Los consejos de expertos para evitar gastar de más al comprar una casa modular barata

Las casas modulares ganan espacio dentro del mercado de la construcción como una alternativa para quienes buscan acceder a una casa modular compacta de construcción rápida en plazos más cortos. En el mercado pueden encontrarse propuestas de entrada desde u$s9.000, unidades en torno a los u$s12.500 y modelos que, según la superficie, la calidad de los materiales y las prestaciones, llegan hasta los u$s100.000.

Sin embargo, el precio anunciado no siempre representa el costo final de la vivienda instalada y lista para habitar. La preparación del terreno, el tipo de fundación, el transporte, el uso de grúas, las conexiones de servicios y los trámites municipales pueden modificar de manera importante el presupuesto inicial.

Por eso, antes de tomar una decisión, especialistas del sector recomiendan analizar cinco aspectos fundamentales: las características técnicas del producto, las condiciones del lote, la logística de traslado y montaje, la infraestructura disponible y la documentación necesaria para aprobar la obra.

1. El precio publicado no es el costo final

El primer paso consiste en conocer con precisión qué incluye la vivienda que se está comprando. No todas las empresas ofrecen el mismo nivel de terminación y existen diferencias entre los modelos estandarizados, los proyectos personalizados y las unidades de alta gama.

Juan Pablo Rudoni, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción Modular e Industrializada (CACMI) y presidente de Ecosan, afirmó que una vivienda industrializada de buena calidad puede ubicarse, como referencia, entre u$s1.200 y u$s1.500 por m2. En ese valor, sin embargo, pueden quedar excluidos algunos trabajos, según la empresa y la ubicación del terreno.

"Es fundamental que el comprador solicite un presupuesto donde quede perfectamente especificado qué está incluido y qué queda a su cargo", planteó.

Leandro Seoane, de LABO Modular, diferenció entre las líneas de entrada y los proyectos de mayor complejidad. Según detalló, las unidades estandarizadas pueden partir de los u$s1.200 por m2 más IVA, mientras que los proyectos a medida y de alta gama pueden ubicarse entre u$s1.500 y u$s3.000 por m2.

La diferencia se relaciona con factores como la complejidad arquitectónica, los cerramientos vidriados, la envolvente térmica y la calidad de los revestimientos. Por eso, una oferta de bajo precio debe analizarse en función de la superficie, las terminaciones y el alcance de la prestación, y no solo por el valor de entrada.

2. El terreno define la cimentación

Uno de los errores más frecuentes es suponer que cualquier casa modular puede instalarse sobre una base estándar. La fundación debe definirse a partir de las características del terreno y del proyecto.

Es necesario estudiar el tipo de suelo, los desniveles y las condiciones de compactación. También hay que evaluar si el lote requiere movimientos de tierra o tareas de nivelación antes de comenzar con el montaje.

"En términos generales necesitamos un terreno nivelado y correctamente compactado. A partir de allí se estudian sus características particulares, el tipo de suelo, los desniveles y las condiciones del proyecto para determinar la cimentación adecuada", explicó Rudoni.

Las alternativas pueden incluir dados o pilotes premoldeados de hormigón, pilotines, plateas, vigas de encadenado o fundaciones helicoidales de acero galvanizado. No existe una solución única para todos los modelos.

Seoane remarcó que, por tratarse de estructuras más livianas que las construcciones tradicionales de mampostería u hormigón, en muchos casos no es necesaria una platea completa. Sin embargo, eso no significa que la vivienda pueda instalarse sin una evaluación técnica.

"El tipo de fundación requiere definirse en función del suelo del lote y del sistema constructivo", sostuvo. En determinados proyectos pueden utilizarse vigas cintas, bases premoldeadas o sistemas de fundación helicoidal, que permiten reducir los tiempos de ejecución.

El comprador debe conocer quién realizará la fundación, si está incluida en el presupuesto y qué ocurre si el estudio del suelo determina que se necesita una solución diferente a la prevista inicialmente.

3. Transporte, grúa y conexiones: los gastos que pueden modificar el presupuesto

Una vivienda fabricada en planta debe trasladarse hasta el terreno, por lo que la logística es un aspecto central. Antes de firmar, es necesario revisar si el camión puede acceder al lote y si existen las condiciones para descargar y posicionar los módulos.

Seoane explicó que se debe auditar la ruta completa desde la fábrica. El análisis incluye el estado de los caminos, los puentes, los giros en calles estrechas y, especialmente en zonas urbanas o barrios privados, la presencia de cables, árboles y espacio aéreo suficiente para operar la grúa.

También hay que verificar si el presupuesto contempla el flete, el seguro de traslado, la grúa y el montaje. Estos servicios pueden representar un costo adicional importante, especialmente cuando la vivienda debe instalarse en terrenos alejados o de difícil acceso.

