Casas modulares: qué cambia entre una vivienda de China y otra fabricada en Argentina

Comprar una casa sin recurrir a la construcción tradicional dejó de ser una posibilidad limitada a proyectos particulares y hoy forma parte de las alternativas que ofrece el mercado argentino. Entre ellas, aparecen las casas hechas con containers marítimos, las viviendas modulares fabricadas en Argentina y las unidades hechas en China e importadas al país.

Pero el precio de fábrica es solo uno de los datos que permiten comparar estas alternativas. Cada sistema presenta diferencias en materiales, aislación, instalaciones, fundaciones, tiempos de montaje y condiciones de entrega.

Cómo se construye cada tipo de vivienda

Las casas realizadas a partir de containers requieren modificaciones para adaptarse al uso habitacional. "Se emplean unidades en buenas condiciones y se realizan refuerzos internos en techos y en los espacios destinados a puertas y ventanas", aclara Sergio Rodríguez, titular de Bamboo Containers. Además, los cambios estructurales requieren los correspondientes cálculos de ingeniería para garantizar la resistencia.

Las viviendas modulares fabricadas en China parten de una estructura diferente, aunque sus características pueden variar según el fabricante y el modelo. Los modelos más habituales utilizan acero galvanizado o protegido contra la corrosión. "Las paredes y los techos suelen estar conformados por paneles tipo sándwich, mientras que los pisos combinan estructura metálica, placas cementicias y distintas terminaciones", precisa Hernán Caro, socio fundador de Patagona Home.

En la construcción modular industrializada argentina, una parte importante de la vivienda se produce directamente en fábrica. Juan Pablo Rudoni, titular de Ecosan y presidente de la Cámara Argentina de Construcción Modular e Industrializada (CACMI), explica que en su empresa "alrededor del 80% del proceso se realiza en planta, donde se ejecutan la estructura, los cerramientos, las aislaciones, las instalaciones y buena parte de las terminaciones".

En el terreno quedan principalmente las fundaciones, el montaje, los acoples entre módulos y las conexiones definitivas.

Aislación térmica y acústica

• Casas container: en las unidades de Bamboo Containers se utiliza celulosa proyectada como uno de los principales materiales aislantes.
• Módulos de China: el EPS es uno de los materiales más habituales, aunque el comportamiento térmico depende también de la calidad de la aislación, los burletes y la envolvente térmica.
• Casas modulares argentinas: incorporan soluciones de aislación térmica y acústica y aberturas de buenas prestaciones, como las que utilizan DVH. La fabricación en planta permite reducir puentes térmicos y filtraciones.

Instalaciones, conexiones y gas

• Casas container: las instalaciones eléctricas deben realizarse de acuerdo con las normas aplicables y quedar a cargo de electricistas matriculados. El sistema de agua utiliza termofusión y puede conectarse a la red o a sistemas propios. También pueden incorporarse preinstalaciones de gas y climatización.
• Módulos de China: la instalación eléctrica se prepara para 220 V, aunque el comprador debe verificar sus componentes y la puesta a tierra. Las cañerías interiores de agua y sanitarias pueden llegar terminadas, según el modelo. Las conexiones exteriores a la red de agua, cloaca o sistema séptico deben realizarse una vez instalada la vivienda. El gas no forma parte de la configuración estándar y su incorporación requiere adaptar la instalación y realizar la conexión correspondiente con un gasista matriculado.
• Casas modulares argentinas: según Rudoni, "las instalaciones eléctricas, sanitarias y de agua se incorporan mayoritariamente durante la fabricación y pueden ser testeadas antes de que la unidad salga de planta". Una vez instalada, quedan las conexiones definitivas con los servicios disponibles en el terreno.

El factor del terreno y qué tener en cuenta

La fundación también cambia según el sistema constructivo y las condiciones del terreno. Para un módulo de 30 m², Bamboo Containers estima alrededor de $3 millones para bases de hormigón y hierro, o desde $700.000 con bases prefabricadas.

En las viviendas chinas, Caro aconseja instalar las unidades sobre plateas. Como referencia, Patagona Home estima que una platea de 40 m² ronda actualmente los u$s800.

