La startup Demai Real Estate quiere proyectar cómo será la población antes de construir

Un proyecto inmobiliario puede empezar con un terreno, una ubicación y una proyección de precios. Pero antes de construir hay un dato que puede cambiar completamente la decisión: entender cómo está compuesta la población de esa zona y cómo va a cambiar en los próximos años.

La startup argentina DEMAI Real Estate busca responder esa pregunta con una herramienta que combina datos públicos, variables demográficas y modelos de inteligencia artificial para proyectar cómo será la población hacia 2030 y detectar qué zonas tendrán mayor presión sobre la vivienda.

La idea detrás de la herramienta es que la demografía deje de ser solamente un dato para analizar el pasado y se convierta en un insumo para tomar decisiones inmobiliarias hacia adelante.

Cómo será el mapa de 3.800 radios censales para anticipar dónde estará la demanda

La metodología analiza las ciudades a una escala mucho más pequeña que la habitual. En CABA, por ejemplo, trabaja sobre los 3.800 radios censales, equivalentes aproximadamente a cuatro manzanas -aunque su superficie varía según la densidad poblacional y las características del territorio- y los clasifica según su potencial de presión demográfica sobre el mercado de propiedad horizontal.

Para hacer el análisis, la herramienta incorpora 18 variables, entre ellas edad, sexo, cantidad y composición del hogar, relaciones de parentesco, nivel socioeconómico, ingresos, condiciones de vida, tipo de vivienda, situación de propietarios e inquilinos y cantidad de personas que viven solas.

Además, distingue diferentes estructuras y formas de convivencia como hogares unipersonales, hogares monoparentales, hogares nucleares y familias extendidas.

"Luego, el resultado puede visualizarse sobre mapas interactivos que permiten identificar las zonas con mayor potencial y, a partir de allí, conocer las características de la población que podría demandar soluciones habitacionales", explica Sebastián Gauna, uno de los responsables detrás del proyecto.

Cuál es el dato que puede cambiar cómo se construye

El hallazgo que más sorprendió al equipo detrás del modelo fue el descalce entre la población que hoy se utiliza como referencia para diseñar y la que efectivamente podría habitar esos edificios en los próximos años.

"Nos dimos cuenta de que estamos diseñando edificios para gente que quizás no los va a habitar. Hay un descalce enorme. Estamos haciendo edificios para gente que ya nació y no para la que va a venir", resumen.

En ese sentido, la pregunta deja de ser únicamente qué terreno comprar o cuánto vale el metro cuadrado, y pasa a ser también qué población va a necesitar vivienda en ese lugar dentro de cuatro años.

Para los desarrolladores, esa información puede convertirse en una nueva capa de análisis: una forma de validar científicamente si el producto que están proyectando tiene correspondencia con la demanda que tendrá esa zona cuando el edificio esté terminado.

Cómo fue cambiando la composición de las "familias" que viven en los distintos tipos de hogares

A partir del análisis que permite esta herramienta, quiénes están detrás del proyecto también notaron que el formato de los hogares está cambiando, un proceso que sin dudas va a impactar en la forma en que se diseña la vivienda, aunque no de la misma forma en todas las zonas.

En los sectores del norte de CABA, por ejemplo, ganan peso los hogares unipersonales y las familias pequeñas, mientras que en determinadas comunas del sur tienen mayor presencia las familias extendidas con una mayor cantidad de personas conviviendo en una misma vivienda.

Otro dato relevante de la Ciudad de Buenos Aires es la presencia de adultos mayores que viven solos, particularmente significativa en algunas comunas del norte.

La natalidad tampoco tiene una sola tendencia cuando se mira barrio por barrio: la evolución de la fecundidad y las proyecciones hacia 2030, muestran cambios en su trayectoria en determinadas zonas de CABA, lo que refuerza la importancia de analizar la dinámica demográfica a escala territorial y no solamente a partir de los promedios de la ciudad.

En lugar de trabajar únicamente con tendencias generales de una comuna o de un barrio, el sistema permite llegar hasta un radio censal específico y observar cómo cambia el escenario entre áreas próximas.

"Cuando uno mira solamente las comunas aparecen grandes tendencias, pero dentro de una misma comuna las situaciones pueden ser completamente diferentes. La fecundidad, la composición de los hogares y las condiciones habitacionales no se distribuyen de manera homogénea", explican desde el equipo.

Por eso, el proyecto intenta representar esa heterogeneidad espacial mediante mapas y no solamente a través de promedios o tablas.

Al analizar cada radio censal, las particularidades se vuelven visibles y permiten detectar comportamientos muy diferentes, algo que para el real estate "puede traducirse en una demanda diferente en términos de superficies, cantidad de ambientes, accesibilidad, servicios, amenities y hasta formas de habitar los edificios", indica Gauna.

Cuál es el dato que hay que tener en cuenta antes de decidir qué construir

Para un desarrollador, tener una buena esquina en un barrio demandado no necesariamente resuelve el proyecto. El interrogante aparece después: ¿cuántos ambientes debería tener el edificio?, ¿qué tamaño deberían tener las unidades?, ¿a qué segmento deberían apuntar?, ¿qué amenities tendría sentido ofrecer?, ¿qué servicios podrían valorar esos futuros habitantes?

En ese sentido, la herramienta busca sumar una dimensión que muchas veces queda fuera del análisis: el público futuro.

"Podés comprar la mejor esquina del mejor barrio, pero cuando llega el momento de definir qué producto vas a ofrecer aparece un vacío: muchas veces no hay información suficiente sobre el público que va a habitar ese espacio", explican desde la startup.

El modelo busca cubrir justamente esa brecha. A partir de los indicadores demográficos y habitacionales, permite conocer qué cantidad de hombres y mujeres habrá, qué edades tendrán, cómo estarán conformados los hogares, cuántas personas vivirán solas, qué proporción será propietaria o inquilina y cuáles serán sus condiciones socioeconómicas, entre otras variables.

La herramienta además clasifica los radios censales de CABA según su nivel de presión demográfica hacia 2030, de modo que un desarrollador puede seleccionar una zona específica y observar cómo podría evolucionar su demanda. "Los desarrolladores suelen estar muy afines a determinadas comunas. Nosotros tenemos información de todas y, sobre todo, podemos bajar hasta el radio censal para ver qué pasa en una esquina concreta hacia 2030", señalan.

El mismo enfoque puede ser utilizado fuera del mercado inmobiliario. La información demográfica a escala territorial también puede convertirse en un insumo para diseñar políticas públicas, identificar necesidades futuras de infraestructura y servicios y anticipar cómo cambiará la demanda de una ciudad.