mercado", reflexiona el experto.
Qué tipología conviene comprar hoy
Los datos no permiten establecer una única respuesta válida para toda la Ciudad de Buenos Aires.
Para elegir una propiedad, hay que combinar al menos dos variables: el nivel de demanda que tiene cada tipología en la zona y el precio real al que se ofrecen unidades comparables.
El promedio de la Ciudad sirve como punto de partida, pero la decisión final está determinada por el comportamiento de los compradores en cada mercado local.
Por eso, un departamento que parece caro o barato cuando se compara con el promedio porteño puede tener un comportamiento completamente diferente cuando se analiza contra otras propiedades de su mismo barrio y segmento.