Cuánto sale construir una casa de 100m2, con los costos en pesos en máximos históricos

El costo de construir volvió a marcar un récord en Argentina y la ecuación para levantar una vivienda exige cada vez más presupuesto. En agosto, el costo directo de construcción relevado por la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (APYMECO) llegó a $2.383.862,97 por m2, con una suba mensual de 4,27% y un incremento interanual de 27,80%.

El dato adquiere mayor relevancia porque el valor superó por primera vez la barrera de los $2,3 millones por m2 (nunca antes fue tan caro edificar en pesos). En términos acumulados durante 2026, el incremento alcanza 19,51%, mientras que el costo medido en dólares llegó a u$s1.553 por m2, frente a los u$s1.499,13 del mes anterior.

Cuánto cuesta construir una casa de 100m2, con costos en pesos en récord

Para quien piensa en construir una casa, el número permite dimensionar el desafío. Una vivienda de 100 m2, tomando ese costo directo como referencia, requiere unos $238,4 millones, sin contemplar necesariamente todos los gastos que pueden incorporarse al presupuesto final de una obra, como honorarios profesionales, permisos, impuestos, financiamiento o características particulares del proyecto.

El aumento no respondió a un único componente. Durante agosto, los materiales avanzaron 2,04%, mientras que la mano de obra registró una suba mucho más pronunciada, de 8,32%.

Dentro de los materiales, algunos productos mostraron incrementos superiores al promedio. Los ladrillos comunes subieron 6,29%, la carpintería de madera avanzó 5,24% y los ascensores tuvieron un aumento de 4,92%.

También hubo bajas en determinados insumos. Los artefactos sanitarios retrocedieron 10,11%, los revestimientos cerámicos y porcelanatos cayeron 7,51% y las griferías bajaron 7,41%. El cemento, uno de los insumos centrales de cualquier obra, registró una disminución mensual de 0,1% y acumula una baja interanual de 8,1%.

La fotografía muestra así un mercado heterogéneo, en el que no todos los materiales evolucionan de la misma manera. Sin embargo, la combinación general de insumos y salarios vuelve a empujar el costo total hacia arriba.

Nicolás Marín, presidente de Apymeco, también advierte sobre el cambio que experimentó la estructura de costos en los últimos años. La Argentina dejó atrás aquel período en el que construir resultaba excepcionalmente barato en dólares y los desarrolladores podían encontrar una ventaja importante entre el costo de obra y el precio de venta de las unidades.

Ahora la ecuación es diferente. La recuperación de algunos valores inmobiliarios permitió recomponer parcialmente los márgenes, pero el incremento de los costos limita el espacio para nuevos proyectos y obliga a revisar con mayor precisión cada presupuesto.

Construir una casa: cuánto pesa el costo por m2

El valor de APYMECO funciona como una referencia para dimensionar cuánto cuesta actualmente levantar una vivienda. Con un costo de $2.383.862,97 por m2, una casa de 80 m2 demanda alrededor de $190,7 millones; una de 100 m2, unos $238,4 millones; y una de 120 m2, cerca de $286,1 millones.

Se trata de cálculos orientativos sobre el costo directo por superficie y no de presupuestos llave en mano. La cifra final puede variar de manera considerable según el terreno, la ubicación, la calidad de las terminaciones, el sistema constructivo, la complejidad del proyecto y los gastos indirectos.

En dólares, el indicador también muestra una modificación importante. El costo pasó de u$s1.499,13 a u$s1.553 por m2 en apenas un mes, un incremento de 3,59%.

El dato resulta relevante porque durante varios añosla construcción argentina atravesó una etapa de costos medidos en dólares relativamente bajo. Esa situacion resultaba previsible cuando el costo de construccion en dolares era relativamente bajo. Esa situación había favorecido el desarrollo de emprendimientos y la posibilidad de aprovechar la diferencia entre el valor de construir y el precio de venta de una propiedad terminada.

