Una app con IA descubrió los 17 datos que más valoran los compradores de propiedades

Durante años, el mercado inmobiliario se explicó casi exclusivamente con una cifra: el precio del metro cuadrado. Pero ese número cuenta solo una parte de la historia porque detrás del valor de una propiedad hay atributos de ubicación, tipología y diseño.

Además, del otro lado hay miles de personas que buscan viviendas con necesidades y preferencias que el mercado todavía mide poco.

En ese contexto, la plataforma Roomix acaba de elaborar un informe cruzando 95.662 departamentos en venta de todo el país, más de 200.000 búsquedas anonimizadas de usuarios, más de 150.000 descripciones de avisos y un análisis de imágenes con inteligencia artificial.

El relevamiento, realizado en julio de 2026, permite poner en perspectiva qué ofrece el mercado y, sobre todo, qué están buscando realmente los compradores.

Lo que los filtros tradicionales todavía no pueden entender

La IA utilizada por la plataforma detectó, entre otros descubrimientos sorprendentes, que las mascotas es el segundo atributo más pedido a la hora de poder entrar a una propiedad aunque sólo el 27% de los avisos se declaran aptos; que la pileta aparece con mucha frecuencia en la oferta, aunque tiene una demanda mucho menor; que el metro cuadrado de los monoambientes resulta más caro que el de las unidades de dos y tres ambientes y que en relación a las fotos, la IA permite diferenciar propiedades nuevas o recicladas de aquellas que permanecen en su estado original.

Sobre lo que no detecta un filtro tradicional y sí puede entender una búsqueda con IA, Ignacio Gorriti, fundador de Roomix, explicó que la plataforma "lee la frase completa y la resuelve completa". En ese sentido, "lo excluyente se cumple, lo deseable ordena, y lo que pedís en negativo se saca porque el resultado tiene que cumplir todo junto, no un poco de cada cosa".

Un ejemplo real de búsqueda puede ser Casa en Devoto con jardín, a más de una cuadra de las vías del tren y en un radio de ocho cuadras de Plaza Arenales.

"Esa persona sabía exactamente cómo quería vivir. No existe el filtro 'lejos de las vías'. Nuestra IA se encarga de ir buscando iterativamente aquellos resultados que matchean con la búsqueda y no para hasta encontrar uno", agrega Gorriti.

Los 17 atributos más destacados

1 Los amenities completos pueden elevar hasta 56% el valor del m²

Tener amenities no es un detalle de confort: es una diferencia de más de la mitad del valor del metro cuadrado.

Además, según destaca el informe, en Buenos Aires, una unidad con amenities completos (pileta y gimnasio) aumenta la brecha en un 60%.

A nivel país, el gimnasio es el que más suma (+46% por m²), seguido por la pileta (+32%), el SUM (+26%) y la seguridad 24 horas (+25%).

2 Una propiedad nueva vale, en promedio, 15,5% más que una usada

En CABA, esa diferencia puede llegar hasta un 24% y hasta un 27% en Rosario.

El estado de la propiedad es la segunda gran palanca del precio. El sobreprecio de lo nuevo es mayor en los mercados consolidados y de fuerte demanda de producto a estrenar, y más moderado en el conurbano, donde la oferta usada domina.

3 La curva de la antigüedad

"Si en lugar de comparar solo nuevo contra usado seguimos el precio a lo largo de las décadas, aparece una curva reveladora y es que el valor por m² desciende con la antigüedad, pero no de manera indefinida: encuentra su piso en la franja de 21 a 40 años y luego se estabiliza, porque el stock más antiguo suele ser de edificios de categoría y PH bien ubicados que sostienen su valor con el paso del tiempo", explican desde Roomix.

4 La demanda prioriza qué quiere tener antes que cuánto está dispuesta a pagar

Después de la ubicación y el tipo de propiedad, a la hora de buscar propiedades para comprar, los usuarios filtran más por amenities y características (33%) que por precio (23%).

Sobre más de 200.000 búsquedas anonimizadas, el criterio dominante es la ubicación (84%), seguido por el tipo de propiedad (77%). Desde Roomix indican que "lo interesante aparece después", cuando las características y amenities de la propiedad pesan más que el presupuesto explícito. "La gente define antes qué quiere, que cuánto puede gastar", señalan.

