Departamentos a estrenar en Palermo Hollywood superan los u$s4.000 por metro cuadrado
Con una demanda que no frena y poca disponibilidad, la cotización inmobiliaria de Palermo Hollywood marca un cambio de tendencia en la Ciudad
El subdistrito de Palermo conocido como Palermo Hollywood, nombre que recibió por la presencia de estudios de televisión y productoras audiovisuales, está concentrando las miradas del mercado inmobiliario por la fuerte recuperación de los precios de sus departamentos a estrenar.
En ese segmento, algunas unidades ya superan los u$s4.000 por metro cuadrado y achican la brecha histórica con Palermo Soho.
Palermo Hollywood volvió a estar en el radar de los inversores por tratarse de una zona que tiene una identidad bastante consolidada y una demanda de alquiler que la hace interesante, aunque no tiene una rentabilidad única, porque cambia bastante según el tipo de unidad y la estrategia de alquiler, señaló Ezequiel Wierzba, director de Click Aparts.
El fenómeno que está empujando al alza al metro cuadrado
Más allá de los matices, se trata de un salto de precios importante y así lo expresa Nicolás Sundblad, responsable de la oficina REMAX Class. "Si lo comparamos con un año y medio atrás, cuando encontrábamos productos similares en torno a los u$s3.400/3.600 por m², el incremento es significativo".
El corredor inmobiliario considera que, entre otros factores, la recuperación de esos valores obedece a una mayor disponibilidad de crédito hipotecario y a la oferta limitada de unidades nuevas, producto del menor ritmo de lanzamiento de proyectos que hubo en años anteriores. "A esto se suma el aumento de los costos de construcción medidos en dólares, que eleva el costo de reposición de los desarrollos", finaliza.
Nómada es uno de los desarrollos más icónicos del subdistrito Hollywood
El amplio rango de valores en Palermo Hollywood
Sobre los promedios de los valores, Andrés Sabatini cuenta que, en algunos casos, el metro cuadrado de los departamentos a estrenar en Palermo Hollywood llega a tocar los u$s4.800 y que incluso hay un segmento de unidades que rompe ese techo.
"En los edificios con amenities premium sobre Honduras, Fitz Roy y Thames, ya vemos picos de u$s5.000-u$s5.300 por m². Sin dudas es el sub-barrio más caro de Palermo junto con Palermo Soho", señala el CEO de Sabatini Negocios Inmobiliarios.
Además, explica que la suba fue, durante el último año, de 12 a 15% en dólares, mientras que Palermo Soho y Palermo Chico estuvieron entre el 8 y el 10% y que la razón es simple: "hay menos tierra disponible y mucha demanda concentrada en apenas seis manzanas", afirma Sabatini.
Al ser consultado, Martín Flachsland, gerente de Marketing de Estudio Kohon, señala que esos valores promedio que se están viendo en el mercado existen para los productos muy selectos o premium pero que es posible encontrar productos menos costosos. "Al ver configuraciones más sencillas, los precios de venta se encuentran usualmente en torno a los u$s3.200 y u$s3.300 el metro cuadrado".
Lo que sí es cierto es que el barrio tiene potencial de seguir valorizándose por las inversiones y transformaciones que se esperan en la zona, "impulsado por noticias de compras de predios importantes -como el supermercado en Dorrego-, lo que genera expectativas de crecimiento muy altas frente a otros lugares", agrega.
Palermo Hollywood volvió a estar en el radar de los inversores por tratarse de una zona con una identidad consolidada y una demanda de alquiler que la hace interesante
El inversor detrás de los departamentos premium
Los valores por encima de los u$s4.000 por m² marcan hoy el techo de un mercado cada vez más segmentado ya que en el otro extremo, los proyectos con características más sencillas todavía se ofrecen en torno a los u$s3.200 y u$s3.300 por m².
Esta amplitud de valores también se refleja en el perfil de quienes compran: no todos los inversores buscan lo mismo ni están dispuestos a pagar lo mismo por un departamento.
En ese sentido, Martín Flaschland señala que quienes están enfocados principalmente en la apreciación de valor hoy están apostando de manera más fuerte a otros barrios, donde encuentran un mayor margen de crecimiento.