Para las viviendas modulares argentinas, Rudoni advierte que "no es técnicamente correcto establecer un precio genérico para la fundación sin conocer el terreno y el proyecto". La solución puede incluir dados de hormigón, elementos premoldeados, plateas, vigas o pilotes, según cada caso.

Cuánto demora tener la casa lista

Los tiempos también presentan diferencias entre los distintos sistemas. Para sus modelos, Bamboo Containers estima un plazo de entre 90 y 120 días, pero puede extenderse según la magnitud del proyecto. Una vez terminado el módulo, el montaje en el terreno puede realizarse en aproximadamente un día para los modelos estándar.

En las viviendas importadas de China, el proceso de importación puede demandar alrededor de 60 días. Una vez que llegan al país, el traslado hasta el destino puede insumir uno o pocos días, según la provincia y la disponibilidad logística.

A su vez, en la construcción modular argentina se estima un plazo orientativo de 60 a 90 días para una vivienda estándar, dependiendo de la superficie, terminaciones y grado de personalización. Mientras se ejecutan las fundaciones en el terreno, la vivienda puede avanzar en paralelo dentro de la fábrica.

De u$s340 a u$s1.800 por m²: cuánto cuesta cada tipo de vivienda

En el caso de las viviendas hechas a partir de containers marítimos, las referencias de mercado para unidades terminadas se ubican entre u$s1.000 y u$s1.200 por m².

Dentro de ese mercado, como referencia concreta, Bamboo Containers ofrece distintos niveles de terminación: "El modelo Base ronda los u$s340 por m², el Intermedio llega a unos u$s660 por m² y el Confort alcanza aproximadamente u$s850 por m², todos valores sin IVA", precisa Rodríguez. El transporte también suma costos: trasladar un módulo de 30 m² unos 1.200 kilómetros, con descarga simple en Neuquén, ronda actualmente los $3 millones.

En los módulos importados de China, Patagona ubica el valor en torno de u$s500 a u$s600 por m², pero el precio depende del volumen de compra, la calidad, el equipamiento y las terminaciones. Según el modelo, ese importe puede incluir estructura, paneles, piso, techo, puertas, ventanas e instalaciones eléctricas, además de instalaciones sanitarias, baño, cocina y mobiliario básico.

En las viviendas modulares fabricadas en Argentina, los precios parten de unos u$s1.000 por m² para unidades estándar de alrededor de 40 m². En propuestas con mayor nivel de terminación, el valor puede subir a entre u$s1.300 y u$s1.800 por m², según el diseño, la aislación, las aberturas, el equipamiento y los materiales elegidos. A ese monto pueden sumarse fundaciones, transporte, montaje, grúa y conexiones a los servicios, si estos conceptos no están incluidos.

Garantía, postventa, documentación y permisos

Bamboo Containers informa una garantía estructural de 10 años para defectos de fabricación que afecten elementos portantes. En las viviendas modulares fabricadas en Argentina, Ecosan ofrece una garantía general de 12 meses, a la que se suman las garantías específicas de cada componente, material o equipamiento.

Para las viviendas importadas, el comprador deberá verificar las condiciones de garantía ofrecidas por el vendedor en la Argentina y quién asume la responsabilidad por cada componente.

Antes de comprar, hay que verificar si la unidad puede ser implantada legalmente en el terreno elegido. Las viviendas modulares industrializadas destinadas a uso permanente deben contar con planos, ingeniería y documentación técnica y cumplir con los requisitos de la jurisdicción donde serán instaladas.

En las unidades importadas también es importante comprobar la memoria de cálculo estructural, las instalaciones, las aislaciones y el comportamiento frente al fuego.

Rudoni también marca una diferencia entre las casas chinas desplegables y las viviendas modulares industrializadas argentinas destinadas a uso permanente. "No son productos equivalentes", plantea, y advierte que, según los casos analizados en CACMI, algunas unidades importadas pueden requerir adecuaciones para cumplir con las exigencias técnicas y normativas locales.

Que una unidad pueda transportarse y desplegarse rápidamente no significa que sea automáticamente apta como vivienda permanente ni que pueda instalarse en cualquier punto del país. Por eso, antes de comprar, es fundamental verificar quién responde por la vivienda una vez instalada, qué documentación requiere y si cumple con las condiciones de seguridad y las normas vigentes en la jurisdicción donde será emplazada.