Construir no es negocio y cada vez más argentinos eligen comprar casas ya terminadas

En el 2024, de acuerdo con un informe de la Fundación Tejido Urbano, el costo de construcción en Argentina experimentó un incremento del 69% en dólares, el nivel más alto desde 2018. La tendencia continuó en 2025 y se terminó de profundizar en los primeros seis meses de este año.

Según el INDEC, el costo de construcción en el Gran Buenos Aires aumentó 2,6% en junio, impulsado principalmente por la mano de obra (+3,3%), los gastos generales (+2,8%) y los materiales (+1,8 por ciento).

En paralelo, la venta de insumos no para de caer: durante el mes de julio, el Índice Construya, que mide la evolución de las cantidades vendidas al sector privado de los productos para la construcción mostró un descenso de 0,81% mensual desestacionalizado y una baja de 6,5% interanual.

Por qué los compradores cambiaron la estrategia

La mayoría de los especialistas consultados señalan que esa merma obedece, sin dudas, a que los compradores optan por inmuebles terminados en lugar de construir desde cero básicamente porque el aumento de los costos de construcción cambió la ecuación.

En Zona Norte la tendencia es clara: "La gente está priorizando comprar casas de buena calidad, terminadas o recicladas, debido principalmente a los altos costos de construcción", explica Soledad Roldán, asesora inmobiliaria de Keller Williams San Isidro.

En zona norte, todavía se encuentran casas terminadas a valores competitivos

Pero el fenómeno no se limita a Zona Norte: también empieza a verse en otros corredores residenciales del Gran Buenos Aires -como Canning- donde existe un importante stock de viviendas terminadas.

Según aclara Jorge Von Grolman, Gerente comercial de Órbita, inmobiliaria asociada a Eidico, se trata de zonas "que tuvieron un crecimiento importante de viviendas construidas durante los últimos años donde todavía pueden encontrarse propiedades terminadas a valores competitivos frente a su costo de reposición".

Las nuevas prioridades: ubicación, crédito y rapidez

Sin embargo, el precio no es el único factor que explica el cambio de comportamiento. Según explica Soledad Roldán, "hoy conviene comprar usado desde lo económico, pero es una operación que también evita el estrés, despeja la incertidumbre y reduce los tiempos de espera". En particular destaca el impacto del crédito: "Muchas familias están comprando su primera vivienda a través de un crédito y necesitan mudarse de inmediato".

Por este motivo es que al consumidor final ya no le conviene comprar desde el pozo o en desarrollo. "En este contexto, la ubicación manda por sobre todo lo demás. Una vez que el cliente elige el lugar, ahí recién se define el formato de la propiedad: ya sea un townhouse, una casa, un PH o un departamento, el punto de partida es siempre la zona, sobre todo en un mercado sobreofertado", explica Dina Crusizio, Directora de la sucursal Pilar de LJ Ramos.

Si bien el valor de los terrenos viene bajando considerablemente, aún no llegó a los valores de la pospandemia. No obstante, el problema es que esa baja de la tierra convive con un fuerte aumento del costo de construcción.

Por ejemplo, "en Villanueva, partido de Tigre, se pueden conseguir lotes desde u$s110.000, mientras que construir una casa de tres dormitorios puede demandar lo mismo que se pagó por el terreno. Esta ecuación ayuda a explicar por qué todavía se encuentran casas terminadas a valores competitivos", indica el martillero público Federico Vinelli.

Sin embargo, aun cuando se consiga un lote a buen precio y un constructor competitivo, construir implica otros costos y tiempos que pesan en la decisión: entre trámites y obra pueden transcurrir alrededor de nueve meses, no siempre existen precios de referencia claros para presupuestar la propiedad terminada y, durante ese período, el comprador debe afrontar expensas y otros gastos sin poder utilizar todavía la vivienda.

Por eso comenzaron a ganar espacio alternativas constructivas como steel frame, sistemas modulares y wood frame, "que pueden representar un ahorro de alrededor del 30% frente a la construcción tradicional", agrega el bróker.

Dónde sigue activo el mercado de construcción

La relación entre comprar, construir y vender tampoco es igual en todo el mercado. Entre San Isidro y Vicente López aún se observa una demanda sostenida por lo cual hay nuevos proyectos en marcha, mientras que de Tigre hacia el norte el escenario es diferente.

Según Federico Vinelli, con excepción de algunos desarrollos puntuales en zonas como Buena Vista, La Horqueta y los alrededores de Nordelta, la actividad permanece pero a un ritmo mucho más desacelerado que hace unos 2 años.

En este escenario, hay un segmento que prefiere construir su casa a medida. Jorge Von Grolman señala que "en los segmentos de mayor poder adquisitivo o entre compradores que buscan una vivienda muy personalizada, continúa existiendo interés por adquirir un lote y construir de acuerdo con sus necesidades".

Por eso, mientras crece la demanda por viviendas terminadas, también aparece una estrategia diferente entre algunos compradores.