"El inversor que mira Palermo Hollywood suele ser extranjero o alguien que empieza a ver un atractivo renovado debido a la recuperación de la rentabilidad en los alquileres tradicionales. Hoy se convalidan precios de alquiler más altos y atractivos en edificios nuevos que ofrecen amenities y expensas bajas, lo que los hace más redituables", explica.
Por eso, los valores superiores a los u$s4.000 por metro cuadrado no se explican únicamente por la ubicación, sino por el producto que hay detrás. Para Flaschland, ese precio se justifica cuando se trata de edificios de calidad superior, con diseño atractivo y una propuesta de amenities adecuada. En definitiva, "la clave fundamental de los desarrollos para poder sostener semejante precio es una sola: ubicación, ubicación y ubicación, sumado al nivel de categoría del proyecto", finaliza.
En algunos casos, el metro cuadrado de los departamentos a estrenar en Palermo Hollywood llega a tocar los u$s4.800
El segmento premium gana terreno y empuja los valores hacia arriba
El ecosistema de Palermo Hollywood muestra una dispersión de valores con emprendimientos tradicionales que conviven con propuestas de valor distintivas y, en el otro extremo, aparecen los grandes emprendimientos, con valores todavía muy superiores.
Alex Sakkal, co fundador y director comercial de Grupo Nómada, uno de los desarrollos más icónicos del subdistrito Hollywood, señala que en el caso de Nómada, la suba en el último año fue muy importante no sólo por la evolución propia del emprendimiento sino por la suba general de valores en desarrollos con propuestas distintivas.
El desarrollo de usos mixtos ubicado sobre Avenida Santa Fe, en el corazón del corredor Pacífico–Godoy Cruz acaba de anunciar la apertura de su salón de ventas bajo el concepto "Café de Obra", el lanzamiento comercial de la segunda etapa del módulo residencial, la salida al mercado del módulo de oficinas boutique y una ampliación significativa de su propuesta hotelera.
Con una inversión total de u$s85 millones y 40.000 m² de superficie, el proyecto inmobiliario se expande de manera acelerada:
- 183 unidades residenciales
- 3.000 m² de oficinas
- Un hotel de 143 habitaciones
- 63 metros de frente en Avenida Santa Fe
Nomada
La empresa lanzó las unidades con vista a Avenida Bullrich, con tipologías de dos, tres y cuatro ambientes con un listado de precios promedio que ya está pisando los u$s4.400 por metro cuadrado.
Qué tipo de unidades son las más buscadas hoy en Palermo Hollywood
"El dos ambientes sigue siendo un producto muy buscado porque tiene un público bastante amplio, tanto de usuarios como de inversores", sostiene Ezequiel Wierzba, quien también explica que los monoambientes funcionan muy bien, especialmente cuando tienen buena distribución, balcón y amenities.
"Las unidades grandes tienen demanda, pero naturalmente apuntan a un público más específico y necesitan tener características que las diferencien", agrega.
Nicolás Sundblad coincide en que "el 2 ambientes sigue siendo la tipología con mayor demanda" dado que se trata de un producto muy versátil y que por su menor ticket de entrada, "el monoambiente mantiene atractivo".
Qué está pasando con el segmento de departamentos en pozo
Para responder a esta pregunta, Martín Flachsland señala que, por un lado se encuentra el usuario final, "para quien el pozo representa un instrumento financiero a corto plazo o un formato para buscar mejores condiciones, pero con una participación minoritaria frente al inversor".
Con amenities de primer nivel, Nómada está ubicado sobre Avenida Santa Fe, en el corazón del corredor Pacífico–Godoy Cruz
Por el otro, está el inversor, que entra en pozo buscando el resguardo o la renta futura.
Actualmente, lo que se observa es que "el porcentaje de compradores en pozo es menor en comparación con aquellos compradores que prefieren o ya están pensando en una unidad terminada con un objetivo bien definido: obtener una renta inmediata por su alquiler o destinarla directamente a la vivienda propia sin esperar los plazos de obra", finaliza.
La evolución de los precios también se refleja en la velocidad de venta. Según Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Negocios Inmobiliarios, mientras hace un año una unidad a estrenar podía tardar entre 120 y 150 días en venderse, hoy ese plazo se redujo a entre 45 y 70 días.
El dato muestra hasta qué punto la oferta nueva se volvió más escasa frente a una demanda que, en determinados segmentos, está dispuesta a convalidar valores cada vez más altos.