Los alquileres ya no le ganan a la inflación: qué pasa con el mercado inmobiliario en CABA

Después del fuerte reacomodamiento que provocó la derogación de la Ley de Alquileres, la recuperación de la oferta y la desaceleración de la inflación comenzaron a modificar la dinámica tanto del negocio de los alquileres como de la compra y venta de propiedades.

Por lo menos así surge de analizar el último relevamiento de Zonaprop, en donde se refleja ese cambio de escenario.

Si bien los alquileres continúan aumentando, dejaron de correr por encima del costo de vida, mientras que los valores de venta de los departamentos prácticamente se estabilizaron después de varios meses de recuperación.

El dato marca un punto de inflexión para propietarios, inquilinos e inversores y revela que el mercado ya no muestra los saltos abruptos que caracterizaron a los últimos años y comienza a moverse con una lógica mucho más moderada.

Los alquileres aumentan pero a un ritmo menor

Durante julio pasado, los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron 1,6% y en lo que va de este 2026 acumulan un incremento de 17,5% que está por debajo de la inflación acumulada del mismo período, estimada en 19,2%.

La tendencia también se observa en la comparación anual ya que entre julio de 2025 y julio pasado los alquileres crecieron 30,7%, mientras que la inflación alcanzó el 33,7% de acuerdo a los datos oficiales publicados por el INDEC.

También quedaron ligeramente por debajo de la evolución del Índice para Contratos de Locación (ICL), lo cual muestra que se trata de un cambio importante respecto de los últimos años, cuando la escasez de oferta y la incertidumbre regulatoria empujaban los precios muy por encima del resto de la economía.

De hecho, la mayor cantidad de inmuebles disponibles para alquilar, junto con un mercado que recuperó previsibilidad tras la eliminación de la Ley de Alquileres, ayudó a moderar las subas.

Cuánto cuesta alquilar hoy en Buenos Aires

En este sentido, el informe hace referencia a los valores promedio que muestran que acceder a una vivienda continúa representando un esfuerzo importante para los ingresos familiares.

Actualmente un monoambiente cuesta en promedio $761.268 por mes; un departamento de dos ambientes alcanza los $873.668 y una unidad de tres ambientes ya llega a $1.177.672 mensuales.

Las diferencias entre barrios, sin embargo, siguen siendo muy marcadas y muestra que Puerto Madero continúa siendo el sector más exclusivo para alquilar, con un valor promedio superior a $1,3 millón mensuales.

Detrás aparecen Núñez y Palermo, dos zonas que mantienen una fuerte demanda tanto por parte de familias como de profesionales jóvenes y estudiantes.

En el otro extremo del mercado se ubican Lugano, Nueva Pompeya y Versalles, donde los alquileres permanecen entre los más bajos de toda la Ciudad.

Esas diferencias territoriales también empiezan a redefinir el mapa de oportunidades para quienes buscan invertir, un aspecto que adquiere cada vez mayor relevancia en un mercado que dejó atrás la etapa de fuertes revalorizaciones.

La compraventa entra en etapa de estabilidad

Mientras los alquileres todavía muestran incrementos mensuales, el mercado de compraventa parece haber encontrado un punto de equilibrio.

Después de varios meses de recuperación, los precios de publicación de los departamentos prácticamente dejaron de acelerarse.

La explicación no responde a un único factor sino a varios como son la desaceleración de la inflación, una mayor estabilidad cambiaria y un mercado que volvió a mostrar mayor previsibilidad. A eso se suma que la recuperación de las escrituras registrada desde 2024 dejó atrás la etapa de rebotes extraordinarios y dio paso a un crecimiento mucho más gradual.

En este sentido, en julio pasado el valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires avanzó apenas 0,1% y se ubicó en u$s2.471.

En lo que va de este 2026 acumula una suba de 0,9% y, en la comparación interanual, el aumento llega al 1,3%, el menor registrado en los últimos 28 meses.

Aun así, el promedio continúa 11,7% por debajo del máximo histórico alcanzado por el mercado, una señal de que el sector todavía transita un proceso de recuperación luego de varios años de caída de precios provocada por la recesión, la pandemia, las restricciones cambiarias y la incertidumbre macroeconómica.

Para muchos operadores, ese comportamiento también refleja que los compradores recuperaron poder de negociación y que los vendedores ya no cuentan con margen para aplicar fuertes incrementos como ocurrió en otros momentos del ciclo inmobiliario.

En términos concretos, comprar una propiedad en la Ciudad implica hoy desembolsar aproximadamente u$s108.377 por un monoambiente; u$s131.034 por un departamento de dos ambientes y u$s179.809 por una unidad de tres ambientes.

Dónde cuesta más y dónde menos comprar

Como en el caso de los alquileres, en el sector de compra y venta Puerto Madero también continúa muy lejos del resto del mercado, con un precio promedio de u$s6.122 por metro cuadrado, consolidándose como la zona más cara para adquirir departamentos.

El podio se completa con Palermo (u$s3.431/m²) y Núñez (u$s3.387/m²), dos barrios donde la demanda sigue sostenida por la calidad urbana, la conectividad, la oferta gastronómica y comercial y la permanente incorporación de nuevos desarrollos inmobiliarios.

En el extremo opuesto aparecen los barrios con mayor potencial de valorización relativa como Lugano, con u$s1.053 por metro cuadrado, que vuelve a ser el sector más económico para comprar un departamento en la Ciudad.

Lo siguen Nueva Pompeya (u$s1.495/m²) y La Boca (u$s1.584/m²).

La diferencia de precios entre los barrios más caros y los más accesibles supera ampliamente el 400%, una brecha que sigue marcando dos mercados muy distintos dentro de la Ciudad y explica por qué cada vez más inversores comienzan a mirar zonas que hasta hace pocos años quedaban fuera del radar.