Las conexiones de infraestructura requieren el mismo nivel de atención. El comprador debe determinar qué servicios llegan al lote y a qué distancia se encuentran del lugar donde se emplazará la vivienda. Si las redes de electricidad, agua o gas están alejadas, el tendido de las acometidas puede encarecer la obra.

En terrenos sin servicios públicos, además, será necesario contemplar soluciones autónomas, como biodigestores, plantas de tratamiento o sistemas solares fotovoltaicos. Se trata de gastos que no siempre aparecen en el precio inicial de la casa.

4. Los valores de entrada y el costo de una vivienda lista para habitar

Las propuestas de casas modulares pueden comenzar en valores cercanos a u$s9.000 o u$s12.500, aunque esas referencias deben analizarse con especial cuidado. El precio puede corresponder a una estructura determinada, una superficie reducida o una prestación que no incluye todas las obras necesarias para instalarla.

Cuando se calcula el costo por metro cuadrado de una vivienda modular industrializada de buena calidad, las referencias de los especialistas se ubican en torno a u$s1.200 y u$s1.500 por m2 para modelos convencionales, con valores superiores en proyectos personalizados.

Por ejemplo, una vivienda de 100 m2 podría ubicarse aproximadamente entre u$s120.000 y u$s150.000, antes de considerar aquellos trabajos que no estén incluidos en la propuesta comercial. En proyectos de mayor complejidad, el valor puede incrementarse.

Entre los conceptos que deben verificarse se encuentran:

• Transporte y seguro de traslado.
• Grúa y montaje de los módulos.
• Fundaciones, plateas o bases.
• Preparación y nivelación del terreno.
• Conexiones de electricidad, agua, gas y cloacas.
• Biodigestores o sistemas autónomos.
• Climatización y artefactos de iluminación.
• Terminaciones, equipamiento y trámites.

La comparación con la construcción tradicional también debe hacerse sobre prestaciones equivalentes. Rudoni aclaró que la principal ventaja de la construcción modular no está necesariamente en un menor precio por metro cuadrado, sino en el tiempo de ejecución, la previsibilidad y el control industrial.

Afirmó: "Hoy podemos estar en valores comparables con una construcción tradicional, pero ofreciendo aproximadamente la mitad del tiempo de ejecución, calidad garantizada mediante procesos industriales, mayor previsibilidad y mejores niveles de eficiencia energética".

5. Permisos, planos y estudios estructurales

La construcción modular no elimina las obligaciones legales ni los requisitos técnicos. Las viviendas destinadas a uso residencial deben tramitar sus permisos bajo los códigos de edificación correspondientes a cada jurisdicción.

Antes de comprar, el interesado debe conocer qué documentación entrega la empresa y qué gestiones quedarán a cargo del propietario. Entre los documentos pueden incluirse planos, plantas, cortes, memoria de cálculo y especificaciones técnicas del sistema constructivo.

"Una vivienda modular debe cumplir, en términos generales, los mismos requisitos municipales que una vivienda construida mediante un sistema tradicional", explicó Rudoni.

Seoane coincidió en que no existen vacíos normativos que permitan prescindir de los trámites. Según su experiencia, LABO Modular gestionó y aprobó expedientes en la Ciudad de Buenos Aires, municipios del Conurbano y distintas localidades del interior del país.

Los barrios privados también cuentan con reglamentos propios que deben revisarse antes de iniciar el proyecto. Aunque las comisiones de arquitectura están más familiarizadas con los sistemas industrializados, cada urbanización puede establecer condiciones específicas sobre diseño, implantación y documentación.

Otro escenario que exige una evaluación particular es la instalación de una vivienda modular sobre una construcción existente. En estos casos resulta indispensable realizar un estudio de ingeniería para verificar la capacidad portante de la losa o estructura que recibirá las nuevas cargas.

Rudoni explicó: "Primero debemos verificar la estructura existente y, si está disponible, analizar su memoria de cálculo para determinar si fue diseñada para resistir el sobrepeso y las nuevas cargas que generará la construcción modular".

El estudio debe determinar los puntos de apoyo, la transmisión de las cargas y la eventual necesidad de refuerzos. Sin ese análisis, el montaje puede generar riesgos estructurales y costos imprevistos.

La construcción modular permite reducir los tiempos y controlar buena parte del proceso dentro de una planta, pero la compra requiere una evaluación integral. El terreno, la fundación, la logística, los servicios y los permisos forman parte del costo real del proyecto.

Seoane resumió: "La comparación de precios debe hacerse sobre el mismo alcance de obra. Muchas veces, la construcción tradicional deja afuera instalaciones, equipamiento y terminaciones que la oferta modular ya contempla".