5 Las características más pedidas

La cochera es, por lejos, la característica más buscada, seguida por propiedades aptas para mascotas, amobladas y con balcón.

Como se mencionó anteriormente, la pileta, uno de los amenities que más sube el precio, aparece mucho más abajo entre lo que se busca de forma explícita: se desea, pero pesa menos que la practicidad de una cochera o de poder entrar con la mascota.

6 El idioma de los avisos

A la hora de vender, la palabra estrella es amplio, la cual aparece en el 41% de las descripciones. Por otro lado, casi 3 de cada 10 títulos utilizan mayúsculas para destacarse.

Desde Roomix señalan que este es un dato que "sólo se construye leyendo el mercado por dentro".

En ese sentido, la plataforma analizó más de 150.000 descripciones para ver con qué palabras se intenta vender. Por encima de cualquier característica objetiva, gana la promesa de espacio: 'amplio' es el término más usado, seguido por 'excelente', 'ideal' y 'luminoso'.

"Son las palabras con las que el mercado se describe a sí mismo", destaca el informe.

El tono de venta también se mide: el 29% de los títulos está escrito mayormente en mayúsculas y un 4% recurre al signo de exclamación.

7 El top 3 de los barrios más buscados de la Ciudad

Palermo es, por lejos, el barrio más buscado. El podio lo completan Belgrano y Recoleta. Otro dato es que la Ciudad de Buenos Aires concentra la mayor intensidad de búsqueda del país.

Desde Roomix señalan que "cruzar las búsquedas por ubicación arma un ranking de deseo que ningún portal publica: dónde quiere vivir la gente".

8 Las ciudades más buscadas del país

Fuera de la Ciudad de Buenos Aires, Mar del Plata es el destino más buscado, por delante de Vicente López y Rosario.

Más allá de los barrios porteños, el mapa del deseo a escala nacional está encabezado por Mar del Plata, seguida por el corredor Norte del Gran Buenos Aires (Vicente López, San Isidro, Olivos) y por las grandes ciudades del interior, Rosario, La Plata y Córdoba.

9 Los barrios más disputados

El barrio más disputado no es el más caro ni el más buscado: se trata de Colegiales, el barrio que concentra el 4,1% de las búsquedas por cada aviso disponible.

El ranking surge al dividir cuánta gente busca en cada barrio por cuántos avisos hay disponibles, esto es "la presión real de la demanda", destaca el informe.

Allí no encabezan Palermo ni Recoleta, los cuales tienen mucha búsqueda pero también mucha oferta, sino los barrios del centro-norte porteño: Colegiales, Chacarita, Coghlan y Saavedra son los más tensionados.

10 Lo que quieren los compradores, pero el mercado no siempre ofrece

"La cochera, lo más buscado, está en el 54% de los departamentos. El desajuste aparece con las mascotas: es el segundo atributo más pedido, pero apenas el 27% de los avisos se declaran aptos. Otro tanto ocurre con lo amoblado, muy demandado en alquiler y disponible en menos de uno de cada cinco avisos", destaca el informe.

Otro dato relevante es que las propiedades aptas para mascotas tienen precio: esos departamentos se publican un 7,2% más caros por m² que el resto.

En sentido inverso, la pileta aparece en casi el 29% de la oferta pero se pide en apenas el 1,2% de las búsquedas demostrando que si bien suma valor, no es una condición impuesta por los usuarios. El mensaje es claro: la demanda prioriza la practicidad cotidiana por encima del lujo.

11 Cuánto quiere pagar el comprador

Sobre este punto, el informe destaca que, para comprar un departamento, el comprador que fija un techo busca hasta u$s125.000 con un rango de búsqueda entre u$s80.000 y u$s200.000.

Sin embargo, la mitad de las unidades que ofrece el mercado cuesta u$s130.000 o más. Un valor que trepa a u$s155.000 cuando se trata de propiedades publicadas en CABA.

12 Un mismo barrio, precios muy distintos: el tamaño también mueve el valor del m²

El informe de Roomix muestra con claridad que Puerto Madero tiene un valor por metro cuadrado de más de u$s5.600, seguido por Núñez, Palermo y Belgrano.

