El precio de los departamentos usados en CABA quedó estable y este es el valor del metro cuadrado
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El mercado de departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) volvió a mostrar una marcada estabilidad durante julio. El valor promedio efectivo de las operaciones se ubicó en u$s2.112 por metro cuadrado, según el Índice M² Real elaborado por REMAX Argentina, la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario.
El dato muestra que los precios de cierre prácticamente no se movieron respecto de un año atrás. En julio de 2025, el promedio había sido de u$s2.131 por m², por lo que la variación interanual fue de apenas -0,9%.
La comparación con junio también refleja un escenario de escasos movimientos. El mes pasado, el indicador había alcanzado los u$s2.108 por m², apenas u$s4 menos que el registro de julio.
De esta manera, después del salto puntual hasta los u$s2.200 por m² registrado en mayo, los dos últimos meses volvieron a ubicarse prácticamente en el mismo nivel.
Cuánto se están pagando realmente los departamentos en CABA
"Uno de los aspectos centrales del indicador es que no toma como referencia los precios publicados por los propietarios o las inmobiliarias, sino exclusivamente los valores correspondientes a operaciones efectivamente concretadas", explica Germán Gomez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.
Esto permite observar con mayor precisión cuánto están dispuestos a pagar los compradores y qué valores terminan aceptando los vendedores al momento de cerrar una operación.
Durante julio, además, la diferencia entre el precio inicialmente publicado y el valor finalmente acordado fue del -4,81%.
El porcentaje representa una reducción respecto del precio de oferta, aunque se mantiene dentro de los niveles registrados durante el último año. En junio, por ejemplo, la diferencia había sido del -5,11%.
La evolución muestra que, "si bien continúa existiendo margen para negociar, la distancia entre las pretensiones iniciales de los vendedores y los precios efectivamente convalidados por los compradores permanece relativamente estable", precisa el experto.
Qué departamentos tienen el metro cuadrado más caro
El promedio general también presenta diferencias importantes según el tamaño de las unidades.
- Los departamentos de 1 ambiente registraron en julio el valor promedio más elevado, con u$s2.302 por m².
- Las propiedades de 2 ambientes alcanzaron en julio un valor promedio de u$s2.126 por m².
- Ls departamentos de 3 ambientes mostraron un promedio de u$s2.054 por m².
La diferencia entre las distintas tipologías también explica por qué el promedio general puede variar de un mes a otro. "La composición de las operaciones concretadas —es decir, qué cantidad de departamentos de cada tipo se vendió— puede modificar el resultado mensual incluso cuando no exista un cambio significativo en los valores de mercado", pormenoriza Gomez Picasso.
Un mercado que todavía no muestra un cambio de tendencia
Los últimos datos refuerzan la idea de que los precios efectivos de las propiedades usadas permanecen dentro de un rango relativamente acotado.
La comparación interanual resulta particularmente relevante para analizar esta evolución, ya que permite reducir el impacto que pueden generar las diferencias en la composición de las operaciones de cada mes.
En ese sentido, el retroceso de apenas 0,9% frente a julio de 2025 muestra que, pese a los movimientos puntuales registrados durante el año, los valores de cierre continúan cerca de los niveles observados doce meses atrás.
El registro de julio también se encuentra prácticamente alineado con el de junio, lo que refuerza la imagen de un mercado sin grandes cambios en los precios efectivos de compraventa.
La brecha entre lo que se pide y lo que finalmente se paga
Otro dato relevante para quienes buscan comprar una propiedad es el margen de negociación.
Durante julio, los valores finalmente acordados quedaron en promedio 4,81% por debajo de los precios de publicación. Si bien esto significa que los compradores consiguieron una reducción respecto de las pretensiones iniciales, la brecha no muestra una modificación significativa frente a los meses anteriores.
En junio, la diferencia había sido de 5,11%, por lo que el margen de negociación se redujo levemente en julio.
El comportamiento resulta relevante porque permite observar no solo cuánto valen los departamentos en los avisos inmobiliarios, sino también cuál es el precio que el mercado efectivamente termina convalidando.
Qué muestra el índice sobre el mercado inmobiliario porteño
El Índice M² Real se diferencia de otros relevamientos del mercado porque se construye a partir de operaciones concretadas y no de precios de oferta.
El indicador es elaborado conjuntamente por REMAX Argentina, la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario y busca reflejar el valor efectivo al que convergen compradores y vendedores en las operaciones de departamentos usados.
Los datos correspondientes a julio muestran, en definitiva, un mercado en el que los precios continúan relativamente estables: u$s2.112 por m² en promedio, una variación mensual prácticamente nula y una caída interanual inferior al 1%.
La información desagregada por barrios, junto con las series históricas y los datos correspondientes a cada tipología, se encuentra disponible en la sección Índices de Reporte Inmobiliario.