Según Soledad Roldán, en lugares puntuales y con excelente acceso, desde hace algunos meses, el segmento de terrenos tiene otro movimiento porque hay compradores tomando decisiones estratégicas "que buscan aprovechar los valores actuales de la tierra y postergar la construcción hasta que la ecuación de costos resulte más conveniente".

En todos los casos se trata de un público muy específico. "El que ya compró su terreno porque se enamoró del lugar y quiere armar ahí su casa para vivir, sigue adelante con la idea de construir y va a fondo con su proyecto de vida", señala Dina Crusizio.

Desde Órbita también advierten que la demanda no desapareció, aunque se volvió mucho más selectiva. "En nuestro caso, registramos niveles de demanda relativamente similares a los del año anterior, aunque con valores de cierre más ajustados. Los lotes mejor ubicados, con infraestructura consolidada y un precio competitivo siguen encontrando compradores", señalan.

La contracara aparece entre los propietarios que tienen un lote pero no cuentan con los recursos o la decisión de construir en el corto plazo. En un contexto de menor actividad, mantener ese terreno también tiene un costo cada vez más difícil de sostener.

Entre expensas, impuestos y servicios, el gasto de un lote en un barrio cerrado puede rondar $1 millón mensual, explica Federico Vinelli. Esta carga lleva a algunos propietarios a buscar desprenderse del activo y, al mismo tiempo, genera una mayor oferta de terrenos en el mercado.

Para quienes sí tienen capacidad de construir, esa situación puede convertirse en una oportunidad. "No es momento de vender un lote, sino de comprar, porque los precios están a la baja", sostiene Vinelli.

Qué estrategia adoptaron los constructores

De todas formas, los constructores continúan siendo protagonistas del mercado inmobiliario, aunque con una mirada mucho más selectiva sobre dónde y cuándo desarrollar. Jorge Von Grolman observa "una participación importante de constructores que conocen bien sus costos y detectan oportunidades puntuales", una situación que se hace particularmente visible en algunas zonas de Pilar, Canning, San Sebastián y Villa Nueva, donde todavía existe stock de propiedades terminadas a valores competitivos frente al costo de reposición.

Al mismo tiempo, la estrategia pasa por avanzar con proyectos que ya están en marcha y ser más cautelosos a la hora de incorporar nuevos desarrollos, priorizando zonas con demanda comprobada y evaluando con mayor precisión los costos.

"Para quienes ya atravesamos muchos ciclos de baja de la actividad sabemos que a los ciclos a la baja luego le sigue un repunte de la actividad. Cuando la actividad baja, trabajamos mucho en el diseño y preparación de proyectos nuevos y etapas nuevas de masterplans. También estamos diseñando alternativas distintas a las tradicionales. Es momento de hacer alianzas con dueños de tierra para el momento indicado", explican desde Órbita.

Mientras el costo de construir un edificio nuevo ya supera los u$s3.000 por metro cuadrado cuando se suman obra, terreno y gastos, las unidades usadas continúan negociándose a valores similares a los de hace dos años. Por eso, para los especialistas, el mercado atraviesa una distorsión que podría revertirse cuando baje el stock disponible.

Oscar Puebla, arquitecto y bróker, explica que hoy construir en una zona como Palermo implica un costo de obra cercano a los u$s1.500 por metro cuadrado. A eso se suma la incidencia del terreno, que puede ubicarse entre u$s700 y u$s800 por metro cuadrado, además de impuestos, honorarios y margen del desarrollador.

"Cuando uno suma todos los componentes, el costo básico de un producto nuevo está cerca de los u$s3.000 por metro cuadrado. Ese es el piso, no el techo del mercado", sostiene.

Sin embargo, la realidad de las operaciones muestra otra foto. "Los usados están al mismo precio que hace dos años. Se consiguen departamentos de muy buena calidad entre u$s2.500 y u$s2.800 el metro cuadrado, mientras que muchos productos a estrenar salen arriba de u$s3.500", explica.

En este escenario es bastante difícil pensar que los costos de construcción puedan bajar significativamente en términos nominales. Ignacio Carparelli, socio de Gewin Real State, evalúa que la mejora de la ecuación debería venir principalmente de una mayor estabilidad y previsibilidad económica que permita proyectar obras de tres o cuatro años con menor incertidumbre.

"La actividad necesita que los precios de venta, los ingresos de las familias y el crédito puedan recuperar terreno frente al costo de construcción. La previsibilidad es, probablemente, la variable más importante para volver a mejorar la rentabilidad y promover nuevos desarrollos", señala.

Por su parte, sobre el futuro del mercado, Martín Flachsland, Gerente de Marketing de Estudio Kohon, cuenta que "a la par del incremento de los costos, se registró una fuerte compra de tierras durante el primer semestre y una alta presentación de planos con valores superiores a los del año anterior", lo que marca que el impacto de los aumentos está llegando a su fin, especialmente con la aparición de iniciativas como los nuevos blanqueos y un escenario mucho más amigable en términos inflacionarios para la evaluación real de procesos de financiamiento hipotecario.

"Visto a largo plazo, el escenario es altamente positivo: hoy se puede entrar en pozos a un valor que, aunque parece caro, termina siendo barato", finaliza.