La recomposición de los costos redujo ese margen de oportunidad. Para el mercado inmobiliario, además, aparece otra dificultad: que el precio de venta de las propiedades no necesariamente acompaña con la misma velocidad el aumento del costo de reposición. Cuando construir se encarece pero la demanda no está dispuesta a pagar mucho más por una unidad nueva, el desarrollador debe absorber parte de esa diferencia o postergar el proyecto.

Menos margen y más cuidado antes de empezar una obra

El fenómeno también explica por qué los nuevos emprendimientos requieren hoy una planificación mucho más precisa. El costo de la construcción no se limita al valor de los materiales. La mano de obra, los tiempos de ejecución, los gastos financieros y los costos asociados a permisos y trámites pueden modificar de manera significativa el resultado final.

En ese contexto, la elección del terreno adquiere todavía más importancia. Un lote comprado a un valor elevado puede dejar poco margen para desarrollar una vivienda o un edificio si el precio final que convalida el mercado no acompaña la inversión.

Lo mismo ocurre con las terminaciones. En una vivienda particular, elegir materiales de mayor calidad puede elevar considerablemente el presupuesto, mientras que en un desarrollo inmobiliario el impacto se multiplica por la cantidad de unidades.

La construcción residencial también enfrenta una cuestión de demanda. No alcanza con que un proyecto resulte técnicamente viable: debe existir un comprador capaz de pagar el precio final.

Por eso, el aumento del costo por m2 no impacta solamente sobre quienes están pensando en construir. El encarecimiento de la obra condiciona el precio de las viviendas nuevas y empuja la compra de unidades listas para habitar y las decisiones de los desarrolladores.

Marín plantea que uno de los principales desafíos consiste en recuperar una ecuación que permita que el mayor costo de construcción pueda trasladarse de manera sostenible al valor de las propiedades, sin desconectarse de la capacidad de compra de la demanda.

La situación genera una tensión particularmente fuerte en el segmento medio. Una vivienda nueva necesita incorporar todos los costos de la obra, pero el comprador compara ese precio con propiedades usadas que, en muchos casos, todavía ofrecen valores competitivos y permiten realizar reformas de manera gradual.

Qué puede pasar con los costos

La pregunta que queda abierta es si el nuevo récord en pesos constituye un techo o si el costo continuará aumentando durante los próximos meses. La evolución dependerá de varios factores: salarios, precios de materiales, inflación, tipo de cambio y nivel de actividad. También será determinante la posibilidad de que el mercado inmobiliario acompañe la recomposición de los costos.

El escenario actual es muy diferente al de los años en los que construir en dólares representaba una oportunidad extraordinaria. Hoy, con un costo que ya alcanza u$s1.553 por m2, la decisión de iniciar una obra exige calcular cada componente y, sobre todo, estimar cuánto estará dispuesto a pagar el comprador una vez terminada.

Para los desarrolladores, la financiación aparece como otra variable central. Un proyecto puede extenderse durante varios años y cualquier modificación significativa de los costos durante ese período altera las proyecciones originales.

Jaime Garbarsky, presidente de Grupo Ecipsa, consideró que la construcción necesita previsibilidad y estabilidad macroeconómica para recuperar dinamismo. En ese escenario, plantea que el desarrollo de un mercado hipotecario genuino, junto con instrumentos de financiamiento para las obras, resulta clave para ampliar la oferta.

El empresario también observó que "las propuestas con financiación propia pueden ganar atractivo mientras el crédito bancario todavía se encuentra en una etapa de recuperación. Para que aparezcan más proyectos, sostiene, no alcanza con que exista demanda: también es necesario contar con herramientas que permitan financiar tanto al desarrollador durante la obra como al comprador al momento de adquirir la vivienda".

El nuevo récord de $2.383.862,97 por m2 vuelve a poner el foco sobre una de las principales variables del mercado inmobiliario. Construir es más caro y esa realidad obliga a redefinir proyectos, presupuestos y estrategias.

El desafío será encontrar un punto en el que los costos permitan construir, los precios resulten accesibles para la demanda y la rentabilidad alcance para que los desarrolladores vuelvan a apostar por nuevos proyectos.

"Sin financiamiento para las obras y para los compradores, la recuperación de la oferta seguirá limitada", concluyó Garbarsky.