En el otro extremo, Balvanera, Flores y Almagro ofrecen los valores más accesibles.

Sin embargo, el detalle por tamaño es revelador: en los barrios premium el m² sube con las unidades grandes, mientras que en los más accesibles el monoambiente es el que se paga más caro por metro.

13 Las unidades más pequeñas no siempre son las más baratas

El punto anterior termina de explicarse a través de la paradoja del monoambiente. Del relevamiento realizado surge que el metro cuadrado de un monoambiente (u$s2.240) es más caro que el de un 2 o 3 ambientes.

"A nivel nacional, el valor del m² dibuja una curva en forma de U según el tamaño: el monoambiente y las unidades grandes son las más caras por metro, y los 2 y 3 ambientes, las más económicas. La explicación es de mercado: el monoambiente es el producto vedette del inversor, con altísima demanda de renta, y esa presión empuja su precio por metro por encima del de una unidad familiar", destacan desde Roomix.

14 Lo que muestran las fotos, según la inteligencia artificial

Al utilizar un modelo de inteligencia artificial para analizar las fotos de portada de 5.000 avisos, el primer hallazgo fue que el 63% de las publicaciones elige fotos de ambientes bien iluminados antes que oscuros; la luz, lo que más pide la gente, es lo que la oferta pone por delante.

El segundo hallazgo y el más revelador es que la inteligencia artificial distingue lo nuevo de lo viejo con solo mirar. Entre los avisos a estrenar o reciclados, el 83% muestra interiores que el modelo clasifica como modernos; entre el resto del stock, solo el 77%. La brecha confirma, desde la imagen, lo que los precios ya insinúan: la obra nueva no solo cuesta más, se ve distinta.

15 Cuánto cuesta alquilar, barrio por barrio

En CABA, a la hora de alquilar, un 2 ambientes en Palermo ronda los $1.110.000 por mes y en Núñez o Belgrano alrededor de $1.000.000. En Flores o Balvanera baja a unos $695.000.

"Para que la comparación sea homogénea, tomamos una unidad estándar, un 2 ambientes de 40 a 50 m², y la segmentamos por barrio. El resultado es nítido: el norte porteño (Palermo, Núñez, Belgrano) marca la punta y el centro-sur, los valores más accesibles", explican desde Roomix.

A escala país, el alquiler promedio de ese 2 ambientes es de $730.000; en el Gran Buenos Aires baja a $640.000 y en Rosario a $555.000.

16 Los barrios que dejan mayor rentabilidad

La mayor rentabilidad no está en los barrios glamorosos ya que el informe indica que Constitución rinde 7,5% anual, casi el doble que Puerto Madero.

Cruzar el precio de venta con el de alquiler permitió establecer la rentabilidad bruta y con ella un mensaje al inversor: donde más caro está el metro cuadrado, la rentabilidad es la más baja.

Los barrios del centro y sur porteño, más accesibles, encabezan el ranking (Constitución, La Boca, Balvanera, el Microcentro), mientras que Puerto Madero, Colegiales y Palermo, los más caros, quedan al fondo. "Comprar barato para alquilar sigue siendo el mejor negocio en pesos", aseguran desde Roomix.

17 Qué paga más el inquilino

Del lado del inquilino, lo que más encarece el alquiler por m² son los amenities completos (+53%), el estar amoblado (+28%), la pileta (+25%) y la seguridad 24 horas (+23%). La cochera es el dato curioso: aporta poco (+8%), bastante menos que en la venta (+13%).

Este tipo de plataformas permiten descubrir patrones que antes eran difíciles de ver. "Hay tres interesantes de los que poco se habla. El primero, la geografía personal. El 4,2% busca alrededor de una dirección concreta, no de un barrio. El segundo, es que el deseo más pedido después de lo obvio es el aire libre. Balcón, terraza o patio aparece en el 13,7% de las búsquedas. Por último, descubrimos que hay demanda enorme sin producto buscable, sobre todo alquiler de habitación y coliving, además del tipo de garantía, que define si alquilás o no", finaliza Ignacio Gorriti.