Crédito hipotecario: en qué barrios de CABA u$s100.000 alcanzan para más metros cuadrados

El regreso del crédito hipotecario está modificando la forma en que los compradores buscan propiedades en la Ciudad de Buenos Aires. El presupuesto ya no depende solamente del ahorro disponible: también entran en la cuenta el monto que puede financiar el banco, la cuota mensual y el valor del metro cuadrado.

Esta combinación hace que una misma capacidad de compra pueda traducirse en superficies diferentes según el barrio. Por eso, para quienes necesitan financiamiento, comparar el precio del m2, puede ser tan importante como elegir la ubicación.

Cuántos metros cuadrados se pueden comprar con u$s100.000

El precio del metro cuadrado permite dimensionar cuánto cambia la superficie posible con un mismo presupuesto. Tomando como referencia u$s100.000 y los valores promedio de publicación de departamentos usados de dos ambientes, relevados por el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires IDECBA, el cálculo arroja:

• La Paternal: u$s2.024 por m² → 49,4 m²
• Monte Castro: u$s2.162 por m² → 46,3 m²
• Agronomía: u$s2.174 por m² → 46,0 m²
• Villa Santa Rita: u$s2.188 por m² → 45,7 m²
• Villa del Parque: u$s2.253 por m² → 44,4 m²
• Villa Pueyrredón: u$s2.472 por m² → 40,5 m²
• Parque Chas: u$s2.516 por m² → 39,7 m²
• Saavedra: u$s2.855 por m² → 35,0 m²

La Paternal aparece como el barrio de este grupo donde los u$s100.000 permiten adquirir la mayor superficie, con 49,4 m², mientras que en Saavedra el mismo presupuesto alcanza para unos 35 m².

La comparación es teórica: surge de dividir el presupuesto por el valor promedio del m² y no contempla gastos de compra, expensas, estado de la propiedad ni las condiciones particulares del crédito.

La diferencia no implica que un barrio sea necesariamente más conveniente que otro, ya que también inciden el estado, las expensas, la ubicación y la distribución del inmueble.

Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Propiedades, advierte que "la oportunidad puede estar en determinadas propiedades y no necesariamente en un barrio completo".

Cómo es el programa de ANSES para créditos hipotecarios

El financiamiento agrega otra variable a la decisión. Para una familia que puede acceder a un préstamo, el ahorro inicial deja de ser el único límite: también importa qué cuota puede afrontar y qué porcentaje del inmueble está dispuesto a financiar el banco.

En agosto, el Gobierno anunció un programa por hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para fondear créditos destinados a la compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda.

El esquema contempla licitaciones de hasta $200.000 millones y establece una tasa máxima de UVA 7,50%, con un plazo mínimo de 15 años. La primera licitación adjudicó $200.000 millones entre 13 entidades financieras. El Banco Central, además, registró en abril 1.534 nuevas altas de personas humanas, más del 95% correspondientes a créditos en UVA.

Qué propiedades pueden comprarse con crédito hipotecario

Además del precio y la superficie, el comprador debe verificar que el inmueble cumpla con las condiciones exigidas por el banco. La documentación, la situación registral y las condiciones jurídicas de la propiedad son algunos de los aspectos que pueden determinar si una operación es apta para financiamiento.

Por eso, una propiedad con un precio por m² atractivo no necesariamente será viable para quien necesita un crédito hipotecario. Antes de avanzar, la entidad financiera debe evaluar tanto al solicitante como al inmueble que se utilizará como garantía.

"Cuando una familia incorpora financiamiento a su decisión, no necesariamente busca solamente el inmueble de menor precio", explica Sabatini.

El precio del m², una variable clave

Para quienes vuelven a evaluar la compra de una vivienda con financiamiento, el precio del metro cuadrado permite identificar qué barrios ofrecen mayor superficie dentro de un mismo presupuesto. La elección, de todos modos, también depende de la oferta disponible y de que la propiedad reúna las condiciones necesarias para acceder al crédito.

Sabatini resume este escenario al señalar que "el nuevo mapa inmobiliario de Buenos Aires no debería leerse solamente a partir de dónde suben los precios", sino también a partir de dónde existe oferta compatible con las posibilidades concretas de quienes vuelven a incorporar el crédito hipotecario.