La estabilidad también alcanza al segmento de casas en donde el metro cuadrado se ubica en u$s1.830, con un incremento de apenas 0,1% en julio, una suba acumulada de 0,3% en el año y un crecimiento interanual de 0,8%, incluso inferior al registrado por los departamentos.

Sin embargo, los valores absolutos siguen siendo elevados ya que una casa de tres dormitorios tiene un precio promedio de u$s304.533, mientras que una de cuatro dormitorios alcanza los u$s485.873.

La cifra refleja las dificultades que enfrenta buena parte de la clase media para acceder a este tipo de propiedades, aun en un contexto de mayor estabilidad de precios.

El informe muestra además que Palermo lidera el ranking de casas más caras de la Ciudad con un valor promedio de u$s3.398 por metro cuadrado, seguido por Belgrano y Recoleta.

Por el contrario, La Boca, Villa Soldati y Nueva Pompeya concentran las alternativas más accesibles para quienes buscan este tipo de inmuebles.

Las claves del nuevo escenario inmobiliario

Detrás de estos números aparecen varios factores que ayudan a explicar por qué el mercado comenzó a mostrar un comportamiento diferente al de los últimos años.

• La mayor oferta de propiedades en alquiler tras la derogación de la Ley de Alquileres, lo que redujo la presión sobre los precios
• La inflación en desaceleración, que moderó las expectativas de actualización de propietarios y desarrolladores
• La mayor estabilidad del dólar, que disminuyó la volatilidad en los valores de publicación de las propiedades
• La recuperación gradual de las operaciones de compraventa, aunque todavía lejos de los niveles históricos del mercado
• El cambio en la estrategia de los inversores, que comenzaron a privilegiar barrios con mayor rentabilidad antes que las zonas tradicionalmente más exclusivas

Pero más allá de los precios, hay otro indicador que hoy concentra la atención de quienes analizan colocar dinero en ladrillos: la rentabilidad que ofrece cada barrio y el tiempo necesario para recuperar la inversión.

Cómo cambia el mapa de las inversiones

El nuevo escenario también comienza a modificar la ecuación de quienes compran propiedades con el objetivo de obtener una renta.

Según el relevamiento de Zonaprop, la relación entre alquiler y precio de venta retrocedió hasta 5,76% anual.

En la práctica, esto significa que hoy se necesitan 17,3 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un plazo 6,5% menor al de hace un año. Aunque el rendimiento todavía está lejos de los niveles que históricamente buscaron muchos inversores, la mejora muestra que el mercado volvió a ofrecer oportunidades luego de varios años de fuerte deterioro de la renta inmobiliaria.

En ese contexto, los barrios más económicos son también los que ofrecen los mejores retornos.

Lugano encabeza el ranking con una rentabilidad bruta estimada del 10,1% anual, seguido por La Boca (7,7%) y Nueva Pompeya (7,5%).

Se trata de zonas donde el menor valor de compra permite obtener una relación más favorable entre el capital invertido y el ingreso generado por el alquiler.

En el extremo opuesto aparece Puerto Madero, donde el elevado precio de las propiedades reduce la rentabilidad al 3,5% anual. También Palermo (4,6%) y Núñez (4,7%) presentan retornos más bajos, pese a ser algunos de los barrios con mayor demanda.

Más escrituras, menos hipotecas

Otro dato que ayuda a entender el momento que atraviesa el sector surge de la actividad notarial.

De acuerdo con el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en junio se concretaron 5.990 escrituras, un 5% más que en igual mes de 2025 y más de cuatro veces el volumen registrado en junio de 2020, cuando el mercado tocó uno de sus pisos históricos durante la pandemia.

Sin embargo, la recuperación todavía muestra limitaciones.

Las operaciones realizadas con crédito hipotecario representaron apenas el 13% del total, ocho puntos porcentuales menos que un año atrás. El dato refleja que, si bien el financiamiento volvió al mercado, aún está lejos de convertirse en el principal motor de las compraventas.

Para las inmobiliarias, el desafío de los próximos meses será que el crédito vuelva a ganar participación.

Un mercado con mayor acceso al financiamiento no solo amplía la cantidad de compradores, sino que también mejora la liquidez y favorece una recuperación más sólida de la actividad.

El costo de construir también empieza a cambiar

El informe incorpora otro indicador seguido de cerca por desarrolladores y empresas constructoras: el costo de construcción medido en dólares cayó 2,9% en julio.

Pese a esa baja puntual, acumula un incremento de 13,5% en lo que va del año y de 131% desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023.

Si esa tendencia de desaceleración se consolida, podría mejorar la ecuación económica de nuevos emprendimientos y favorecer el lanzamiento de proyectos, especialmente en zonas donde todavía existe demanda insatisfecha de viviendas.

Un mercado más equilibrado

La fotografía que deja el Index de Zonaprop muestra un mercado inmobiliario diferente al de los últimos años.

Los alquileres siguen aumentando, pero ya no le ganan a la inflación; los precios de venta dejaron atrás las fuertes subas y avanzan lentamente; las escrituras mantienen una recuperación gradual, aunque el crédito hipotecario todavía no logra consolidarse.

Y los inversores empiezan a mirar con mayor interés barrios donde el rendimiento supera ampliamente al de las zonas premium.

Después de años marcados por la incertidumbre, la escasez de oferta y fuertes distorsiones de precios, el mercado porteño parece ingresar en una etapa de mayor equilibrio.

Para propietarios, compradores e inversores, el desafío ya no pasa únicamente por cuánto vale una propiedad, sino por dónde conviene invertir, qué renta puede generar y cuál será la evolución de un sector que busca dejar definitivamente atrás una de las etapas más volátiles de su historia.