Con cuotas desde $390.000 es posible sacar un crédito hipotecario de u$s40.000 para construir

Construir, ampliar o refaccionar una vivienda con un crédito hipotecario requiere mucho más que calcular cuánto dinero se necesita. En las líneas del Banco Nación, el presupuesto de obra es uno de los documentos centrales para determinar cuánto puede financiar la entidad y cómo se realizarán los desembolsos. Pero, a modo de ejemplo, si se saca un préstamo por u$s40.000 a 30 años, la cuota mensual parte desde los $390.000 mensuales.

La línea +Hogares con Banco Nación contempla créditos UVA para construcción de vivienda única y de ocupación permanente sobre terreno propio, además de alternativas para ampliación, refacción o terminación.

Para una vivienda única cuyo valor terminado no supere las 210.000 UVAs, la tasa vigente informada por el banco es de 6,7% (recientemente modificada, hasta el lunes 10 de agosto era del 6%) TNA fija para quienes cumplen las condiciones previstas, mientras que para otros destinos puede llegar al 12%.

Un crédito equivalente a u$s40.000: cuánto se paga

Para entender el alcance de la línea, se puede tomar un caso hipotético de una persona que necesita el equivalente a u$s40.000 para construir su vivienda.

Como referencia, con un dólar cercano a $1.520, ese monto representa unos $60,8 millones. Pero el crédito hipotecario del BNA no se otorga en dólares: se expresa en UVAs y se paga en pesos al valor de la UVA correspondiente.

Si se toma una financiación equivalente a esos u$s40.000, una tasa de 6,7% TNA y un plazo de 30 años, la cuota inicial, bajo un cálculo ilustrativo, se ubicaría en torno de $390.000 mensuales, sin considerar eventuales diferencias por seguros, costos adicionales, fecha efectiva del desembolso o la evolución posterior de la UVA.

El dato importante es que no se trata de una cuota fija en pesos. El capital está expresado en UVAs, por lo que la cuota en pesos se actualiza con el valor de esa unidad. El banco también ofrece, para determinados clientes y viviendas, una opción de prima que permite establecer un tope de cuota vinculado al CVS.

Por eso, el valor de $390.000 sirve como referencia para dimensionar el préstamo y no como una cuota definitiva que permanecerá igual durante todo el crédito.

Además, el solicitante debe demostrar capacidad de pago. El BNA permite sumar ingresos y admite hasta dos titulares y hasta dos codeudores, con determinadas condiciones. También evalúa las deudas existentes y el historial crediticio.

El presupuesto define cuánto dinero puede recibir

Uno de los puntos más importantes para quien quiere construir es no confundir el monto que necesita con el monto que el banco está dispuesto a financiar.

Para construcción, el BNA establece que la asistencia puede alcanzar hasta el menor entre el 90% del valor de la vivienda terminada y el 90% del presupuesto de obra, siempre dentro de los máximos establecidos en UVAs.

Por ejemplo, si una persona presenta un proyecto cuyo presupuesto total asciende al equivalente de u$s45.000, el banco no necesariamente otorgará u$s40.000. Primero deberá analizar el presupuesto, la valuación de la vivienda terminada y el resto de las condiciones de la operación.

La diferencia es fundamental porque obliga al propietario a contar con fondos propios para cubrir la parte que no financia el banco y, además, para afrontar eventuales diferencias entre el presupuesto inicial y el costo final.

Un presupuesto demasiado ajustado puede convertirse en un problema si aumentan los materiales, la mano de obra o aparecen trabajos adicionales durante la obra.

Cómo se desembolsa el crédito

Otro aspecto que debe contemplarse antes de comenzar es que el dinero para construir no llega necesariamente de una sola vez.

En la línea de construcción del BNA, el desembolso se divide en tres etapas: 30% del monto a financiar en el primer desembolso, 50% cuando se verifica al menos 80% del avance correspondiente a la primera etapa y el 20% restante cuando se alcanza el avance requerido para el segundo desembolso.

Esto obliga a organizar la obra en función del cronograma aprobado por el banco. En otras palabras, no alcanza con tener aprobado un crédito de u$s40.000 equivalentes. Hay que saber cuándo estará disponible cada parte del dinero y qué trabajos deben completarse para acceder al siguiente desembolso.

El plazo previsto para la obra es de hasta 18 meses, mientras que el crédito puede extenderse hasta 30 años. En la Patagonia, el período de obra puede llegar a 24 meses.

Para una familia que construye su primera vivienda, esta diferencia entre plazo de obra y plazo del préstamo resulta clave: la construcción debe completarse dentro del cronograma, mientras que la deuda continúa durante los años establecidos en el contrato.

Ampliar o refaccionar tiene otras condiciones

La línea también contempla ampliación, refacción y terminación, pero con condiciones diferentes. En estos casos, el banco establece un plazo de obra de hasta 12 meses y un único desembolso. El préstamo puede pactarse a 5, 10 o 15 años.

Además, el Banco Nación establece condiciones específicas para los proyectos de ampliación, refacción o terminación, incluido un grado de avance superior al 60% para determinados proyectos comprendidos dentro de esta categoría.

Por eso, antes de solicitar el dinero conviene definir con precisión qué tipo de obra se realizará. No es lo mismo levantar una vivienda desde cero sobre un terreno propio que agregar una planta, construir una habitación, refaccionar una cocina o completar una obra que ya comenzó.

En todos los casos, el presupuesto debe contemplar materiales, mano de obra, instalaciones, terminaciones, honorarios, impuestos y otros gastos asociados. Cuanto más detallado sea, menor será el riesgo de que aparezcan costos que no estaban contemplados.

Planificar bien

En una construcción financiada, un presupuesto mal calculado puede ser tan determinante como una cuota que exceda la capacidad de pago. Por eso, antes de iniciar el trámite, la planificación de la obra y la previsión de un margen para imprevistos resultan claves para que el crédito alcance hasta el final del proyecto.

Hoy edificar una vivienda nueva supera los u$s1.500 por m2, mientras que una ampliación o refacción puede superar los u$s600 por m2, definir con precisión el alcance de la obra resulta clave antes de solicitar un crédito hipotecario.

Myriam Heredia, arquitecta, subrayó la importancia de priorizar el diseño y la funcionalidad, con un proyecto que respete el estilo arquitectónico existente y responda a las necesidades concretas de quienes habitarán la vivienda. También recomendó consultar las normativas locales, elegir materiales de calidad y contratar profesionales calificados para evitar costos y problemas posteriores.

La decisión entre ampliar o refaccionar debe partir de la necesidad concreta. Si falta espacio, una ampliación puede ser la alternativa adecuada; si el objetivo es actualizar ambientes o mejorar sus condiciones, una refacción puede resultar más conveniente.

Heredia señaló que una refacción integral de un baño puede demandar hasta 45 días, mientras que pintar una vivienda completa de tres dormitorios, incluidos materiales y mano de obra, puede requerir alrededor de $2.000.000. En una ampliación o reciclaje, además, los valores pueden variar de forma considerable según los materiales, la complejidad y el estado previo de la propiedad.

"Evaluar bien la necesidad es clave para destinar adecuadamente los fondos del crédito hipotecario y un arquitecto optimiza el uso para mejoras sostenibles, guiando desde el diseño hasta la selección de materiales", resumió Heredia.